ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: สรุปผลการดำเนินงาน 41 บริษัทมหาชน ชี้วัดใครคือผู้แข็งแกร่ง ท่ามกลางความท้าทายที่ยังคงอยู่
ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นบททดสอบครั้งสำคัญสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย หลังจากที่หลายฝ่ายคาดการณ์ว่า โมเมนตัมเชิงบวกจากปลายปี 2565 จะช่วยผลักดันให้ตลาดกลับมาเติบโตได้อย่างแข็งแกร่งอีกครั้ง แต่ความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไป ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาปกติที่ควรจะเป็นไฮซีซั่นของตลาดในช่วงไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นยอดขายและรายได้ให้ฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง ท่าทีของตลาดที่ยังคงอ่อนแรงนี้ ส่งผลต่อเนื่องมายังต้นปี 2567 ชี้ให้เห็นถึงความท้าทายที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญ
เพื่อประเมินประสิทธิภาพการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ภายใต้สถานการณ์ที่ผันผวนนี้ Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ผลประกอบการในปี 2566 แสดงให้เห็นถึงความสามารถในการปรับตัวของแต่ละบริษัท และค้นหา “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมิอสังหาริมทรัพย์ไทย
ภาพรวมรายได้รวม 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์: การหดตัวเล็กน้อยแต่ความแตกต่างชัดเจน
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่ทำการวิเคราะห์ สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาทในปี 2565 อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณารายบริษัท จะพบภาพความแตกต่างที่น่าสนใจถึง 25 จาก 41 บริษัท (คิดเป็นกว่า 60%) มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า
กลุ่มบริษัทที่ประสบปัญหาการหดตัวของรายได้ในระดับสูง พบเห็นได้ในหลายราย บริษัทอย่าง L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) รายได้รวมติดลบอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะ LPN และ CGD ที่เผชิญกับตัวเลขติดลบประมาณ -28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่มีรายได้รวมลดลง -26% ในขณะที่ Lalin Property (LPH) ก็ได้รับผลกระทบราว -23% Major Development (MD) อยู่ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทชั้นนำอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังคงเห็นรายได้รวมติดลบถึง 18% นอกจากนี้ ยังเป็นที่น่าสังเกตว่าในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท กลับมีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% Supalai (SPALI) มีรายได้ลดลง 10% Pruksa Holding (PPH) อยู่ที่ 9% และ Origin Property (ORI) มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์: แสนสิริ ผงาดขึ้นเป็นผู้นำด้านรายได้รวม
เมื่อพิจารณาเฉพาะบริษัทที่ติดอันดับ Top 10 ด้านรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า แสนสิริ (SIRI) สามารถครองอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท โดยเฉือนอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) ที่มีรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด อันดับ 3 เป็นของ Supalai ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ขณะที่ Land and Houses ตามมาในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
สำหรับอันดับถัดมา ได้แก่ SC Asset Corporation (SC) ในอันดับ 6 ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, U City (U) ในอันดับ 7 ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท, Frasers Property (Thailand) (FPT) ในอันดับ 8 ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท, Origin Property ในอันดับ 9 ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท และ Singha Estate (S) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
การวิเคราะห์รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนการดำเนินงานหลัก
เพื่อความเข้าใจที่ลึกซึ้งยิ่งขึ้นเกี่ยวกับศักยภาพการดำเนินงานหลักของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ การพิจารณาเฉพาะ “รายได้จากการขาย” จะช่วยตัดปัจจัยรายได้อื่น ๆ ที่อาจเข้ามาเสริมทัพ ซึ่งบางครั้งอาจไม่ได้สะท้อนถึงความแข็งแกร่งของธุรกิจหลักโดยตรง การพิจารณามิติรายได้จากการขายนี้ ทำให้ลำดับของบริษัทใน Top 10 มีการเปลี่ยนแปลงไปอย่างมีนัยสำคัญ
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีมูลค่ารวม 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท สถานการณ์นี้สะท้อนให้เห็นว่าถึง 30 จาก 41 บริษัท (เกือบ 73%) มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
กลุ่มบริษัทที่เผชิญกับการหดตัวของรายได้จากการขายอย่างรุนแรง ได้แก่ Raimon Land ที่ติดลบถึง -78% L.P.N. Development รายได้ขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ซึ่งมีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในด้านรายได้รวม ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% ปรากฏการณ์นี้ไม่ได้จำกัดอยู่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น แต่ยังพบในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุดถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์: AP (Thailand) ผงาดขึ้นเป็นผู้นำด้านรายได้จากการขาย
ในส่วนของรายได้จากการขาย AP (Thailand) กลับมาผงาดขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้วยยอดขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริที่อยู่ในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม แสนสิริก็เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถรักษาการเติบโตของรายได้จากการขายให้เป็นบวกได้ถึง 7% Supalai ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างเหนียวแน่นในอันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกหนึ่งบริษัทที่แสดงการเติบโตในแดนบวกอย่างน่าประทับใจที่ 13% Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
Land and Houses แม้รายได้จากการขายจะลดลงอย่างมาก แต่ก็ยังสามารถประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ในอันดับ 6 ด้วยรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ได้ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) มาอย่างเงียบ ๆ แต่ก็ยังคงรักษาอันดับใน Top 10 ได้ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่โดดเด่นและควรค่าแก่การกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเห็นผลลัพธ์จากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายจำนวนมาก ในปี 2566 CPN สร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท คิดเป็นการเติบโตที่ก้าวกระโดดถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
บทสรุปเรื่องผลกำไร: ปัจจัยชี้ขาดความสำเร็จที่แท้จริง
ในท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะสร้างรายได้ได้มากน้อยเพียงใด หากไม่สามารถแปลงรายได้เหล่านั้นให้เป็นกำไรที่จับต้องได้ ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง การวิเคราะห์ผลกำไรสุทธิในปี 2566 ของทั้ง 41 บริษัท พบว่าทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลง -11% เมื่อเทียบกับกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาทในปี 2565
สถานการณ์ที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน และบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงวิกฤตโควิด-19 จนถึงปัจจุบันก็ยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท จาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์: Land and Houses ครองแชมป์กำไรสุทธิ ท่ามกลางความท้าทาย
สำหรับ 10 อันดับบริษัทที่ทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 Land and Houses ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์เก่าไว้ได้ แม้รายได้รวมจะลดลงอย่างมาก แต่ก็สามารถสร้างกำไรสุทธิในปีนี้ได้ถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยสำคัญที่ช่วยหนุนผลกำไรนี้ คือ การขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทุน ซึ่งสร้างกำไรให้ถึง 2,500 ล้านบาท หากปราศจากรายการพิเศษนี้ Supalai ซึ่งอยู่ในอันดับ 2 ด้วยกำไรสุทธิ 6,083 ล้านบาท น่าจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ได้อย่างสบาย ๆ AP (Thailand) รั้งอันดับ 3 ด้วยกำไรสุทธิ 6,054 ล้านบาท เฉือนกันไปอย่างสูสี
แสนสิริ ทำผลงานโดดเด่นด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% ในปีนี้ Origin Property อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง -25% จากปีก่อนหน้า
อันดับ 6 คือ SC Asset ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 Quality House ที่ทำกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) ติดอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana ปิดท้ายอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ปี 2567 กับความคาดหวังและความท้าทายใหม่
ผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ข้างต้น สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมของตลาดที่ยังคงเต็มไปด้วยความท้าทาย การแข่งขันที่สูงขึ้น รวมถึงปัจจัยเศรษฐกิจมหภาคที่ยังคงมีความไม่แน่นอน โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อมองไปยังปี 2567 ที่คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับผู้ประกอบการในอุตสาหกรรมนี้
ในฐานะผู้ที่คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มายาวนาน ผมเชื่อว่าบริษัทที่มีความแข็งแกร่งทางการเงิน มีกลยุทธ์การดำเนินงานที่ยืดหยุ่น และสามารถปรับตัวเข้ากับสภาวะตลาดได้อย่างรวดเร็ว จะเป็นผู้ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตต่อไปได้
หากท่านเป็นหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการทำความเข้าใจตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยให้ลึกซึ้งยิ่งขึ้น ทั้งในแง่ของการลงทุน หรือการมองหาบ้านที่ใช่ในทำเลที่ตั้งที่ดีที่สุด การวิเคราะห์เชิงลึกเช่นนี้เป็นจุดเริ่มต้นที่สำคัญ
อย่าพลาดโอกาสในการรับข่าวสาร วิเคราะห์ และข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยที่อัปเดตอยู่เสมอ หากท่านสนใจที่จะเจาะลึกข้อมูลเฉพาะเจาะจง หรือต้องการคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญเพื่อการตัดสินใจที่แม่นยำที่สุดสำหรับความต้องการของท่าน โปรดติดต่อเราวันนี้ เพื่อให้ทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเรา พร้อมนำพาท่านไปสู่ความสำเร็จในโลกของอสังหาริมทรัพย์
