การประเมินผลการดำเนินงานอสังหาริมทรัพย์ปี 2566: ภาพรวมและบทเรียนสำหรับอนาคต
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มาสิบปี การมองย้อนกลับไปที่ปี 2566 สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยนั้น เป็นเหมือนการทบทวนบทเรียนที่สำคัญยิ่งกว่าที่คาดการณ์ไว้ เริ่มต้นปีด้วยความหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งจากโมเมนตัมอันดีของปี 2565 แต่ทว่า ภาพความเป็นจริงกลับพลิกผัน สัญญาณการชะลอตัวปรากฏขึ้นอย่างชัดเจนตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซาได้ยืดเยื้อยาวนาน จนกระทั่งสิ้นปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาสสุดท้ายของปี ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นให้ตลาดกลับมาคึกคักได้อย่างที่คาดหวัง และเมื่อเข้าสู่ปี 2567 แนวโน้มก็ยังคงไม่สดใสเท่าที่ควร
Property Mentor ได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์รวมทั้งสิ้น 41 บริษัท เพื่อประเมินผลการดำเนินงานตลอดปี 2566 ว่าแต่ละองค์กรสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาวะตลาดที่ท้าทายนี้ได้มากน้อยเพียงใด และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและก้าวข้ามอุปสรรคนี้ไปได้อย่างสง่างาม
ภาพรวมรายได้รวม: ความท้าทายที่สะท้อนผ่านตัวเลข
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง มีรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการปรับตัวลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาในรายละเอียดรายบริษัท พบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
หลายบริษัทต้องเผชิญกับตัวเลขรายได้ที่ติดลบในอัตราที่สูง เช่น L.P.N. Development Public Company Limited (LPN), Eastern Star Real Estate Public Company Limited (ESTAR), และ Country Group Development Public Company Limited (CGD) ที่มีรายได้รวมลดลงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land Public Company Limited (RML) ที่ติดลบ 26%, Lalin Property Public Company Limited (LALIN) ที่ 23%, Major Development Public Company Limited (MDPC) ที่ 22%, และ Siamese Asset Public Company Limited (SA) ที่ 21%
แม้แต่ Land and Houses Public Company Limited (LH) ผู้นำตลาดมายาวนาน ก็ยังคงมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) Public Company Limited (AP) ก็มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% ขณะที่ Supalai Public Company Limited (SPALI) ติดลบ 10%, Pruksa Holding Public Company Limited (PRUKSA) ติดลบ 9%, และ Origin Property Public Company Limited (ORI) มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ครองแชมป์รายได้รวม ท่ามกลางการแข่งขันที่ดุเดือด
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PRUKSA): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความแข็งแกร่งที่แท้จริง
หากต้องการวัดผลงานที่สะท้อนความสามารถหลักในการดำเนินธุรกิจอย่างแท้จริง คงต้องพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากหลายบริษัทอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม แต่เมื่อนับเฉพาะรายได้ที่เกิดจากการขายอสังหาริมทรัพย์ โฉมหน้าของ 10 อันดับแรกก็มีการเปลี่ยนแปลงไป
โดยรวมแล้ว ทั้ง 41 บริษัท สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่ามีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
สถานการณ์นี้ส่งผลกระทบต่อหลายบริษัทอย่างมีนัยสำคัญ เช่น Raimon Land (RML) มีรายได้จากการขายตกลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้จากการขายลดลงเกือบ 40% ที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นเบอร์ต้นๆ ของตลาด ก็มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังคงเผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่เพียงแค่บริษัทใหญ่ๆ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ผงาดขึ้นนำในด้านรายได้จากการขาย
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7% และเป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PRUKSA): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (รายได้ลดลง 24% แต่ยังคงติด Top 10)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้ 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: มาตรวัดความสำเร็จที่แท้จริง
แม้ว่าการทำรายได้จะเป็นสิ่งสำคัญ แต่หากมีกำไรน้อย หรือไม่สามารถเก็บเกี่ยวผลกำไรเข้ากระเป๋าได้ ก็ยากที่จะกล่าวได้ว่าประสบความสำเร็จอย่างแท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัททำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันประมาณ 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์ยิ่งท้าทายขึ้นไปอีกเมื่อพิจารณาว่า มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของ COVID-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และมีกว่า 20 บริษัท จาก 41 แห่ง ที่มีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ยังคงยืนหนึ่งในด้านกำไรสูงสุด ท่ามกลางความท้าทาย
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (กำไรส่วนใหญ่มาจากรายการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง 25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PRUKSA): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทเรียนจากปี 2566 และการเตรียมพร้อมสำหรับปี 2567
ข้อมูลทั้งหมดนี้คือภาพสะท้อนของผลการดำเนินงานในภาคอสังหาริมทรัพย์จาก 41 บริษัทที่ Property Mentor ได้รวบรวมไว้ ซึ่งชี้ให้เห็นว่าปี 2567 น่าจะเป็นอีกปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย การแข่งขันที่เข้มข้น การปรับเปลี่ยนพฤติกรรมผู้บริโภค และสภาวะเศรษฐกิจมหภาค ล้วนเป็นปัจจัยสำคัญที่ทุกบริษัทต้องพิจารณา
ในฐานะผู้ที่มีประสบการณ์ในอุตสาหกรรมมายาวนาน ผมมองว่าบริษัทที่สามารถรับมือกับสถานการณ์ได้ดีที่สุด คือบริษัทที่มีความยืดหยุ่นสูง สามารถปรับกลยุทธ์การตลาด การพัฒนาผลิตภัณฑ์ และการบริหารต้นทุนได้อย่างทันท่วงที นอกจากนี้ การสร้างความแตกต่างและความโดดเด่นให้กับโครงการ รวมถึงการบริหารจัดการกระแสเงินสดอย่างมีประสิทธิภาพ จะเป็นกุญแจสำคัญในการก้าวข้ามผ่านความท้าทายนี้ไปให้ได้
การทำความเข้าใจตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเชิงลึก ไม่ว่าจะเป็นการวิเคราะห์แนวโน้มราคาบ้านกรุงเทพ หรือการประเมินศักยภาพการลงทุนในคอนโดมิเนียม ต่างก็ต้องการข้อมูลที่ถูกต้องและทันสมัย หากท่านกำลังมองหาข้อมูลเชิงลึก หรือต้องการคำปรึกษาเพื่อวางแผนการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ให้เหมาะสมกับสภาวะตลาดปัจจุบัน โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อร่วมกันสร้างอนาคตที่มั่นคงและประสบความสำเร็จในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย.
