สมรภูมิอสังหาริมทรัพย์ไทย 2566: ใครคือผู้ยืนหยัดท่ามกลางกระแสชะลอตัว?
ปี 2566 เปรียบเสมือนบททดสอบสำคัญของวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย ท่ามกลางความคาดหวังอันเปี่ยมล้นที่สืบเนื่องมาจากโมเมนตัมเชิงบวกของปี 2565 ตลาดกลับเข้าสู่ช่วงชะลอตัวอย่างรวดเร็ว ก่อนการเลือกตั้งครั้งใหญ่ และสถานการณ์ดังกล่าวได้ดำเนินต่อเนื่องจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งฤดูกาลแห่งการจับจ่ายใช้สอยในไตรมาสสุดท้าย ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง ส่งผลให้บรรยากาศตลาดในปี 2567 ยังคงอึมครึมต่อเนื่องจากปีที่ผ่านมา
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่า 10 ปี ผมได้ติดตามและวิเคราะห์ข้อมูลผลการดำเนินงานของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์อย่างใกล้ชิด การศึกษาข้อมูลของบริษัททั้ง 41 แห่งนี้ จะช่วยให้เราเข้าใจถึงกลยุทธ์ที่แต่ละบริษัทนำมาปรับใช้เพื่อรับมือกับสภาพตลาดที่ท้าทายนี้ และค้นหาว่าใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมิอสังหาริมทรัพย์ปี 2566
ภาพรวมรายได้รวม: ยอดขายภาพใหญ่หดตัวเล็กน้อย แต่ความแตกต่างชัดเจนในระดับบุคคล
เมื่อพิจารณารายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 พบว่ามีมูลค่ารวมกว่า 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งมีรายได้รวมอยู่ที่ 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เมื่อเจาะลึกในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง สะท้อนให้เห็นถึงความผันผวนและความท้าทายที่เกิดขึ้นในระดับองค์กร
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับสูง (มากกว่า 20%) อาทิ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงราว 28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) ที่มีรายได้ลดลงใกล้เคียงกัน, และ Country Group Development (CGD) ที่ประสบปัญหาคล้ายคลึงกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ยังมีรายได้ลดลงถึง 26%, Lalin Property (LALIN) 23%, Major Development (MD) 22%, และ Siamese Asset (SA) 21%
แม้แต่ Land and Houses (LH) บริษัทชั้นนำในวงการ ก็ยังมีรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP Thailand (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) 10%, Pruksa Holding (PRUKSA) 9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
สถิติรายได้รวม 10 อันดับแรก (ปี 2566):
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP Thailand (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PRUKSA): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
U City Public Company Limited (U): 17,672 ล้านบาท (เดิมคือ Universal Utilities)
Frasers Property (Thailand) Public Company Limited (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate Public Company Limited (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ดัชนีชี้วัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง
หากต้องการประเมินผลการดำเนินงานที่สะท้อนศักยภาพหลักของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง การพิจารณา “รายได้จากการขาย” ย่อมเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญยิ่งกว่ารายได้รวม เนื่องจากบริษัทหลายแห่งอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นนอกเหนือจากการพัฒนาและขายอสังหาริมทรัพย์เข้ามาช่วยหนุน แต่เมื่อวัดกันที่รายได้จากการขายเพียงอย่างเดียว โฉมหน้าของ 10 อันดับแรก ย่อมมีการเปลี่ยนแปลง
ภาพรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัทในปี 2566 อยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ความท้าทายนี้ปรากฏชัดในหลายบริษัท เช่น Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้กระทั่ง AP Thailand (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในด้านนี้ ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2%
ยิ่งไปกว่านั้น ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด พบว่ามีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปี 2565 สะท้อนให้เห็นถึงสภาวะตลาดที่ส่งผลกระทบต่อผู้เล่นรายใหญ่เกือบทั้งหมด
สถิติรายได้จากการขาย 10 อันดับแรก (ปี 2566):
AP Thailand (AP): 36,927 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต 7%)
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PRUKSA): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) Public Company Limited (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (รายได้ลดลง -24% แต่ยังคงอยู่ใน Top 10)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect Public Company Limited (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตาคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งได้เริ่มเก็บเกี่ยวผลลัพธ์จากการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565 ถือเป็นสัญญาณการเติบโตที่น่าประทับใจสำหรับกลยุทธ์การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของกลุ่มเซ็นทรัล
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
แม้จะสามารถสร้างยอดขายได้มากน้อยเพียงใด แต่หากสุดท้ายแล้ว “กำไรสุทธิ” หรือเงินที่เหลือเข้ากระเป๋าของบริษัทมีน้อย ก็ย่อมไม่ถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่งมีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ซึ่งมีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงการระบาดของ COVID-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับคืนมาได้ ขณะที่กว่า 20 บริษัท มีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
สถิติ 10 อันดับแรกด้านกำไรสุทธิ (ปี 2566):
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (กำไรสูงสุด แม้รายได้ลดลง เนื่องจากมีกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP Thailand (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง -25% จากปีก่อน)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PRUKSA): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) Public Company Limited (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและทิศทางในอนาคต
ข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ซับซ้อนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้ภาพรวมรายได้รวมจะหดตัวเพียงเล็กน้อย แต่เมื่อเจาะลึกถึงรายได้จากการขายและกำไรสุทธิ จะพบว่ามีผู้ประกอบการจำนวนมากที่กำลังเผชิญกับแรงกดดันอย่างหนัก
ปี 2567 ยังคงเป็นปีที่ยากลำบากสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์อย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ ผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับตัวให้ทันต่อการเปลี่ยนแปลงของสภาวะเศรษฐกิจ อัตราดอกเบี้ย พฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป รวมถึงนโยบายภาครัฐที่ส่งผลต่อตลาด การสร้างความแข็งแกร่งจากภายใน การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ และการนำเสนอกลุ่มผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของตลาด จะเป็นกุญแจสำคัญในการอยู่รอดและเติบโต
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ ผมเชื่อมั่นว่าวิกฤตการณ์ครั้งนี้จะเป็นบทพิสูจน์ความแข็งแกร่งและความสามารถในการปรับตัวของผู้ประกอบการแต่ละราย ใครจะสามารถก้าวข้ามผ่านช่วงเวลาแห่งความท้าทายนี้ไปได้ และใครจะสามารถสร้างโอกาสใหม่ๆ ขึ้นมาได้นั้น คงต้องติดตามกันต่อไปอย่างใกล้ชิด
หากท่านเป็นผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับศักยภาพของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในยุคปัจจุบัน เพื่อวางแผนกลยุทธ์ที่เหมาะสมกับเป้าหมายของท่าน อย่าลังเลที่จะติดต่อเราเพื่อร่วมหารือและค้นหาโซลูชันที่ดีที่สุดสำหรับอนาคตของท่าน
