ฉากทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: บทวิเคราะห์เชิงลึกจากผู้เชี่ยวชาญ 10 ปีสู่ปี 2567
ปี 2566 ไม่ได้เป็นไปตามความคาดหวังที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยจะสามารถต่อยอดโมเมนตัมอันแข็งแกร่งจากปี 2565 ได้อย่างที่หลายฝ่ายตั้งใจ การชะลอตัวที่เริ่มปรากฏขึ้นก่อนการเลือกตั้งใหญ่และต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งฤดูกาลขายที่ปกติจะคึกคักในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างมีนัยสำคัญ สถานการณ์นี้ได้ส่งผลต่อเนื่องมายังต้นปี 2567 ทำให้ภาพรวมยังคงท้าทายอย่างยิ่ง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมานานกว่าทศวรรษ ผมได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง ตลอดปี 2566 เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้นำที่แท้จริงในสมรภูมิ “อสังหาริมทรัพย์ไทย” ที่เต็มไปด้วยความท้าทายนี้
ภาพรวมรายได้อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ตัวเลขที่สะท้อนความซบเซา
จากการรวบรวมข้อมูลบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง พบว่าในปี 2566 บริษัทเหล่านี้มีรายได้รวมกันประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม การวิเคราะห์รายบริษัทเผยให้เห็นภาพที่น่ากังวลกว่านั้น เมื่อมีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
หลายบริษัทเผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับสองหลัก โดยบริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษ ได้แก่ L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate, และ Country Group Development ที่มีรายได้ลดลงถึงราว -28% ตามมาด้วย Raimon Land ที่ -26%, Lalin Property ที่ -23%, Major Development ที่ -22%, และ Siamese Asset ที่ -21%
แม้แต่บริษัทใหญ่อย่าง Land and Houses ก็ยังมียอดรายได้รวมติดลบถึง -18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ใน 10 อันดับแรกของบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่มียอดรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai ที่ -10%, Pruksa Holding ที่ -9%, และ Origin Property ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
แสนสิริ ผงาดขึ้นแท่นผู้นำรายได้รวม 39,082 ล้านบาท โต 12%
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 ได้แก่ แสนสิริ ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท โดยเฉือนอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) ที่มีรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างสูสี อันดับ 3 คือ Supalai ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses ที่อันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding ที่อันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
ในส่วนของอันดับ 6 ตกเป็นของ SC Asset Corporation ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 คือ UHVenture ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Origin Property ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ดัชนีชี้วัดความแข็งแกร่งที่แท้จริง
หากจะวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนถึงศักยภาพในการขายที่แท้จริง จำเป็นต้องพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจได้รับปัจจัยสนับสนุนจากแหล่งอื่นที่ไม่ใช่การขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง เมื่อเราโฟกัสเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ 10 อันดับแรกก็มีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ
ตลอดทั้ง 41 บริษัทที่ทำการสำรวจ สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้จากการขายอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land ที่ลดลงถึง -78%, L.P.N. Development ที่ลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่มียอดรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ที่เป็นผู้นำด้านรายได้รวม ก็มียอดรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% ไม่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่ประสบปัญหานี้ แต่ใน 10 อันดับแรกของบริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) กลับมาครองแชมป์รายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 กลับมาเป็นของ AP (Thailand) ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท โดยแซงหน้าแสนสิริ ที่ทำได้ 32,829 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มียอดรายได้จากการขายเติบโต 7%) อันดับ 3 คือ Supalai ที่ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างแข็งแกร่งด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท อันดับ 4 คือ SC Asset Corporation ที่ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท (เป็นอีกบริษัทที่มียอดรายได้เติบโต 13%) และอันดับ 5 คือ Pruksa Holding ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
ส่วนอันดับ 6 คือ Land and Houses ที่ถึงแม้รายได้จากการขายจะลดลงมาก แต่ก็ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ไว้ได้ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Origin Property ที่แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality House ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกบริษัทที่ผลประกอบการโดดเด่นจนต้องกล่าวถึงคือ Central Pattana ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลลัพธ์จากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 Central Pattana ทำรายได้จากการขายได้ 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: บทสรุปของการบริหารจัดการที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว แม้บริษัทจะสามารถสร้างรายได้ได้มากเพียงใด หากมีกำไรสุทธิที่น้อยนิดหรือไม่สามารถนำเงินเข้ากระเป๋าได้อย่างมีประสิทธิภาพ ก็ย่อมไม่อาจถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริงได้ ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัททำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน โดยบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses ผงาดแชมป์กำไรสูงสุด 7,495 ล้านบาท
เมื่อพิจารณา Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 ยังคงเป็น Land and Houses แม้จะมีรายได้รวมลดลงมาก แต่สามารถทำกำไรได้ถึง 7,495 ล้านบาท ซึ่งส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่มีรายการนี้ อันดับ 2 อย่าง Supalai ที่ทำกำไรได้ 6,083 ล้านบาท ก็มีโอกาสที่จะขึ้นเป็นอันดับ 1 แทน
อันดับ 3 คือ AP (Thailand) ที่ทำกำไรได้ 6,054 ล้านบาท เฉือนอันดับ 4 อย่างแสนสิริ ที่ทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท (เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42%) อันดับ 5 คือ Origin Property ที่ทำกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนหน้าถึง -25%
ในส่วนของอันดับ 6 คือ SC Asset ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 อย่าง Quality House ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด อันดับ 8 คือ Pruksa Holding ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Frasers Property (Thailand) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: อนาคตอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2567
ข้อมูลข้างต้นแสดงให้เห็นภาพรวมผลประกอบการของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยจาก 41 บริษัทจดทะเบียน ที่ Property Mentor ได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์อย่างละเอียด แนวโน้มในปี 2567 ยังคงเป็นอีกปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับผู้ประกอบการในตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย การปรับตัว กลยุทธ์ที่เฉียบคม และการบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ จะเป็นปัจจัยสำคัญที่ชี้วัดว่าใครจะสามารถยืนหยัดและเติบโตได้อย่างแข็งแกร่งท่ามกลางสภาวะเศรษฐกิจและการเมืองที่ยังคงผันผวน
หากท่านเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย หรือเป็นผู้ประกอบการที่ต้องการยกระดับกลยุทธ์การดำเนินธุรกิจเพื่อรับมือกับความท้าทายในอนาคต การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกและทำความเข้าใจแนวโน้มตลาดอย่างรอบด้านคือสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง การศึกษาพฤติกรรมผู้บริโภค การปรับรูปแบบการพัฒนาโครงการให้สอดคล้องกับความต้องการที่เปลี่ยนแปลงไป และการบริหารจัดการความเสี่ยงอย่างมีประสิทธิภาพ จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ที่กำลังพัฒนาไปอย่างไม่หยุดนิ่ง
หากท่านต้องการเจาะลึกข้อมูลเพิ่มเติม หรือต้องการคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญด้าน อสังหาริมทรัพย์ประเทศไทย เพื่อวางแผนกลยุทธ์ที่เหมาะสมกับสถานการณ์ปัจจุบัน โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เพื่อร่วมกันก้าวผ่านความท้าทายและคว้าโอกาสใหม่ๆ ในตลาด อสังหาริมทรัพย์ปี 2567 ไปด้วยกัน
