วิเคราะห์เจาะลึก: ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 – ความท้าทาย, ผู้แข็งแกร่ง, และสัญญาณแห่งการปรับตัว
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดขึ้นลงมานับไม่ถ้วน ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นอีกหนึ่งบทพิสูจน์ความแข็งแกร่งและความสามารถในการปรับตัวของผู้ประกอบการในอุตสาหกรรมนี้ แม้จะเริ่มต้นด้วยความคาดหวังเชิงบวก จากแรงส่งของปี 2565 ที่ตลาดเริ่มส่งสัญญาณฟื้นตัว แต่ภาพรวมกลับไม่เป็นไปตามนั้น การชะลอตัวที่ค่อยๆ คืบคลานเข้ามาช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และยืดเยื้อยาวนานจนถึงปลายปี ส่งผลกระทบต่อแม้กระทั่งช่วงฤดูกาลขายที่เคยเป็นไฮซีซั่นในไตรมาส 4 และความกังวลนี้ยังคงส่งทอดมาถึงต้นปี 2567
Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลเชิงลึกจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 อย่างละเอียด เราไม่เพียงต้องการทราบว่าบริษัทใดประสบความสำเร็จ แต่ยังต้องการเข้าใจว่าพวกเขาเอาชนะความท้าทายของตลาดได้อย่างไร และใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ที่สามารถยืนหยัดอยู่ได้ท่ามกลางความผันผวน
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อย แต่ความแตกต่างเริ่มปรากฏ
เมื่อมองภาพรวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 พบว่ามีรายได้รวมกันประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยเพียง 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้ไว้ 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูผิวเผินไม่มากนัก แต่หากเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท หรือกว่า 60% ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ในอัตราที่สูงมาก (มากกว่า 20%) ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ซึ่งล้วนประสบปัญหาขาดทุนรายได้ราว 28% ในขณะที่ Raimon Land (RML) และ Lalin Property (LPH) ก็ได้รับผลกระทบอย่างหนักเช่นกัน ด้วยรายได้ที่ลดลง 26% และ 23% ตามลำดับ Major Development (MJD) และ Siamese Asset (SA) ก็ไม่น้อยหน้า โดยมีรายได้ลดลง 22% และ 21% ตามลำดับ
แม้แต่ผู้เล่นรายใหญ่ อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในด้านความมั่นคง ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% และที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% ขณะที่ Supalai (SPALI) มีรายได้ลดลง 10%, Pruksa Holding (PPH) ลดลง 9% และ Origin Property (ORI) มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดผลการดำเนินงานหลักที่แสดงความเปราะบาง
การพิจารณารายได้จากการขาย (Sales Revenue) เป็นตัววัดผลการดำเนินงานที่สำคัญยิ่งกว่ารายได้รวม เนื่องจากสะท้อนถึงความสามารถในการสร้างยอดขายจริงจากโครงการอสังหาริมทรัพย์เป็นหลัก ซึ่งในภาพรวมของทั้ง 41 บริษัท รายได้จากการขายรวมกันอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 299,979 ล้านบาท และน่าตกใจที่ถึง 30 จาก 41 บริษัท (กว่า 73%) มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
Raimon Land (RML) เป็นอีกครั้งที่ปรากฏชื่อในกลุ่มที่รายได้จากการขายลดลงอย่างมากถึง 78% ตามมาด้วย L.P.N. Development (LPN) ที่รายได้จากการขายลดลงเกือบ 40% ส่วน Land and Houses (LH) ที่เคยแข็งแกร่ง ก็มีรายได้จากการขายลดลงอย่างมีนัยสำคัญถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำตลาด ก็ยังไม่สามารถหลีกพ้นผลกระทบ โดยมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และที่น่ากังวลคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง แสดงให้เห็นถึงความท้าทายที่แพร่หลายในอุตสาหกรรม
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุด ปี 2566
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
UWC (UWC): 17,672 ล้านบาท (UniVentures)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ปี 2566
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท (ยอดขายทรงตัว)
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
Emerging Star: Central Pattana (CPN) ส่องสว่างในตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย
ท่ามกลางภาพรวมที่ค่อนข้างท้าทาย บริษัท Central Pattana (CPN) กลับแสดงผลงานที่โดดเด่นอย่างน่าจับตา หลังจากการลงทุนและพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตที่ก้าวกระโดดถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้สะท้อนถึงศักยภาพของ CPN ในการเปลี่ยนการลงทุนระยะยาวให้กลายเป็นรายได้ที่จับต้องได้ และเป็นสัญญาณที่ดีสำหรับทิศทางอนาคตของบริษัทในตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย
กำไรสุทธิ: มาตรฐานสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง
แม้ว่ายอดขายจะเป็นตัวชี้วัดสำคัญ แต่สุดท้ายแล้ว “กำไรสุทธิ” คือสิ่งที่พิสูจน์ถึงความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุน ประสิทธิภาพในการดำเนินงาน และความยั่งยืนของธุรกิจ ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท ที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน โดยบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมาตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท (ประมาณครึ่งหนึ่ง) มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses (LH) ครองแชมป์กำไรสูงสุด แต่มีปัจจัยพิเศษ
Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสุทธิไว้ได้ในปี 2566 ด้วยตัวเลข 7,495 ล้านบาท แม้ว่ารายได้รวมจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ เหตุผลหลักมาจากผลกำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนเป็นจำนวน 2,500 ล้านบาท หากไม่มีรายการนี้ ศุภาลัย (SPALI) ซึ่งมีกำไรสุทธิ 6,083 ล้านบาท ก็มีสิทธิ์ที่จะขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ได้
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำไรสุทธิสูงสุด ปี 2566
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (รวมกำไรจากการขายสินทรัพย์)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและมุมมองสู่อนาคต: การปรับตัวคือกุญแจสู่ความสำเร็จในตลาดอสังหาริมทรัพย์
ข้อมูลเชิงลึกจาก 41 บริษัทที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานั้น ชี้ให้เห็นถึงความท้าทายที่ซับซ้อนและหลากหลายของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 การหดตัวของรายได้รวมและรายได้จากการขายในภาพรวม เป็นสัญญาณที่ไม่อาจมองข้าม แม้ว่าจะมีผู้เล่นบางรายที่สามารถเติบโตได้อย่างน่าประทับใจ แต่ก็เป็นส่วนน้อย ท่ามกลางแรงกดดันทางเศรษฐกิจ, อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น, และความไม่แน่นอนทางการเมือง
ปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ผู้ประกอบการจะต้องเผชิญกับความท้าทายอย่างต่อเนื่อง อย่างไรก็ตาม ความแตกต่างของผลการดำเนินงานในแต่ละบริษัทบ่งชี้ว่า กลยุทธ์ในการบริหารจัดการ, การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดอย่างแท้จริง, การบริหารต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ, และการสร้างความแข็งแกร่งทางการเงิน คือปัจจัยสำคัญที่จะช่วยให้บริษัทสามารถผ่านพ้นช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการที่ปรึกษาด้านการเงินและอสังหาริมทรัพย์ที่เข้าใจตลาดอย่างลึกซึ้ง ทีมผู้เชี่ยวชาญของเราพร้อมให้คำแนะนำและร่วมวางแผนกลยุทธ์ที่เหมาะสมกับเป้าหมายของคุณ อย่าลังเลที่จะติดต่อเราเพื่อเริ่มต้นก้าวสู่อนาคตที่มั่นคงและประสบความสำเร็จในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย.
