เจาะลึกวิกฤตและโอกาส: ถอดรหัสผลประกอบการบริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566 สู่ทิศทางปี 2567
หากจะกล่าวถึงภาพรวมของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในประเทศไทยช่วงปี 2566 ที่ผ่านมา คำนิยามที่เหมาะสมที่สุดคงหนีไม่พ้นคำว่า “ปีแห่งการปรับตัวท่ามกลางกระแสลมต้าน” หลังจากที่ภาคอสังหาฯ พยายามตั้งหลักฟื้นตัวจากช่วงหลังโควิด-19 มาตั้งแต่ปี 2565 แต่เมื่อเข้าสู่ปี 2566 กลับต้องเผชิญกับแรงกดดันรอบด้าน ไม่ว่าจะเป็นภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวก่อนการเลือกตั้งใหญ่ อัตราดอกเบี้ยนโยบายที่พุ่งสูงขึ้น รวมถึงหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับวิกฤต ซึ่งส่งผลกระทบโดยตรงต่อความสามารถในการกู้ของลูกค้าและการโอนกรรมสิทธิ์
ในฐานะที่ผมติดตามและคลุกคลีอยู่ในแวดวงวิเคราะห์อสังหาฯ มากว่าทศวรรษ ข้อมูลจากบริษัทจดทะเบียนทั้ง 41 แห่งในตลาดหลักทรัพย์ฯ คือกระจกบานใหญ่ที่สะท้อนให้เห็นว่า ใครคือ “ผู้รอด” และใครคือ “ผู้ชนะ” ในสมรภูมิที่เต็มไปด้วยความท้าทายนี้
ภาพรวมรายได้: เมื่อยักษ์ใหญ่ยังต้องเหนื่อย
จากข้อมูลที่รวบรวมได้ในปี 2566 ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 บริษัททำรายได้รวมกันอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยราว -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขภาพรวมจะดูเหมือนปรับตัวลงไม่มาก แต่หากเจาะลึกเข้าไปจะพบความน่ากังวล เพราะมีถึง 25 บริษัทที่รายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
กลุ่มที่น่าจับตามองคือบริษัทที่มีรายได้ติดลบมากกว่า 20% เช่น LPN, Eastern Star, Country Group, Raimon Land, Lalin Property และ Major Development ซึ่งล้วนสะท้อนถึงผลกระทบจากการเปิดตัวโครงการใหม่ที่อาจไม่ได้รับการตอบรับเท่าที่ควร หรือการติดหล่มจากสต็อกสินค้าคงค้าง แม้แต่กลุ่ม Top 10 ก็ไม่ใช่ข้อยกเว้น เพราะถึง 5 ใน 10 ของบริษัทระดับท็อปมีรายได้ลดลง ไม่ว่าจะเป็น Land & Houses, Supalai, Pruksa หรือ Origin Property ซึ่งเป็นสัญญาณเตือนภัยถึงภาวะตลาดที่อิ่มตัวและกำลังซื้อที่หดตัว
แชมป์รายได้รวม: แสนสิริ ผงาดขึ้นแท่น
ท่ามกลางกระแสติดลบ แสนสิริ (Siri) สามารถสร้างผลงานได้อย่างโดดเด่นด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% เฉือนชนะ AP Thailand ที่ทำรายได้ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด ตามมาด้วย Supalai (31,818 ล้านบาท) และ Land & Houses (30,170 ล้านบาท) อย่างไรก็ตาม ต้องย้ำว่ารายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากธุรกิจอื่น เช่น โรงแรม หรือการบริหารจัดการ ซึ่งไม่ใช่ภาพสะท้อนที่แท้จริงของการขายโครงการ
เจาะลึกรายได้จากการขาย: วัดกันที่เนื้อๆ
หากตัดรายได้อื่นออกและโฟกัสที่ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในส่วนของการขายอสังหาฯ เพียงอย่างเดียว ภาพจะยิ่งชัดเจนขึ้น รายได้จากการขายรวมทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% สะท้อนว่าโครงการแนวราบและคอนโดมิเนียมไม่ได้ขายดีเหมือนปีก่อน
ในส่วนนี้ AP Thailand กลับมาทวงคืนบัลลังก์ด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท ขณะที่แสนสิริตามมาติดๆ ที่ 32,829 ล้านบาท และที่น่าสนใจคือ SC Asset ซึ่งมีการเติบโตในส่วนนี้ถึง 13% นอกจากนี้ Central Pattana ถือเป็นม้ามืดที่น่าจับตา ด้วยการขยายตัวเข้าสู่ตลาดที่พักอาศัยอย่างเต็มตัว ทำให้รายได้จากการขายพุ่งสูงขึ้นถึง 103% กลายเป็นดาวรุ่งพุ่งแรงที่ต้องเฝ้าระวังในระยะยาว
กำไรสุทธิ: กำไรที่หายไปในยุคต้นทุนสูง
ท้ายที่สุด ตัวเลขที่สำคัญที่สุดคือบรรทัดสุดท้าย หรือกำไรสุทธิ ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัททำกำไรได้รวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% สิ่งที่น่ากังวลคือมีถึง 12 บริษัทที่ขาดทุน ซึ่งบางรายยังคงติดหล่มจากช่วงวิกฤตต่อเนื่องมาหลายปี
Land & Houses ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำด้านผลกำไรไว้ได้ที่ 7,495 ล้านบาท แต่ต้องหมายเหตุว่าตัวเลขนี้รวมกำไรพิเศษจากการขายโรงแรมเข้ากองทุน หากไม่มีส่วนนี้ รายชื่อผู้ชนะย่อมเปลี่ยนมือมาเป็น Supalai และ AP Thailand ตามลำดับ ขณะที่แสนสิริสร้างเซอร์ไพรส์ด้วยกำไรที่โตขึ้นถึง 42% ถือเป็นบริษัทที่ปรับตัวได้ดีที่สุดท่ามกลางความท้าทาย
บทสรุปและมุมมองต่ออนาคตปี 2567
ปี 2567 คาดว่าจะเป็นปีแห่ง “การคัดกรอง” (Consolidation) อีกปี ธุรกิจที่จะอยู่รอดต้องไม่ใช่แค่ผู้ที่ “ขายดี” แต่ต้องเป็นผู้ที่ “บริหารจัดการต้นทุน” ได้อย่างเฉียบคม ไม่ว่าจะเป็นการบริหารกระแสเงินสด การเลือกทำเลที่ยังมี Real Demand และการใช้เทคโนโลยีเข้ามาช่วยในการขาย (PropTech) เพื่อลดต้นทุนทางการตลาด
ในฐานะที่อยู่ในอุตสาหกรรมนี้มานาน ผมมองว่าผู้ประกอบการที่พึ่งพาเพียงการเปิดโครงการใหม่จำนวนมหาศาลจะเริ่มเหนื่อย แต่ผู้ที่มุ่งเน้นการรักษาสมดุลระหว่างยอดขายและความสามารถในการทำกำไรจะสามารถผ่านพ้นวิกฤตนี้ไปได้
หากคุณเป็นนักลงทุนหรือผู้สนใจใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ที่ต้องการวิเคราะห์ทิศทางตลาดเพื่อการตัดสินใจซื้อหรือร่วมทุน อย่ารอให้สถานการณ์ชัดเจนจนสายเกินไป การทำความเข้าใจโครงสร้างรายได้และกำไรของแต่ละบริษัทคือหัวใจสำคัญ
หากคุณต้องการข้อมูลเชิงลึกหรือคำปรึกษาเพิ่มเติมเกี่ยวกับการวางแผนลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อผลตอบแทนที่ยั่งยืน สามารถทักเข้ามาพูดคุยหรือปรึกษาเราเพื่อรับกลยุทธ์การลงทุนแบบมืออาชีพได้ทันที!
