ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: ย้อนรอยความท้าทาย และมองไปข้างหน้าสู่วันที่สดใส
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มาเกือบหนึ่งทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมาแล้วหลายครั้ง แต่ปี 2566 นี้ ถือเป็นปีที่ท้าทายอย่างยิ่ง จากความคาดหวังอันสูงส่งที่ส่งต่อมาจากโมเมนตัมอันแข็งแกร่งของปี 2565 การเข้าสู่ปีแห่งการเลือกตั้งใหญ่ ส่งสัญญาณชะลอตัวที่ชัดเจน ซึ่งความซบเซานี้ได้ลากยาวต่อเนื่องไปจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยที่คึกคักที่สุดในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถปลุกตลาดให้ฟื้นคืนชีพได้อย่างที่เคยเป็น สถานการณ์นี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567 สะท้อนให้เห็นถึงความเปราะบางของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยที่ต้องเผชิญกับปัจจัยลบหลายประการ
เพื่อทำความเข้าใจภาพรวมที่แท้จริงของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2566 Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย เพื่อวิเคราะห์ผลประกอบการของแต่ละบริษัท ว่าสามารถรับมือกับความผันผวนของตลาดได้อย่างไร และใครคือผู้ที่ยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่งท่ามกลางมรสุมนี้
รายได้รวม: ภาพรวมที่สะท้อนถึงการชะลอตัว
ภาพรวมรายได้รวมของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไว้ถึง 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่น่าตกใจนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าน่ากังวลกว่าที่คิด เนื่องจากมีถึง 25 บริษัท จากทั้งหมด 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทที่ประสบปัญหาหนักที่สุด ได้แก่ L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate, และ Country Group Development ซึ่งมีรายได้รวมติดลบมากกว่า 20% โดย L.P.N. Development ร่วงลงไปถึง -28%, Eastern Star Real Estate -28%, และ Country Group Development -28% นอกจากนี้ Raimon Land ก็เผชิญกับความท้าทายอย่างหนัก โดยมีรายได้รวมลดลงถึง -26% ตามมาด้วย Lalin Property ที่ -23%, Major Development ที่ -22%, และ Siamese Asset ที่ -21%
แม้แต่บริษัทใหญ่อย่าง Land and Houses ซึ่งถือเป็นเสาหลักของอุตสาหกรรม ก็ยังไม่สามารถหลีกหนีสภาวะถดถอยได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง -18% สิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) ก็มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1% ขณะที่ Supalai ลดลง -10%, Pruksa Holding ลดลง -9%, และ Origin Property มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
การเปรียบเทียบบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุด (ปี 2566)
| อันดับ | ชื่อบริษัท | รายได้รวม (ล้านบาท) | การเติบโต/ลดลง (%) |
|—|—|—|—|
| 1 | แสนสิริ | 39,082 | 12% |
| 2 | เอพี (ไทยแลนด์) | 38,399 | < -1% |
| 3 | ศุภาลัย | 31,818 | -10% |
| 4 | แลนด์แอนด์เฮ้าส์ | 30,170 | -18% |
| 5 | พฤกษา โฮลดิ้ง | 26,132 | -9% |
| 6 | เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น | 24,487 | N/A |
| 7 | ยูนิเวนเจอร์ | 17,672 | N/A |
| 8 | เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) | 16,169 | N/A |
| 9 | ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ | 15,157 | -4% |
| 10 | สิงห์ เอสเตท | 15,066 | N/A |
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ จำเป็นต้องพิจารณาจาก รายได้จากการขาย (Sales Revenue) เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจมีการรวมผลประกอบการจากธุรกิจอื่น ๆ ที่อาจไม่ได้สะท้อนถึงความแข็งแกร่งของธุรกิจหลักโดยตรง หากเราพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ 10 บริษัทชั้นนำก็จะมีการเปลี่ยนแปลงไป
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมถึง 299,979 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงยิ่งกว่าคือ มีถึง 30 บริษัทจาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่ประสบปัญหาอย่างหนักในส่วนของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land ซึ่งมีรายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development ลดลงเกือบ -40%, และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่บริษัทชั้นนำอย่าง AP (Thailand) ก็ยังคงเผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัทที่ประสบกับภาวะรายได้จากการขายที่ลดลง
การเปรียบเทียบบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุด (ปี 2566)
| อันดับ | ชื่อบริษัท | รายได้จากการขาย (ล้านบาท) | การเติบโต/ลดลง (%) |
|—|—|—|—|
| 1 | เอพี (ไทยแลนด์) | 36,927 | -2% |
| 2 | แสนสิริ | 32,829 | 7% |
| 3 | ศุภาลัย | 30,836 | N/A |
| 4 | เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น | 23,370 | 13% |
| 5 | พฤกษา โฮลดิ้ง | 22,357 | N/A |
| 6 | แลนด์แอนด์เฮ้าส์ | 18,966 | -38% |
| 7 | เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) | 10,019 | N/A |
| 8 | ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ | 8,840 | -24% |
| 9 | ควอลิตี้ เฮ้าส์ | 7,619 | N/A |
| 10 | พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค | 7,171 | N/A |
นอกจากนี้ บริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana ซึ่งกำลังเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 บริษัทฯ ทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการเติบโตของบริษัทฯ ในอนาคต
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จ
แม้ว่ารายได้จะสูงเพียงใด แต่หากท้ายที่สุดแล้วมีกำไรสุทธิที่น้อย ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมานานหลายปีตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และอีกกว่า 20 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
การเปรียบเทียบบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำไรสุทธิสูงสุด (ปี 2566)
| อันดับ | ชื่อบริษัท | กำไรสุทธิ (ล้านบาท) | การเติบโต/ลดลง (%) |
|—|—|—|—|
| 1 | แลนด์แอนด์เฮ้าส์ | 7,495 | N/A (มีกำไรจากการขายโรงแรม) |
| 2 | ศุภาลัย | 6,083 | N/A |
| 3 | เอพี (ไทยแลนด์) | 6,054 | N/A |
| 4 | แสนสิริ | 5,846 | 42% |
| 5 | ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ | 3,160 | -25% |
| 6 | เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น | 2,525 | N/A |
| 7 | ควอลิตี้ เฮ้าส์ | 2,503 | N/A |
| 8 | พฤกษา โฮลดิ้ง | 2,339 | N/A |
| 9 | เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) | 1,865 | N/A |
| 10 | เซ็นทรัลพัฒนา | 1,610 (ประมาณการ) | N/A |
Land and Houses ยืนหนึ่งทำกำไรสูงสุด
Land and Houses ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์ด้านกำไรสุทธิไว้ได้อย่างเหนียวแน่น โดยในปี 2566 ทำกำไรได้ถึง 7,495 ล้านบาท แม้ว่ารายได้รวมจะลดลงอย่างมาก เหตุผลหลักมาจากการรับรู้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนเป็นจำนวน 2,500 ล้านบาท หากไม่มีรายการพิเศษนี้ ศุภาลัย ที่ทำกำไรไป 6,083 ล้านบาท คงจะขึ้นเป็นอันดับหนึ่งไปแทน โดยศุภาลัย เฉือนอันดับ 3 อย่าง AP (Thailand) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด
Sansiri แสดงให้เห็นถึงการฟื้นตัวที่แข็งแกร่ง โดยมีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% ตามมาด้วย Origin Property ที่มีกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้ว่ากำไรจะลดลงถึง -25% จากปีก่อนหน้าก็ตาม
SC Asset ทำกำไรได้ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 อย่าง Quality House ที่มีกำไร 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย Pruksa Holding ทำกำไร 2,339 ล้านบาท ส่วนอันดับ 9 คือ Fraser’s Property (Thailand) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana ที่มีกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท
แนวโน้มปี 2567: การปรับตัวและการมองหาโอกาส
ข้อมูลทั้งหมดนี้สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ภาค อสังหาริมทรัพย์ไทย เผชิญในปี 2566 และคาดว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ยากลำบากเช่นกัน ปัจจัยทางเศรษฐกิจมหภาค การเมืองภายในประเทศ และการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภค ล้วนมีส่วนสำคัญในการกำหนดทิศทางของตลาด
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมมองว่าบริษัทที่สามารถอยู่รอดและเติบโตได้ในปีนี้ จะต้องมีกลยุทธ์ที่ชัดเจนในการบริหารจัดการต้นทุน การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว การใช้เทคโนโลยีดิจิทัลเข้ามาเพิ่มประสิทธิภาพในการดำเนินงาน และที่สำคัญที่สุดคือ การสร้างความเชื่อมั่นและความสัมพันธ์อันดีกับลูกค้า
หากคุณคือหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการคำปรึกษาเกี่ยวกับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ หรือ โครงการบ้านเดี่ยวพร้อมอยู่ ในทำเลศักยภาพ หรือแม้กระทั่งสนใจ คอนโดมิเนียมใกล้รถไฟฟ้า เราพร้อมให้คำแนะนำและร่วมเป็นส่วนหนึ่งในการตัดสินใจทางธุรกิจของคุณ เพื่อก้าวข้ามความท้าทายและคว้าโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยไปด้วยกัน
