เจาะลึกตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ชะลอตัว ท้าทาย และโอกาสซ่อนเร้นของผู้ชนะที่แท้จริง
บทวิเคราะห์เชิงลึกโดยผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ | 10 ปีแห่งประสบการณ์ในวงการ
ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไปนั้น ถือเป็นบททดสอบอันหนักหน่วงสำหรับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับผู้ประกอบการที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ท่ามกลางความคาดหวังที่จะสานต่อโมเมนตัมเชิงบวกจากปี 2565 ที่ธุรกิจเริ่มส่งสัญญาณฟื้นตัว แต่ภาพความเป็นจริงกลับตรงกันข้าม ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งช่วงเวลาทองของปีอย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวที่แข็งแกร่งได้ ส่งผลให้บรรยากาศการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในปี 2567 ยังคงมีความไม่แน่นอนสูง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถรับมือกับความท้าทายของปี 2566 ได้ดีเพียงใด และใครคือผู้ที่พิสูจน์ตัวเองว่าเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ท่ามกลางสมรภูมิที่เต็มไปด้วยแรงกดดันนี้
ภาพรวมรายได้รวม: สัญญาณชะลอตัวที่ไม่อาจมองข้าม
จากการรวบรวมข้อมูลของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง พบว่ารายได้รวมของกลุ่มบริษัทเหล่านี้ในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไว้ที่ 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขโดยรวมจะดูไม่ต่างกันมากนัก แต่เมื่อพิจารณาในรายละเอียดรายบริษัท จะเห็นภาพที่น่าตกใจว่า มากถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมที่ลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงภาวะชะลอตัวที่กระจายตัวไปในวงกว้าง
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนักจนมีรายได้รวมติดลบในระดับสูง ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงถึงราว -28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ก็อยู่ในกลุ่มเดียวกันที่เผชิญกับตัวเลขติดลบในระดับที่ใกล้เคียงกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) มีรายได้ลดลง -26%, Lalin Property (LL) -23%, Major Development (MJD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่ที่มีชื่อเสียงอย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้เล่นหลักในตลาด อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ และปริมณฑล ก็ไม่สามารถหลีกเลี่ยงแรงกดดันได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ยิ่งไปกว่านั้น ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด ยังพบว่าถึง 5 บริษัทมีรายได้ลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9%, และ Origin Property (ORI) รายได้รวมลดลงประมาณ -4%
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดการดำเนินงานหลักภายใต้แรงกดดัน
หากจะวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของบริษัทใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การพิจารณารายได้จากการขาย (Sales Revenue) ถือเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญที่สุด เนื่องจากรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากธุรกิจอื่นที่เข้ามาช่วยพยุงตัวเลข อย่างไรก็ตาม ในปี 2566 ภาพรวมของรายได้จากการขายสำหรับทั้ง 41 บริษัทที่เก็บข้อมูลมา อยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งทำได้ 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลง
บริษัทอย่าง Raimon Land (RML) เผชิญกับรายได้จากการขายที่ดิ่งลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ -40% ที่น่าตกใจยิ่งกว่าคือ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้เล่นรายใหญ่ กลับมีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งมักเป็นผู้นำในด้านยอดขาย ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่เพียงแค่บริษัทรายใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด พบว่าถึง 8 บริษัทมีรายได้จากการขายลดลง
ผู้นำยอดขาย: AP (Thailand) ทวงคืนบัลลังก์ด้วยกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 พบว่า AP (Thailand) (AP) ทวงคืนตำแหน่งผู้นำด้วยยอดขายรวม 36,927 ล้านบาท เฉือนอันดับ 2 อย่าง Sansiri (SIRI) ที่ทำยอดขายได้ 32,829 ล้านบาท อย่างสูสี โดย Sansiri ถือเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7% อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ที่ยังคงรักษาความแข็งแกร่งไว้ได้ด้วยยอดขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset (SC) ที่ก้าวขึ้นสู่ Top 5 ด้วยยอดขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตในแดนบวกถึง 13% อันดับ 5 คือ Pruksa Holding (PPH) ด้วยยอดขายรวม 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH) แม้จะมียอดขายลดลง แต่ยังคงรักษาที่นั่งใน Top 10 ด้วยยอดขาย 18,966 ล้านบาท (อันดับ 6) ตามมาด้วย Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยยอดขาย 10,019 ล้านบาท (อันดับ 7) Origin Property (ORI) แม้จะมียอดขายลดลงถึง -24% แต่ยังคงอยู่ใน Top 10 ด้วยยอดขาย 8,840 ล้านบาท (อันดับ 8) Quality House (QH) มาอย่างสม่ำเสมอด้วยยอดขาย 7,619 ล้านบาท (อันดับ 9) และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายใน Top 10 ด้วยยอดขาย 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ต้องกล่าวถึง Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย โดยในปี 2566 CPN ทำยอดขายได้ 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มียอดขาย 2,870 ล้านบาท ซึ่งเป็นสัญญาณที่ดีในการขยายธุรกิจสู่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย
กำไรสุทธิ: บทสรุปของผู้ชนะที่แท้จริงในภาวะตลาดขาลง
แม้ว่ายอดขายจะเป็นสิ่งสำคัญ แต่ในท้ายที่สุดแล้ว ความสามารถในการทำกำไร (Net Profit) คือหัวใจสำคัญที่บ่งชี้ถึงความสำเร็จที่แท้จริงของธุรกิจ ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำกำไรสุทธิรวมกว่า 49,602 ล้านบาท ที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 12 บริษัทที่ขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงโควิด และมากกว่า 20 บริษัทมีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
Land and Houses ผงาดขึ้นสู่แชมป์กำไรสูงสุด แม้รายได้ลดลง
สำหรับ Top 10 บริษัทที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์ไว้ได้ โดยทำกำไรสุทธิสูงถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยสำคัญที่ช่วยหนุนกำไรในปีนี้ คือการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งสร้างกำไรถึง 2,500 ล้านบาท หากไม่รวมรายการพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ที่ทำกำไร 6,083 ล้านบาท จะขึ้นเป็นอันดับ 1 แทน โดยเฉือน AP (Thailand) (AP) ที่ทำกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด
Sansiri (SIRI) ทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างโดดเด่นถึง 42% ตามมาด้วย Origin Property (ORI) ที่ทำกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้จะลดลง -25% จากปีก่อนหน้า SC Asset (SC) อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ที่ทำกำไร 2,503 ล้านบาท ไปเล็กน้อย Pruksa Holding (PPH) ทำกำไร 2,339 ล้านบาท (อันดับ 8) Frasers Property (Thailand) (FPT) ทำกำไร 1,865 ล้านบาท (อันดับ 9) และ Central Pattana (CPN) ปิดท้ายใน Top 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ปี 2567 ท้าทาย แต่แฝงโอกาสสำหรับนักลงทุนที่ชาญฉลาด
ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทนี้ ชี้ให้เห็นถึงภาพรวมที่ชัดเจนของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทาย และแนวโน้มในปี 2567 ยังคงมีแนวโน้มที่จะเผชิญกับความไม่แน่นอนต่อไป
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ ผมเชื่อว่าปี 2567 จะเป็นอีกปีที่ผู้ประกอบการต้องงัดกลยุทธ์ที่เฉียบคมออกมาใช้เพื่อฝ่าฟันอุปสรรค การรักษาเสถียรภาพทางการเงิน การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การนำเสนอนวัตกรรมผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป รวมถึงการสร้างประสบการณ์ที่ดีให้กับลูกค้า จะเป็นปัจจัยสำคัญที่จะช่วยให้ธุรกิจเติบโตได้อย่างยั่งยืน
สำหรับนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสใน อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ สิ่งสำคัญคือการวิเคราะห์ปัจจัยพื้นฐานของแต่ละบริษัทอย่างละเอียด พิจารณาถึงความแข็งแกร่งทางการเงิน ประวัติผลประกอบการ กลยุทธ์ทางธุรกิจ และศักยภาพในการเติบโตในระยะยาว การทำความเข้าใจถึงความแตกต่างของ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ ในแต่ละเซกเมนต์ เช่น คอนโดมิเนียม กรุงเทพฯ, ทาวน์เฮาส์ ปริมณฑล, หรือ บ้านจัดสรร ต่างจังหวัด จะช่วยให้การตัดสินใจลงทุนมีประสิทธิภาพมากยิ่งขึ้น
หากท่านเป็นเจ้าของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังมองหาแนวทางในการปรับกลยุทธ์ หรือนักลงทุนที่ต้องการทำความเข้าใจตลาดอย่างลึกซึ้ง การศึกษาข้อมูลเชิงลึก การติดตามแนวโน้ม และการปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จในยุคแห่งการเปลี่ยนแปลงนี้
