ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: ท่ามกลางความท้าทาย อะไรคือกลยุทธ์สู่ชัยชนะที่ยั่งยืน?
ปี 2566 เป็นปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเผชิญกับความผันผวนอย่างมีนัยสำคัญ หลังจากที่หลายฝ่ายคาดหวังว่าโมเมนตัมจากปี 2565 ที่มีสัญญาณการฟื้นตัวจะต่อเนื่องไป แต่กลับกลายเป็นว่า ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอีกครั้งก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซานี้ยังคงยาวนานต่อเนื่องจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยตามปกติในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นให้เกิดการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง และสถานการณ์ในปี 2567 ก็ยังคงสะท้อนภาพความท้าทายที่ต่อเนื่องมาจากปีก่อนหน้า
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้สังเกตเห็นถึงความแตกต่างในการรับมือกับสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างชัดเจน การวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ จำนวน 41 แห่ง โดย Property Mentor สะท้อนให้เห็นภาพรวมได้อย่างน่าสนใจ ว่าใครคือผู้ที่สามารถปรับตัวและสร้างความแข็งแกร่งท่ามกลางมรสุมนี้ได้อย่างแท้จริง
ภาพรวมรายได้รวม: ความท้าทายที่ครอบคลุม
ผลประกอบการรวมของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ในปี 2566 อยู่ที่ราว 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมได้ 376,141 ล้านบาท การลดลงนี้อาจดูไม่มากนักในภาพรวม แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงความท้าทายที่เกิดขึ้นในวงกว้าง
บริษัทที่เผชิญกับการถดถอยของรายได้ในระดับ 20% ขึ้นไปนั้นมีหลายราย อาทิ L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate, และ Country Group Development ที่มีรายได้ลดลงถึงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land ที่ติดลบ 26%, Lalin Property -23%, Major Development -22%, และ Siamese Asset -21% ตัวเลขเหล่านี้สะท้อนถึงแรงกดดันที่รุนแรงในตลาด
แม้แต่ Land and Houses หนึ่งในยักษ์ใหญ่ของวงการ ก็ยังคงประสบปัญหา โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% ยิ่งไปกว่านั้น เป็นที่น่าสังเกตว่าในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai -10%, Pruksa Holding -9%, และ Origin Property ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4% การที่บริษัทขนาดใหญ่ยังได้รับผลกระทบเช่นนี้ ยิ่งตอกย้ำถึงความยากลำบากของตลาดโดยรวม
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดหัวใจหลักของการดำเนินงาน
อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ควรพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจมีส่วนประกอบจากธุรกิจอื่น ๆ ที่ไม่ได้สะท้อนถึงศักยภาพในการพัฒนาและขายโครงการโดยตรง หากเราพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของผู้ที่ทำผลงานได้ดีก็จะเปลี่ยนแปลงไป
ตลอดปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับ 299,979 ล้านบาท ในปี 2565 และมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
กรณีที่น่าตกใจคือ Raimon Land ที่มีรายได้จากการขายตกลงถึง 78%, L.P.N. Development รายได้จากการขายลดลงเกือบ 40%, และ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ผู้นำตลาด ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% การที่บริษัทชั้นนำอย่าง AP (Thailand) ยังคงได้รับผลกระทบเช่นนี้ บ่งชี้ถึงความท้าทายที่แท้จริงในตลาด ยิ่งไปกว่านั้น ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
King of Sales: AP (Thailand) นำทัพรายได้จากการขาย
ในแง่ของรายได้จากการขาย AP (Thailand) สามารถทวงคืนตำแหน่งผู้นำ ด้วยรายได้รวม 36,927 ล้านบาท เอาชนะ Sansiri ที่ทำรายได้จากการขายได้ 32,829 ล้านบาท แต่ Sansiri ก็เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถรักษาการเติบโตของรายได้จากการขายไว้ได้ที่ 7% Supalai ยังคงรักษาตำแหน่งอันดับ 3 ไว้ได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation ก้าวขึ้นมาติด Top 5 เป็นครั้งแรก ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding ตามมาในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขาย 22,357 ล้านบาท
Land and Houses แม้รายได้จากการขายจะลดลงอย่างมาก แต่ยังคงรักษาที่นั่งใน Top 10 ด้วยรายได้ 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) ทำรายได้จากการขาย 10,019 ล้านบาท Origin Property ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 แม้รายได้จะลดลง 24% โดยทำรายได้จากการขายได้ 8,840 ล้านบาท Quality Houses ทำรายได้จากการขาย 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้ 7,171 ล้านบาท
อีกบริษัทที่น่าจับตามองคือ Central Pattana ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขายอย่างจริงจังในปี 2566 โดยมีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปีก่อนหน้า ซึ่งแสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการขยายธุรกิจของกลุ่มบริษัทเซ็นทรัล
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความยั่งยืนที่แท้จริง
แม้การสร้างรายได้จะเป็นสิ่งสำคัญ แต่หากไม่มีกำไรที่เพียงพอ ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จาก 49,602 ล้านบาทในปี 2565 มากกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทเผชิญกับผลขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงการระบาดของ COVID-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้อย่างเต็มที่ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท จาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
King of Profit: Land and Houses ผงาดผู้นำกำไรสูงสุด
Land and Houses ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์ด้านกำไรสุทธิได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยกำไร 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลง แต่ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ Land and Houses มีกำไรโดดเด่นในปีนี้ คือ การมีกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับปัจจัยพิเศษนี้ Supalai ที่ทำกำไร 6,083 ล้านบาท และ AP (Thailand) ที่ทำกำไร 6,054 ล้านบาท ก็น่าจะขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ได้ Sansiri ทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property ติดอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้จะลดลง 25% จากปีก่อนหน้า
SC Asset Corporation ทำกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality Houses ที่ทำกำไร 2,503 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียว Pruksa Holding ทำกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) ติดอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและแนวโน้มสำหรับปี 2567
ผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor รวบรวมมา สะท้อนให้เห็นภาพรวมของตลาดในปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทาย การปรับตัว การบริหารจัดการต้นทุน และการสร้างสรรค์นวัตกรรมทางธุรกิจ คือกุญแจสำคัญที่จะทำให้บริษัทอสังหาริมทรัพย์สามารถอยู่รอดและเติบโตได้อย่างยั่งยืน
สำหรับปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญกับความยากลำบากที่ต่อเนื่อง การจับตาดูแนวโน้มของอัตราดอกเบี้ย นโยบายภาครัฐที่สนับสนุนภาคอสังหาริมทรัพย์ การเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมของผู้บริโภค และการแข่งขันที่ทวีความรุนแรง จะเป็นปัจจัยสำคัญในการกำหนดทิศทางของตลาด
หากคุณเป็นหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือเป็นนักพัฒนาที่ต้องการกลยุทธ์ในการรับมือกับสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป การศึกษาข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้ จะช่วยให้คุณสามารถตัดสินใจได้อย่างชาญฉลาดและวางแผนอนาคตได้อย่างมั่นคง.
ไม่ว่าตลาดจะผันผวนเพียงใด การวางแผนเชิงกลยุทธ์ที่รอบคอบและการปรับตัวอย่างรวดเร็วคือหัวใจสำคัญของการก้าวข้ามทุกอุปสรรคในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย
