วิเคราะห์เจาะลึก: ถอดรหัสผลประกอบการบริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 สู่ทิศทางใหม่ในปี 2567
ตลอดระยะเวลากว่า 10 ปีที่ผมได้คลุกคลีอยู่ในแวดวงวิเคราะห์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ต้องยอมรับว่าปี 2566 เป็นปีที่เต็มไปด้วยความท้าทายอย่างยิ่งยวด เดิมทีเราคาดการณ์ว่าโมเมนตัมจากการฟื้นตัวหลังโควิดในปี 2565 จะส่งผลให้ภาพรวมตลาดอสังหาฯ พุ่งทะยาน แต่ในความเป็นจริง ตลาดกลับเผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างชัดเจน ตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ยาวต่อเนื่องไปจนถึงช่วงโค้งสุดท้ายปลายปี แม้แต่ไตรมาส 4 ซึ่งปกติจะเป็นช่วงไฮซีซั่นของการโอนกรรมสิทธิ์ ก็ยังไม่สามารถกู้สถานการณ์ให้กลับมาคึกคักได้ และความกดดันนี้ยังคงส่งแรงกระเพื่อมมาถึงทิศทางอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2567 อีกด้วย
ในฐานะนักวิเคราะห์ ผมได้รวบรวมข้อมูลเชิงลึกจาก 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย เพื่อประเมินว่าภายใต้สมรภูมิที่เต็มไปด้วยปัจจัยลบ ทั้งดอกเบี้ยขาขึ้น หนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง และการปฏิเสธสินเชื่อของธนาคาร ใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและคว้าชัยชนะในเกมนี้ได้อย่างแท้จริง
ภาพรวมรายได้: สัญญาณเตือนภัยของอสังหาริมทรัพย์ไทย
จากการรวบรวมข้อมูลทั้ง 41 บริษัท พบว่ามียอดรายได้รวมกันอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ปรับตัวลดลง -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขภาพรวมจะดูเหมือนปรับลดเพียงเล็กน้อย แต่หากเจาะลึกลงไปจะพบความจริงที่น่าตกใจว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่รายได้รวมติดลบ
กลุ่มที่ได้รับผลกระทบหนักจนรายได้หดตัวเกิน 20% ประกอบไปด้วยชื่อที่คุ้นเคยในตลาด เช่น แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท (ESTAR), คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ (CGD), ไรมอน แลนด์ (RML), ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ (LALIN), เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ (MJD) และไซมิส แอสเสท (SA) ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่า “การปรับตัวไม่ทันต่อความต้องการของผู้บริโภค” คือปัจจัยหลักที่ทำให้ส่วนแบ่งการตลาดหดหายลง
แม้แต่บิ๊กเนมอย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ซึ่งเป็นภาพสะท้อนว่าแม้นักพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เจ้าใหญ่ก็ยังไม่สามารถรอดพ้นจากภาวะซบเซาได้
เจาะลึกแชมป์รายได้รวมปี 2566
เมื่อจัดอันดับบริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรก เราจะเห็นภาพการแข่งขันที่ดุเดือด โดย แสนสิริ (SIRI) สามารถผงาดขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% เฉือนชนะคู่แข่งตลอดกาลอย่าง เอพี (ไทยแลนด์) (AP) ที่ทำไปได้ 38,399 ล้านบาท ตามมาด้วย ศุภาลัย (SPALI) 31,818 ล้านบาท, แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) 30,170 ล้านบาท และ พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH) 26,132 ล้านบาท
ความน่าสนใจอยู่ที่ตัวเลขรายได้รวมอาจมีปัจจัยอื่นมาเกี่ยวข้อง เช่น รายได้จากค่าเช่าหรือธุรกิจบริการ แต่หากเราต้องการเห็น “เนื้อใน” ของความเก่งในการพัฒนาและขายโครงการอสังหาริมทรัพย์ เราต้องดูที่ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก
ความจริงที่ถูกซ่อน: ยอดขายคือตัวตัดสินความแข็งแกร่ง
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายรวมทั้ง 41 บริษัททำได้ 268,460 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 โดยมีถึง 30 บริษัทที่ยอดขายตกลง นี่คือเครื่องยืนยันว่ากลยุทธ์การขายแบบเดิมอาจใช้ไม่ได้ผลในยุคเศรษฐกิจฝืดเคือง
อันดับที่น่าจับตามองในแง่รายได้จากการขาย ได้แก่:
เอพี (ไทยแลนด์) ทวงบัลลังก์คืนด้วยยอดขาย 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ ทำไปได้ 32,829 ล้านบาท
ศุภาลัย ครองอันดับ 3 อย่างมั่นคงที่ 30,836 ล้านบาท
สิ่งที่น่าชื่นชมคือ เอสซี แอสเสท (SC) ที่ขยับขึ้นสู่ Top 5 ด้วยยอดขาย 23,370 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 13% ในขณะที่ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) กลายเป็นดาวเด่นที่น่าจับตามองที่สุดด้วยอัตราเติบโตของรายได้จากการขายสูงถึง 103% จากการรุกหนักในตลาดที่อยู่อาศัยระดับบน ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีความพร้อมทางด้านการเงินสูงกว่าตลาดแมส
กำไรสุทธิ: ใครคือผู้ชนะตัวจริง?
ท้ายที่สุด กำไรสุทธิคือบทพิสูจน์ความสำเร็จของนักพัฒนา ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมลดลง -11% เหลือเพียง 44,165 ล้านบาท โดยมีถึง 12 บริษัทที่ต้องเผชิญกับผลประกอบการขาดทุน
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ แม้รายได้รวมจะลดลง แต่ยังสามารถคว้าแชมป์กำไรสูงสุด 7,495 ล้านบาท โดยมีปัจจัยบวกจากการขายโรงแรมเข้ากองทรัสต์มาช่วยหนุน หากไม่มีส่วนนี้ ศุภาลัย (กำไร 6,083 ล้านบาท) และ เอพี (กำไร 6,054 ล้านบาท) จะเบียดขึ้นมาเป็นผู้นำทันที ขณะที่ แสนสิริ ถือว่าทำผลงานได้อย่างน่าทึ่งด้วยกำไร 5,846 ล้านบาท เติบโตถึง 42%
มุมมองจากผู้เชี่ยวชาญ: ทิศทางอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2567
จากการวิเคราะห์ข้อมูลเหล่านี้ เราสามารถสรุปได้ว่าอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2567 จะไม่ใช่ตลาดที่ใครก็เข้ามากอบโกยได้ง่ายๆ อีกต่อไป กลยุทธ์การพัฒนาโครงการต้องมุ่งเน้นไปที่การตอบโจทย์ความต้องการเฉพาะกลุ่ม (Niche Market) การบริหารต้นทุนที่เข้มงวด และการนำเทคโนโลยีมาปรับใช้เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพการขาย
สำหรับนักลงทุนและผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัย ข้อมูลเหล่านี้เป็นเครื่องพิสูจน์ถึง “ความมั่นคง” ของบริษัทผู้พัฒนา ท่านควรเลือกลงทุนกับผู้ประกอบการที่มีกระแสเงินสดแข็งแกร่ง มีกำไรสุทธิสม่ำเสมอ และมีการเติบโตในส่วนของรายได้จากการขายที่ชัดเจน เพื่อลดความเสี่ยงจากการโอนกรรมสิทธิ์ล่าช้าหรือโครงการหยุดชะงัก
หากคุณต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับการเลือกโครงการที่น่าลงทุนในทำเลทอง หรือต้องการวางแผนกลยุทธ์การขายอสังหาริมทรัพย์ให้ได้ประสิทธิภาพสูงสุดในสถานการณ์ตลาดปี 2567 นี้ สามารถติดต่อสอบถามทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราได้ทันที เพื่อรับคำแนะนำที่ปรับแต่งให้เหมาะกับเป้าหมายทางการเงินของคุณครับ
