วิกฤตอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ส่องผลประกอบการ 41 บริษัทมหาชน – ใครคือผู้รอดและผู้พลิกเกม?
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มาตลอดทศวรรษ ข้าพเจ้าได้เฝ้าติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นบทพิสูจน์ที่หนักหน่วงสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างแท้จริง แม้จะมีความคาดหวังอันสูงส่งต่อการฟื้นตัวต่อเนื่องจากโมเมนตัมของปี 2565 ที่สัญญาณการเติบโตเริ่มปรากฏ แต่ความเป็นจริงกลับเป็นอีกภาพหนึ่ง ตลาดได้เข้าสู่ช่วงชะลอตัวอีกครั้ง ตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และยืดเยื้อยาวนานมาจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยที่คึกคักที่สุดในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง สัญญาณเหล่านี้ยังคงส่งต่อไปยังต้นปี 2567 ทำให้ภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2567 ยังคงมีความท้าทายอย่างต่อเนื่อง
ด้วยความมุ่งมั่นที่จะเข้าใจถึงผลกระทบที่แท้จริงต่อผู้เล่นหลักในอุตสาหกรรม Property Mentor ได้ทำการวิเคราะห์เชิงลึกถึงผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ตลอดปี 2566 เพื่อประเมินความสามารถในการรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวน และเพื่อค้นหา “ผู้ชนะตัวจริง” ในสมรภูมิแห่งนี้
ภาพรวมรายได้ปี 2566: การหดตัวที่ต้องจับตา
ภาพรวมรายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมถึง 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่มากนักในภาพรวม แต่หากเจาะลึกในระดับรายบริษัท จะพบว่าสถานการณ์กลับน่าเป็นห่วงกว่าที่คิด โดยมีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทที่รายได้ดิ่งเหว: บทเรียนจากความท้าทาย
หลายบริษัทต้องเผชิญกับรายได้ที่ติดลบในระดับที่น่ากังวล บริษัทอย่าง L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ต่างมีรายได้รวมที่ลดลงถึงราว 28% ในขณะที่ Raimon Land (RML) ก็ประสบปัญหาไม่แพ้กัน โดยมีรายได้รวมลดลง 26% ตามมาด้วย Lalin Property (LL) ที่ -23%, Major Development (MDX) ที่ -22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในด้านความแข็งแกร่ง ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงแรงกดดันในตลาดได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท กลับมีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% ตามมาด้วย Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PSH) ที่ -9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
Top 10 รายได้รวม: แสนสิริ นำทัพ แต่การแข่งขันสูง
เมื่อพิจารณาจากรายได้รวม 10 อันดับแรกในปี 2566 แสนสิริ (SIRI) คว้าตำแหน่งแชมป์ไปครองด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท เฉือนเอาชนะ AP (Thailand) ที่ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างสูสี ตามมาด้วย Supalai ที่ 31,818 ล้านบาท, Land and Houses ที่ 30,170 ล้านบาท, และ Pruksa Holding ที่ 26,132 ล้านบาท
อันดับถัดมาเป็น SC Asset Corporation (SC) ที่ 24,487 ล้านบาท, U City (U) ที่ 17,672 ล้านบาท, Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท, Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท, และ Estate Company Limited (EST) หรือสิงห์ เอสเตท ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดผลงานที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม การวัดผลงานที่แท้จริงของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์นั้น จำเป็นต้องพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากบริษัทขนาดใหญ่มักมีรายได้จากแหล่งอื่นเสริมเข้ามา ซึ่งอาจไม่สะท้อนถึงประสิทธิภาพในการดำเนินธุรกิจหลักอย่างแท้จริง
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย ทั้ง 41 บริษัท ทำรายได้รวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับ 299,979 ล้านบาทในปี 2565 และที่น่าตกใจคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
การดิ่งลงของรายได้จากการขาย: ปัจจัยท้าทายที่ต้องเผชิญ
บริษัทอย่าง Raimon Land (RML) มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ 40% ที่น่าเป็นห่วงยิ่งกว่าคือ Land and Houses (LH) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ที่เป็นผู้นำด้านรายได้จากการขาย ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ได้มีเพียงแค่บริษัทยักษ์ใหญ่เท่านั้นที่ประสบปัญหานี้ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุดถึง 8 บริษัท กลับมีรายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ผงาดขึ้นเป็นเบอร์หนึ่งด้านรายได้จากการขาย: ความแข็งแกร่งที่พิสูจน์ได้
สำหรับ 10 อันดับแรกในด้านรายได้จากการขาย AP (Thailand) (AP) ผงาดขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้วยยอดขาย 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริ (SIRI) ที่ 32,829 ล้านบาท ซึ่งแสนสิริเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถเติบโตด้านรายได้จากการขายได้ถึง 7% Supalai (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งอันแข็งแกร่งไว้ได้ที่อันดับ 3 ด้วยยอดขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จด้วยยอดขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding (PSH) ตามมาที่อันดับ 5 ด้วยยอดขาย 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH) แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ได้ที่อันดับ 6 ด้วยยอดขาย 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) รั้งอันดับ 7 ด้วยยอดขาย 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 8 แม้รายได้จากการขายจะลดลงถึง 24% แต่ยังคงเกาะกลุ่ม Top 10 ด้วยยอดขาย 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) มาอย่างเงียบๆ แต่คงเส้นคงวา อยู่ในอันดับ 9 ด้วยยอดขาย 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายใน Top 10 ด้วยยอดขาย 7,171 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): ดาวรุ่งพุ่งแรงแห่งปี
อีกหนึ่งบริษัทที่โดดเด่นจนต้องกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลผลิตจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565 สะท้อนถึงศักยภาพในการแข่งขันที่เพิ่มขึ้นอย่างก้าวกระโดด
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดผลตอบแทนสุดท้าย
แม้จะทำยอดขายได้ดีเพียงใด แต่หากมีกำไรสุทธิที่น้อยนิด หรือไม่สามารถแปลงเป็นเงินสดเข้ากระเป๋าได้อย่างมีประสิทธิภาพ ก็ย่อมไม่ใช่ “ผู้ชนะตัวจริง” โดยในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จาก 49,602 ล้านบาทในปี 2565 นอกจากนี้ ยังมีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสุทธิ: ปัจจัยพิเศษช่วยหนุน
Land and Houses (LH) ยังคงครองตำแหน่งแชมป์ในด้านกำไรสุทธิ โดยสามารถทำกำไรได้ถึง 7,495 ล้านบาท แม้ว่ารายได้รวมจะลดลงก็ตาม ปัจจัยสำคัญที่ช่วยหนุนให้ LH ขึ้นเป็นอันดับ 1 คือ การรับรู้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่มีรายการพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ซึ่งอยู่ในอันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท ก็มีโอกาสขึ้นเป็นอันดับ 1 ไปแล้ว
AP (Thailand) (AP) ตามมาอย่างเฉียดฉิวที่อันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท แสนสิริ (SIRI) ทำผลงานยอดเยี่ยมด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตที่ก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้จะลดลง 25% จากปีก่อน
SC Asset (SC) ติดอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ที่ 2,503 ล้านบาทไปอย่างหวุดหวิด Pruksa Holding (PSH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้ายใน Top 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ประเมินจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: การปรับตัวและกลยุทธ์ที่จำเป็น
ผลการดำเนินงานที่ปรากฏนี้ สะท้อนถึงสภาวะที่ท้าทายของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2566 ซึ่งคาดการณ์ได้ว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ต้องการการปรับตัวและกลยุทธ์ที่เฉียบคมจากผู้ประกอบการทุกราย การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว รวมถึงการรักษาความสามารถในการทำกำไรภายใต้แรงกดดันด้านราคาและการแข่งขันที่ทวีความรุนแรง จะเป็นปัจจัยสำคัญในการขับเคลื่อนความสำเร็จ
สำหรับผู้ประกอบการที่มองหาโอกาสและต้องการคำปรึกษาในการนำพาธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ ของท่านให้ก้าวผ่านความท้าทายนี้ไปได้ เราพร้อมให้คำแนะนำจากประสบการณ์ตรง เพื่อร่วมสร้างอนาคตที่แข็งแกร่งให้กับธุรกิจของคุณ หากคุณต้องการเจาะลึกข้อมูลเชิงลึกสำหรับ โครงการอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ หรือ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ชลบุรี ที่กำลังได้รับความสนใจ หรือกำลังมองหา บริษัทรับสร้างบ้านคุณภาพ เพื่อการพัฒนาที่ยั่งยืน ติดต่อเราเพื่อหารือถึงกลยุทธ์ที่เหมาะสมกับสถานการณ์ปัจจุบันและแนวโน้มในอนาคต.
