ฉายภาพอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ความท้าทาย, การปรับตัว, และผู้แข็งแกร่งที่แท้จริง
หลังจากการคาดการณ์อันสดใสที่ต่อยอดมาจากโมเมนตัมของปี 2565 ปี 2566 กลับกลายเป็นบททดสอบครั้งสำคัญสำหรับแวดวงอสังหาริมทรัพย์ไทย ตลาดที่เคยส่งสัญญาณของการฟื้นตัวอย่างชัดเจน กลับชะลอตัวลงอย่างน่าใจหายก่อนหน้าการเลือกตั้งใหญ่ และการชะลอตัวนี้ยังคงต่อเนื่องไปจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายที่เคยเป็นไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่หวัง จนล่วงเข้าสู่ปี 2567 บรรยากาศก็ยังคงไม่ต่างจากปีที่ผ่านมามากนัก
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีอยู่ในอุตสาหกรรมนี้มานานกว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้าติดตามการเคลื่อนไหวและผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์ฯ อย่างใกล้ชิด การวิเคราะห์ข้อมูลจาก 41 บริษัทที่ได้ทำการสำรวจโดย Property Mentor ในปี 2566 นี้ จะช่วยให้เราเห็นภาพชัดเจนว่าใครคือผู้ที่สามารถนำพากลยุทธ์อันแข็งแกร่งมาฝ่าฟันพายุแห่งความไม่แน่นอนนี้ไปได้ และใครคือผู้ชนะที่แท้จริงในสมรภูมิ อสังหาริมทรัพย์ไทย 2566
รายได้รวม: สัญญาณการหดตัวที่ต้องจับตา
ภาพรวมรายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับ 376,141 ล้านบาทในปี 2565 แม้ตัวเลขรวมจะดูไม่ต่างกันมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่รายงานรายได้รวมลดลง สัญญาณนี้ชี้ให้เห็นถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นในภาพรวมของตลาด การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ยังคงเผชิญกับความท้าทาย
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับสูง อาทิ L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate และ Country Group Development ที่มีรายได้ลดลงถึงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (-26%), Lalin Property (-23%), Major Development (-22%) และ Siamese Asset (-21%) ตัวเลขเหล่านี้สะท้อนให้เห็นถึงผลกระทบจากการชะลอตัวของกำลังซื้อและความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจที่ส่งผลกระทบโดยตรงต่อยอดขาย
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses ก็ยังไม่พ้นจากแรงกดดัน โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses ยังมี AP (Thailand) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (-10%), Pruksa Holding (-9%) และ Origin Property ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4% ปรากฏการณ์นี้แสดงให้เห็นว่า ไม่มีบริษัทใดรอดพ้นจากภาวะชะลอตัวของตลาด ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ได้อย่างสมบูรณ์
แสนสิริ ผงาดแชมป์รายได้รวม, AP (Thailand) นำโด่งรายได้จากการขาย
เมื่อพิจารณาในแง่ของรายได้รวม, Sansiri ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำไว้ได้ ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 12% ทิ้งห่างอันดับสองอย่าง AP (Thailand) ที่ทำได้ 38,399 ล้านบาทไปอย่างเฉียดฉิว อันดับสามตามมาด้วย Supalai ที่ 31,818 ล้านบาท ตามด้วย Land and Houses ที่ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding ที่ 26,132 ล้านบาท
ในส่วนของ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดประจำปี 2566 ประกอบด้วย:
แสนสิริ (Sansiri): 39,082 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP Thailand): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (Supalai): 31,818 ล้านบาท
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (Land and Houses): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (Pruksa Holding): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC Asset Corporation): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (U City): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (Frasers Property (Thailand)): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (Origin Property): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (Singha Estate): 15,066 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม เพื่อการประเมินผลการดำเนินงานที่แท้จริง การพิจารณาจากรายได้จากการขาย (Sales Revenue) เป็นปัจจัยสำคัญยิ่ง เนื่องจากบริษัทหลายแห่งอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม แต่หากพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ Top 10 ก็จะมีการเปลี่ยนแปลงไปอย่างมีนัยสำคัญ
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีมูลค่ารวม 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับ 299,979 ล้านบาทในปี 2565 ซึ่งเป็นตัวเลขที่สะท้อนภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปีที่ผ่านมาได้ชัดเจนยิ่งขึ้น โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลง
ผลกระทบนี้เห็นได้ชัดเจนในหลายบริษัท อาทิ Raimon Land ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development ที่ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ผู้นำในด้านนี้ ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทใหญ่ๆ เท่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายงานรายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ผงาดขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้านรายได้จากการขาย
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP Thailand): 36,927 ล้านบาท (เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต 7%)
แสนสิริ (Sansiri): 32,829 ล้านบาท (เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต 7%)
ศุภาลัย (Supalai): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC Asset Corporation): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (Pruksa Holding): 22,357 ล้านบาท
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (Land and Houses): 18,966 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง แต่ยังคงอยู่ใน Top 10)
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (Frasers Property (Thailand)): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (Origin Property): 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง -24% แต่ยังคงอยู่ใน Top 10)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (Quality Houses): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (Property Perfect): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทที่น่าจับตาเป็นพิเศษคือ Central Pattana ที่เริ่มเห็นผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง โดยในปี 2566 บริษัทฯ สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565 นี่คือสัญญาณบวกที่น่าสนใจสำหรับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ และปริมณฑล
กำไรสุทธิ: บทสรุปสุดท้ายของความสำเร็จ
แม้รายได้จะมีความสำคัญ แต่ท้ายที่สุดแล้ว กำไรสุทธิคือตัวชี้วัดที่แท้จริงของความสามารถในการทำกำไรและการบริหารจัดการของบริษัท ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับ 49,602 ล้านบาทในปี 2565 นอกจากนี้ ยังมีกว่า 12 บริษัทที่รายงานผลประกอบการขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงโควิด ขณะที่กว่า 20 บริษัทมีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสุทธิ, Supalai และ AP (Thailand) ไล่จี้
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (Land and Houses): 7,495 ล้านบาท (กำไรส่วนหนึ่งมาจากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทุน)
ศุภาลัย (Supalai): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP Thailand): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (Sansiri): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (Origin Property): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง -25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC Asset Corporation): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (Quality Houses): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (Pruksa Holding): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (Frasers Property (Thailand)): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (Central Pattana): 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี)
ภาพอนาคต: การปรับตัวสู่ปี 2567
ข้อมูลที่รวบรวมมานี้สะท้อนให้เห็นถึงพลวัตที่ซับซ้อนของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2566 ซึ่งเป็นปีแห่งความท้าทายอย่างแท้จริง การที่บริษัทต่างๆ ต้องเผชิญกับภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว, การเมืองที่ไม่แน่นอน, และการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภค ล้วนเป็นปัจจัยที่ส่งผลต่อผลประกอบการ
สำหรับปี 2567 นี้ คาดการณ์ได้เลยว่าจะเป็นอีกปีที่ต้องอาศัยความแข็งแกร่งของกลยุทธ์, ความสามารถในการปรับตัว, และการบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ บริษัทที่สามารถนำเสนอนวัตกรรม, เข้าใจความต้องการของตลาดอย่างแท้จริง, และมีฐานะทางการเงินที่มั่นคง จะเป็นผู้ที่สามารถคว้าโอกาสและก้าวข้ามอุปสรรคไปได้
หากคุณกำลังมองหา คอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ โครงการบ้านเดี่ยว หรือกำลังพิจารณา ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ การทำความเข้าใจภาพรวมของตลาดและผลการดำเนินงานของบริษัทต่างๆ เป็นสิ่งสำคัญยิ่งยวด การวิเคราะห์เหล่านี้จะช่วยให้คุณตัดสินใจได้อย่างชาญฉลาดและมีข้อมูลประกอบการตัดสินใจที่ดียิ่งขึ้น
ขอเชิญชวนผู้ประกอบการ, นักลงทุน, และผู้ที่สนใจในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ มาร่วมกันวิเคราะห์, แลกเปลี่ยนมุมมอง, และวางแผนกลยุทธ์เพื่อรับมือกับโอกาสและความท้าทายในปี 2567 ที่กำลังจะมาถึง เพื่อร่วมกันขับเคลื่อน วงการอสังหาริมทรัพย์ไทย ให้ก้าวต่อไปอย่างแข็งแกร่งและยั่งยืน.
