เจาะลึกสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: ใครคือผู้ชนะตัวจริงท่ามกลางมรสุมเศรษฐกิจปี 2566-2567
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวงวิเคราะห์ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มานานกว่า 10 ปี ภาพรวมของตลาดที่ผ่านมาต้องยอมรับว่าเป็นบททดสอบความแข็งแกร่งของบรรดาดีเวลลอปเปอร์ในไทยอย่างแท้จริงครับ หลายท่านอาจจำได้ว่าปี 2565 เราคาดหวังว่าธุรกิจจะพุ่งทะยาน (Take off) อย่างเต็มตัว แต่เมื่อเข้าสู่ปี 2566 สภาพตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างต่อเนื่องจากแรงกดดันด้านเศรษฐกิจมหภาคและอัตราดอกเบี้ยนโยบายที่ส่งผลต่ออำนาจการซื้อของผู้บริโภคโดยตรง
จากการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ จำนวน 41 แห่ง พบว่าการรับมือกับวิกฤตความเชื่อมั่นและความผันผวนของตลาดนั้นแตกต่างกันไปอย่างสิ้นเชิง วันนี้ผมจะพาทุกท่านมาถอดรหัสความสำเร็จและเปิดเผยตัวเลขผลประกอบการที่สะท้อนความเป็นจริงของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันครับ
วิเคราะห์ภาพรวมรายได้รวม: แรงต้านที่ยากจะหลีกเลี่ยง
ในปี 2566 รายได้รวมของกลุ่มผู้พัฒนาที่อยู่อาศัยทั้ง 41 บริษัท อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการปรับตัวลดลงเล็กน้อยที่ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 อย่างไรก็ตาม สิ่งที่น่าตกใจไม่ใช่ตัวเลขรวม แต่คือความเหลื่อมล้ำที่เกิดขึ้น เพราะมีบริษัทถึง 25 แห่งที่รายได้รวมลดลง ซึ่งเป็นสัญญาณเตือนภัยสำคัญของ อสังหาริมทรัพย์ ในปัจจุบัน
กลุ่มที่น่ากังวลคือผู้เล่นที่เผชิญกับรายได้ติดลบมากกว่า 20% อาทิ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์, ไรมอน แลนด์ และคันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ สะท้อนให้เห็นว่าในภาวะที่ตลาดหดตัว การเปิดตัวโครงการใหม่ (New Launch) หากไม่ตอบโจทย์ความต้องการจริง (Real Demand) จะส่งผลต่อกระแสเงินสดอย่างรุนแรง แม้แต่เจ้าตลาดอย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ก็ยังได้รับผลกระทบด้วยรายได้รวมที่ลดลง 18% ซึ่งเป็นภาพสะท้อนว่ายักษ์ใหญ่ก็ยังต้องปรับตัวกับ การลงทุนอสังหาฯ ที่ซับซ้อนขึ้น
เจาะลึกรายได้จากการขาย: วัดพลังความเก่งของจริง
เมื่อเราสกรีนรายได้ส่วนอื่นที่ไม่เกี่ยวข้องกับการขายที่อยู่อาศัยออกไป ตัวเลขรายได้จากการขายรวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% จากปีก่อนหน้า โดยมีบริษัทถึง 30 แห่งที่ยอดขายหดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ
ในจุดนี้ เอพี (ไทยแลนด์) ยังคงพิสูจน์ให้เห็นถึงความเป็นมืออาชีพด้วยการขึ้นเป็นเบอร์ 1 ของรายได้จากการขายที่ 36,927 ล้านบาท แม้จะลดลงเพียงเล็กน้อย แต่เมื่อเทียบกับความผันผวนของคู่แข่งในตลาด นี่คือตัวเลขที่ตอกย้ำถึงความแข็งแกร่งของพอร์ตโฟลิโอ โดยมี แสนสิริ ตามมาติดๆ เป็นอันดับ 2 ที่ 32,829 ล้านบาท และที่น่าสนใจคือ เอสซี แอสเสท ที่ทำผลงานได้โดดเด่นด้วยอัตราการเติบโตของรายได้จากการขายถึง 13% ซึ่งถือเป็นบริษัทกลุ่มเป้าหมายสำหรับนักลงทุนที่มองหา การลงทุนในหุ้นกลุ่มอสังหาฯ ที่มีอัตราเติบโตสูง
กำไรสุทธิ: บทสรุปของผู้ชนะในตลาด 2566
สุดท้ายแล้ว ตัวเลขที่สำคัญที่สุดสำหรับนักลงทุนและผู้ถือหุ้นคือ “กำไรสุทธิ” ครับ ในปี 2566 ผลรวมกำไรสุทธิอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% และมีกว่า 12 บริษัทที่ต้องเผชิญกับภาวะขาดทุนอย่างต่อเนื่อง
แม้ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ จะครองแชมป์กำไรสูงสุดที่ 7,495 ล้านบาท แต่ต้องหมายเหตุว่าส่วนหนึ่งมาจากการขายสินทรัพย์เข้ากองทุน (REITs) หากตัดรายการพิเศษนี้ออก ศุภาลัย และ เอพี (ไทยแลนด์) คือผู้ทำผลงานการบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างยอดเยี่ยมที่สุดในตลาด โดยทำกำไรไปได้ 6,083 ล้านบาท และ 6,054 ล้านบาท ตามลำดับ
กลยุทธ์การอยู่รอดในปี 2567 และอนาคตของอสังหาฯ
สำหรับปี 2567-2568 สถานการณ์ ตลาดที่อยู่อาศัย ไม่ได้เปลี่ยนไปสู่ทิศทางบวกแบบก้าวกระโดด แต่เป็นยุคของ “ความฉลาดในการบริหารจัดการ” (Operational Excellence) บริษัทที่ทำกำไรได้ดีคือบริษัทที่เน้นเจาะกลุ่มเป้าหมายระดับบน (Luxury Segment) หรือมีวินัยทางการเงินเข้มงวด สำหรับผู้ที่สนใจ ซื้อคอนโดหรือบ้านจัดสรร ในปีนี้ คุณจำเป็นต้องวิเคราะห์ความมั่นคงของบริษัทผู้พัฒนาก่อนตัดสินใจซื้ออย่างละเอียด
หากคุณเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสทำกำไรในภาวะเศรษฐกิจแบบนี้ หรือต้องการคำปรึกษาในการเลือกสินทรัพย์ที่มีคุณภาพเพื่อการถือครองระยะยาว ผมแนะนำให้คุณเริ่มจากการศึกษาข้อมูลเชิงลึกของแต่ละโครงการให้มากขึ้น หรือหากต้องการการประเมินสถานการณ์ตลาดแบบรายไตรมาสเพื่อวางแผนพอร์ตการลงทุนของคุณให้แม่นยำยิ่งขึ้น
ท่านสามารถติดต่อสอบถามข้อมูลเพิ่มเติมหรือขอคำปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์จากผู้เชี่ยวชาญ เพื่อให้มั่นใจได้ว่าทุกการตัดสินใจของคุณจะคุ้มค่าที่สุดในยุคที่ตลาดมีความท้าทายสูงเช่นนี้ อย่าปล่อยให้โอกาสผ่านไปโดยไม่ได้วางแผนให้รัดกุมครับ
