สภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: วิเคราะห์เชิงลึกจากผู้เชี่ยวชาญ พร้อมแนวโน้มสู่ปี 2567
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเผชิญกับปีแห่งความท้าทายในปี 2566 ขัดต่อความคาดหวังที่จะเห็นการฟื้นตัวอย่างต่อเนื่องจากโมเมนตัมที่ส่งต่อมาจากปี 2565 การชะลอตัวเริ่มปรากฏชัดเจนก่อนการเลือกตั้งใหญ่และยืดเยื้อไปจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการค้าขายคึกคักในไตรมาสสุดท้ายของปี ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง แนวโน้มนี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567 สะท้อนถึงความเปราะบางที่ยังคงอยู่ของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย
ในฐานะนักวิเคราะห์ผู้คลุกคลีในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมากว่าสิบปี ผมได้ทำการรวบรวมข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง เพื่อประเมินศักยภาพในการรับมือกับสถานการณ์ตลาดที่ซับซ้อนนี้ และเพื่อค้นหา “ผู้ชนะที่แท้จริง” ท่ามกลางความผันผวน
ภาพรวมรายได้รวม: การปรับตัวลงเล็กน้อยแต่สะท้อนความท้าทายที่ลึกซึ้ง
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่ผมได้วิเคราะห์ สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขโดยรวมจะดูไม่ต่างกันมากนัก แต่การเจาะลึกในระดับรายบริษัทเผยให้เห็นภาพที่น่ากังวลใจกว่านั้น โดยมีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นทั่วทั้งอุตสาหกรรม
บริษัทที่ได้รับผลกระทบหนักที่สุดในแง่ของรายได้รวมที่ติดลบในระดับสูง ได้แก่ L.P.N. Development Plc. (LPN), Eastern Star Real Estate Plc. (ESTAR) และ Country Group Development Plc. (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมลดลงถึงประมาณ 28% นอกจากนี้ Raimon Land Plc. (RML) ยังเผชิญกับการลดลง 26%, Lalin Property Plc. (LALIN) ที่ -23%, Major Development Plc. (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset Plc. (SA) ที่ -21%
แม้แต่ผู้เล่นรายใหญ่ในตลาดอย่าง Land and Houses Plc. (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกพ้นแรงกดดัน โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก LH แล้ว ยังมี AP (Thailand) Plc. (AP) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai Plc. (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding Plc. (PRUKSA) ที่ -9% และ Origin Property Plc. (ORI) ซึ่งมีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
Sansiri ครองแชมป์รายได้รวม แต่ AP แข็งแกร่งด้านรายได้จากการขาย
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า:
Sansiri Plc. (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) Plc. (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai Plc. (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses Plc. (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding Plc. (PRUKSA): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation Plc. (SC): 24,487 ล้านบาท
Univentures Plc. (UV): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) Plc. (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property Plc. (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate Plc. (S): 15,066 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงต้องพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากบริษัทบางแห่งอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม ในขณะที่รายได้จากการขายสะท้อนถึงความสามารถในการสร้างยอดขายโครงการอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
รายได้จากการขาย: ความท้าทายที่ชัดเจนขึ้น
เมื่อจำแนกเฉพาะรายได้จากการขาย ทั้ง 41 บริษัทสามารถสร้างรายได้รวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท สถานการณ์นี้ยิ่งทวีความรุนแรงขึ้น เมื่อมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land Plc. (RML) ที่ -78%, L.P.N. Development Plc. (LPN) ที่เกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses Plc. (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ผู้นำอย่าง AP (Thailand) Plc. (AP) ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่เพียงบริษัทใหญ่เท่านั้นที่ประสบปัญหานี้ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ผงาดผู้นำรายได้จากการขาย แต่ Sansiri ยังคงแข็งแกร่ง
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 พบว่า:
AP (Thailand) Plc. (AP): 36,927 ล้านบาท
Sansiri Plc. (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai Plc. (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation Plc. (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding Plc. (PRUKSA): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses Plc. (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) Plc. (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property Plc. (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24%)
Quality Houses Plc. (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect Plc. (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ Central Pattana Plc. (CPN) ยังเป็นอีกบริษัทที่น่าจับตามองอย่างยิ่ง โดยสามารถทำรายได้จากการขายในปี 2566 ได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปีก่อนหน้า ซึ่งสะท้อนถึงศักยภาพในการเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ได้ริเริ่มไว้
กำไรสุทธิ: มาตรวัดสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง
แม้ว่ายอดขายจะสูง แต่หากกำไรสุทธิมีน้อยหรือเก็บเข้ากระเป๋าได้ไม่มาก ก็ยังไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่งมีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน โดยบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัท จาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses ครองตำแหน่งผู้นำกำไรสุทธิ แต่มีปัจจัยพิเศษ
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566:
Land and Houses Plc. (LH): 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้รวมลดลง แต่กำไรสูงขึ้นจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
Supalai Plc. (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) Plc. (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri Plc. (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโตโดดเด่น 42%)
Origin Property Plc. (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง -25%)
SC Asset Corporation Plc. (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses Plc. (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding Plc. (PRUKSA): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) Plc. (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana Plc. (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่
ข้อมูลที่ได้จากการวิเคราะห์ผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนนี้ ชี้ให้เห็นว่าปี 2567 มีแนวโน้มที่จะเป็นอีกปีที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญกับความท้าทายอย่างต่อเนื่อง อย่างไรก็ตาม ความสามารถในการปรับตัว การบริหารจัดการต้นทุน และการสร้างนวัตกรรมในการพัฒนาโครงการ จะเป็นปัจจัยสำคัญที่ชี้ขาดว่าบริษัทใดจะสามารถยืนหยัดและเติบโตได้อย่างแข็งแกร่งในสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปนี้
สำหรับท่านที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับแนวโน้มตลาดและการลงทุนที่เหมาะสมกับสภาวะปัจจุบัน ทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราพร้อมให้คำแนะนำเพื่อสร้างผลตอบแทนที่ดีที่สุดสำหรับท่าน
