เจาะลึกวิกฤตและโอกาส: ถอดรหัสผลประกอบการบริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566 สู่กลยุทธ์ฝ่าพายุปี 2567
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวงวิเคราะห์ อสังหาริมทรัพย์ มานานกว่าทศวรรษ หากต้องสรุปภาพรวมของปี 2566 ผมคงนิยามได้เพียงคำเดียวว่า “ปีแห่งการปรับตัวท่ามกลางมรสุม” หลายฝ่ายเคยวาดหวังว่าโมเมนตัมจากการฟื้นตัวหลังโควิดจะส่งผลดีต่อเนื่อง แต่ความเป็นจริงกลับสะท้อนความเปราะบางของเศรษฐกิจมหภาคและกำลังซื้อที่หดตัวอย่างรุนแรง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปีที่ผ่านมาเผชิญกับแรงกดดันรอบด้าน ทั้งอัตราดอกเบี้ยขาขึ้น หนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง รวมถึงมาตรการควบคุมสินเชื่อที่เข้มงวด ส่งผลให้ตัวเลขรายได้และกำไรของดีเวลลอปเปอร์หลายรายต้องสั่นคลอน
จากการรวบรวมข้อมูลเชิงลึกของ 41 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย เราพบข้อเท็จจริงที่น่าสนใจว่า แม้ภาพรวมรายได้จะยังพอพยุงตัวได้ แต่หากดูในรายละเอียดเชิงลึก จะเห็นถึง “รอยร้าว” ในหลายเซกเมนต์ โดยรายได้รวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ลดลงจากปี 2565 ราว 1.2% ซึ่งตัวเลขนี้อาจดูไม่มาก แต่หากเจาะลึกลงไป จะพบว่ามีถึง 25 บริษัทที่รายได้ปรับตัวลดลง ซึ่งสะท้อนถึงการแข่งขันที่ดุเดือดและการชะลอตัวของดีมานด์ในกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับกลาง-ล่างอย่างชัดเจน
วิเคราะห์รายได้รวม: ใครคือผู้ยืนหยัดในพายุอสังหาฯ
เมื่อเราดูที่รายได้รวม (Total Revenue) ซึ่งนับรวมทั้งรายได้จากการขายและรายได้จากธุรกิจต่อเนื่องอื่นๆ จะพบว่ายักษ์ใหญ่หลายรายต้องเผชิญกับสภาวะติดลบ ไม่ว่าจะเป็น แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์, อีสเทอร์น สตาร์, หรือ ไรมอน แลนด์ ที่ล้วนได้รับผลกระทบจากยอดขายที่ชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ
ทว่าผู้ที่เป็นแชมป์ในแง่ของตัวเลขรายได้รวมคือ “แสนสิริ” ซึ่งทำผลงานได้โดดเด่นด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% แสดงให้เห็นถึงกลยุทธ์การบริหารพอร์ตสินค้าที่หลากหลายและการเจาะกลุ่มตลาดพรีเมียมที่ยังมีกำลังซื้อแข็งแกร่ง ในขณะที่ “เอพี (ไทยแลนด์)” ตามมาติดๆ เป็นอันดับสองด้วยรายได้ 38,399 ล้านบาท โดยมี “ศุภาลัย” และ “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” ตามมาเป็นลำดับถัดไป
รายได้จากการขาย: ดัชนีชี้วัด “ของจริง” ในตลาดที่อยู่อาศัย
หากจะวัดประสิทธิภาพของดีเวลลอปเปอร์ให้แม่นยำที่สุด ผมแนะนำให้มองที่ “รายได้จากการขาย” (Revenue from Sales) เพราะนี่คือหัวใจหลักของธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ ซึ่งในปี 2566 ยอดขายรวมของทั้ง 41 บริษัทลดลงถึง 11% เหลือ 268,460 ล้านบาท นี่คือสัญญาณเตือนภัยที่ชัดเจนว่าการระบายสต็อกทำได้ยากขึ้น
เอพี (ไทยแลนด์) ยังคงพิสูจน์ให้เห็นถึงความเป็นมืออาชีพด้วยการทำรายได้จากการขายเป็นอันดับ 1 ที่ 36,927 ล้านบาท ในขณะที่แสนสิริตามมาในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท สิ่งที่น่าจับตามองคือ “เอสซี แอสเสท” ที่ทำผลงานได้น่าประทับใจด้วยการเติบโตของรายได้จากการขายถึง 13% สะท้อนถึงการเลือกเจาะตลาดเฉพาะกลุ่ม (Niche Market) ที่มีความต้องการจริง
นอกจากนี้ “เซ็นทรัลพัฒนา” เป็นกรณีศึกษาที่น่าสนใจมาก ด้วยการเติบโตของรายได้จากการขายถึง 103% จากการรุกคืบพัฒนาโครงการแนวราบและคอนโดมิเนียมภายใต้แบรนด์ของกลุ่มเซ็นทรัล ซึ่งถือเป็นการท้าชนรายใหญ่ในตลาดได้อย่างสมศักดิ์ศรี
กำไรสุทธิ: เมื่อการทำยอดขายไม่ใช่เครื่องยืนยันความสำเร็จ
ในมุมมองของผู้บริหารการเงิน การที่ขายดีไม่ได้หมายความว่าจะกำไรดีเสมอไป ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของ 41 บริษัทอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปีก่อน ซึ่งความท้าทายในปีนี้คือการควบคุมต้นทุนก่อสร้างและดอกเบี้ยที่เพิ่มสูงขึ้น
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังคงรักษาตำแหน่งผู้ทำกำไรสูงสุดที่ 7,495 ล้านบาท แม้ว่ารายได้รวมจะติดลบ แต่กำไรส่วนใหญ่มาจากการปรับพอร์ตสินทรัพย์และการขายโรงแรมเข้ากอง REIT ซึ่งถือเป็นกลยุทธ์บริหารจัดการทางการเงินที่ชาญฉลาด แต่หากมองในแง่ของกำไรจากการดำเนินงานหลัก (Core Profit) แล้ว ศุภาลัยและเอพี (ไทยแลนด์) คือผู้เล่นที่แข็งแกร่งที่สุดในตลาดขณะนี้
สรุปสถานการณ์อสังหาฯ และก้าวต่อไปในปี 2567
เมื่อวิเคราะห์จากตัวเลขทั้งหมด ผมมองว่าปี 2567 จะเป็นปีที่การแข่งขันไม่ได้อยู่ที่ “ใครใหญ่กว่า” แต่อยู่ที่ “ใครมีความสามารถในการทำกำไรมากกว่า” ด้วยภาวะหนี้ครัวเรือนที่ยังกดดันกำลังซื้อ การพัฒนาโครงการ อสังหาริมทรัพย์ จำเป็นต้องมุ่งเน้นไปที่การตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์แบบ Flexible Living และการจัดการต้นทุนอย่างเข้มข้น
สำหรับท่านที่เป็นนักลงทุนหรือผู้กำลังมองหาที่อยู่อาศัย การเลือกโครงการในยุคนี้ต้องพิจารณาจาก “ความแข็งแกร่งของแบรนด์” และ “สภาพคล่องทางการเงิน” ของดีเวลลอปเปอร์เป็นสำคัญ เพราะในสถานการณ์ที่ผันผวนเช่นนี้ ความมั่นคงของผู้พัฒนาโครงการคือเกราะป้องกันความเสี่ยงที่ดีที่สุดสำหรับคุณ
หากคุณต้องการเจาะลึกข้อมูลรายบริษัท หรือวางแผนการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อให้สอดคล้องกับทิศทางตลาดปี 2567 อย่างแม่นยำ อย่าปล่อยให้ความกังวลเป็นอุปสรรคต่อการตัดสินใจ ติดต่อเราเพื่อปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านการวางแผนกลยุทธ์อสังหาฯ ของเราวันนี้ เพื่อให้คุณเป็นหนึ่งในคนที่คว้าโอกาสได้ก่อนใครในตลาดที่ท้าทายนี้!
