เจาะลึกสถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ไทย: บทวิเคราะห์ผลประกอบการ 41 บริษัทอสังหาฯ และทิศทางตลาดปี 2567-2568
หากจะกล่าวว่าปี 2566 คือบททดสอบที่สาหัสที่สุดสำหรับ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในรอบทศวรรษคงไม่เกินจริงนัก แม้เราจะตั้งความหวังไว้สูงว่าโมเมนตัมจากการฟื้นตัวหลังยุคโควิดจะส่งผลให้ตลาดพุ่งทะยาน แต่ความเป็นจริงกลับสะท้อนภาพของการชะลอตัวอย่างชัดเจน ตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ไปจนถึงช่วงไตรมาส 4 ซึ่งปกติควรเป็นไฮซีซั่นของการโอนกรรมสิทธิ์ แต่กลับพบสภาวะ “ซบเซาต่อเนื่อง” ส่งผลให้ภาพรวมของปีที่ผ่านมาเต็มไปด้วยความท้าทาย
ในฐานะที่ผมติดตามและคลุกคลีกับกลยุทธ์การลงทุนใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย มายาวนานกว่า 10 ปี วันนี้ผมจะพาทุกท่านไปถอดรหัสข้อมูลเชิงลึกจาก 41 บริษัทอสังหาฯ ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อดูว่าใครคือผู้ชนะที่แท้จริงภายใต้สถานการณ์ “เศรษฐกิจเปราะบาง” นี้
ภาพรวมรายได้: เมื่อยักษ์ใหญ่ยังต้องเหนื่อย
จากข้อมูลที่รวบรวมได้ กลุ่มบริษัทอสังหาฯ 41 ราย มียอดรายได้รวมกันอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท หดตัวลงประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า อย่างไรก็ตาม ตัวเลขภาพรวมอาจดูไม่น่ากลัวเท่าสิ่งที่ซ่อนอยู่ภายใต้ค่าเฉลี่ย เพราะแท้จริงแล้วมีถึง 25 บริษัทที่รายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
เราเริ่มเห็นการติดลบในระดับ 20% ขึ้นไปจากหลายผู้เล่นในตลาด อาทิ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์, และคันทรี่ กรุ๊ป ที่ตัวเลขรายได้รวมลดลงกว่า -28% รวมถึงบิ๊กเนมอย่าง ไรมอน แลนด์ และ ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ ที่ต่างเผชิญกับสภาวะรายได้หดตัวเช่นกัน สิ่งที่น่ากังวลที่สุดคือ Top 10 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่มีรายได้สูงสุดถึง 5 ราย ต่างมียอดขายที่ลดลง รวมถึงยักษ์ใหญ่อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (-18%), ศุภาลัย (-10%) และ พฤกษา โฮลดิ้ง (-9%) ซึ่งสะท้อนว่าภาวะตลาดไม่ได้เลือกปฏิบัติ ไม่ว่าจะเป็นโครงการแนวราบหรือแนวสูงต่างก็ได้รับผลกระทบจากกำลังซื้อที่ลดลงอย่างเห็นได้ชัด
จัดอันดับแชมป์รายได้รวม: แสนสิริครองบัลลังก์
ในสมรภูมิรายได้รวมประจำปี 2566 แสนสิริสามารถผงาดขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้วยยอดรายได้ 39,082 ล้านบาท โตขึ้น 12% เฉือนชนะ เอพี (ไทยแลนด์) ไปอย่างเฉียดฉิว โดยเอพีทำได้ที่ 38,399 ล้านบาท ตามมาด้วย ศุภาลัย (31,818 ล้านบาท), แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (30,170 ล้านบาท) และพฤกษา โฮลดิ้ง (26,132 ล้านบาท) ตามลำดับ
อย่างไรก็ตาม หากเรามองลึกไปที่ รายได้จากการขาย (Core Revenue) ซึ่งเป็นตัวสะท้อนความแข็งแกร่งของการดำเนินธุรกิจหลักจริงๆ โฉมหน้าของผู้ชนะจะเปลี่ยนไปทันที โดยเอพี (ไทยแลนด์) กลับมาทวงบัลลังก์ด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท นำหน้าแสนสิริที่ทำได้ 32,829 ล้านบาท ทั้งนี้ กลุ่ม อสังหาริมทรัพย์ โดยรวมมีรายได้จากการขายลดลงถึง -11% เหลือเพียง 268,460 ล้านบาทเท่านั้น
ทำไมกำไรถึงสำคัญกว่ารายได้?
บทเรียนสำคัญในปี 2566 คือ “รายได้เป็นเพียงแค่ภาพลวงตา แต่กำไรคือความจริง” ท่ามกลางภาวะดอกเบี้ยขาขึ้นและหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง บริษัทที่มีวินัยทางการเงินและการบริหารจัดการต้นทุนที่ดีเท่านั้นที่จะอยู่รอด
ในมิติกำไรสุทธิ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ยังคงยืนหนึ่งทำกำไรสูงสุดที่ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้จะลดลง แต่ต้องยอมรับว่านี่คือตัวเลขที่บวกกำไรจากการขายโรงแรมเข้ากองทุน หากไม่นับรวมส่วนนี้ ศุภาลัยจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทนที่ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท ตามติดด้วยเอพี (ไทยแลนด์) ที่ 6,054 ล้านบาท และแสนสิริที่ทำผลงานได้อย่างน่าทึ่งด้วยกำไร 5,846 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 42%
มุมมองจากผู้เชี่ยวชาญ: ปี 2567-2568 ตลาดจะไปทางไหน?
จากการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเหล่านี้ ผมมองว่าแนวโน้มในอนาคตอันใกล้ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จะไม่เน้นการเร่งโอนเพื่อทำยอดรายได้เพียงอย่างเดียว แต่จะเป็นยุคของการทำ “กำไรคุณภาพ” (Quality Profit) และการบริหารกระแสเงินสดให้คล่องตัวที่สุด การเปิดโครงการใหม่ต้องผ่านการคัดกรองความต้องการของกลุ่มเป้าหมาย (Customer Segment) ที่แม่นยำขึ้น โดยเฉพาะในตลาดระดับกลาง-บน ที่ยังมีกำลังซื้อแข็งแกร่ง
นอกจากนี้ การมองหา โอกาสลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ จะเปลี่ยนผ่านไปสู่การให้ความสำคัญกับสินทรัพย์ที่สร้างรายได้ประจำ (Recurring Income) เช่นเดียวกับโมเดลที่เซ็นทรัลพัฒนาเริ่มทำได้โดดเด่นและเติบโตถึง 103% ในปีที่ผ่านมา ซึ่งเป็นเทรนด์ใหม่ที่จะเห็นบริษัทอสังหาฯ ปรับตัวเข้าสู่รูปแบบนี้มากขึ้น
สรุปและคำแนะนำ
สถานการณ์ที่เกิดขึ้นในปี 2566 คือบทเรียนราคาแพงที่สอนให้เราเห็นว่า การเติบโตอย่างยั่งยืนใน อสังหาริมทรัพย์ไทย ไม่ได้ขึ้นอยู่กับจำนวนโครงการที่เปิดตัว แต่ขึ้นอยู่กับการบริหารความเสี่ยงและโครงสร้างต้นทุนที่รัดกุม หากคุณเป็นนักลงทุนหรือผู้ที่กำลังตัดสินใจซื้ออสังหาฯ ในช่วงปีนี้ การเลือกโครงการจากผู้พัฒนาที่มีฐานะการเงินแข็งแกร่งและประวัติผลประกอบการที่มีกำไรสม่ำเสมอเป็นเรื่องที่สำคัญที่สุด เพื่อความมั่นใจในมาตรฐานการก่อสร้างและการบริการหลังการขาย
หากคุณต้องการข้อมูลอัปเดตเชิงลึกเกี่ยวกับแนวโน้ม ราคาอสังหาริมทรัพย์ หรือมองหาคำแนะนำในการคัดเลือกโครงการที่คุ้มค่าแก่การลงทุนในปี 2567-2568 อย่ารอช้าที่จะปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ เพื่อวางแผนกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับสภาวะตลาดปัจจุบันและปกป้องเงินลงทุนของคุณให้งอกเงยอย่างปลอดภัย คลิกเพื่อรับคำปรึกษาจากทีมงานของเราวันนี้ครับ
