เจาะลึกผลประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: บทพิสูจน์ความแกร่งในสภาวะตลาดชะลอตัว
ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นปีแห่งความท้าทายที่แท้จริงสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย หลังจากที่หลายฝ่ายคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งต่อยอดจากโมเมนตัมอันสดใสของปี 2565 ทว่าภาพรวมกลับแตกต่างออกไปอย่างสิ้นเชิง ตลาดได้กลับเข้าสู่ช่วงชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ในไตรมาสสุดท้ายซึ่งปกติเป็นช่วงฤดูขาย (High Season) ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่หวัง และดูเหมือนว่าแนวโน้มดังกล่าวจะยังคงดำเนินต่อไปสู่ปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวง อสังหาริมทรัพย์ไทย มากว่าทศวรรษ ผมได้สังเกตเห็นถึงพลวัตของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว โดยเฉพาะอย่างยิ่งในสภาวะที่ปัจจัยภายนอก ทั้งด้านเศรษฐกิจและการเมือง ล้วนมีอิทธิพลอย่างมีนัยสำคัญต่อการตัดสินใจของผู้บริโภคและกำลังซื้อ การวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จึงเป็นเครื่องมือสำคัญในการประเมินความสามารถในการปรับตัวและความแข็งแกร่งของผู้เล่นแต่ละราย
Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลทางการเงินของบริษัทที่ดำเนินธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ ในตลาดหลักทรัพย์รวมทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อทำการวิเคราะห์ผลการดำเนินงานตลอดปี 2566 ว่าแต่ละบริษัทสามารถรับมือกับสถานการณ์ตลาดที่ผันผวนนี้ได้มากน้อยเพียงใด และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดได้อย่างสง่างามท่ามกลางความท้าทาย
ภาพรวมรายได้รวม: สัญญาณชะลอตัวที่ปรากฏชัด
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท แม้จะดูเหมือนตัวเลขที่สูง แต่เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งมีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท กลับพบว่าเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% ซึ่งสะท้อนถึงภาพรวมของการชะลอตัว อย่างไรก็ตาม การเจาะลึกในระดับรายบริษัทกลับเผยให้เห็นความแตกต่างที่ชัดเจนยิ่งขึ้น โดยมีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อน
บางบริษัทเผชิญกับตัวเลขรายได้ที่ติดลบในอัตราที่น่าเป็นห่วง ตัวอย่างเช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญถึงประมาณ 28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึง 26%, Lalin Property (LPH) ที่ 23%, Major Development (MJD) ที่ 22% และ Siamese Asset (SACO) ที่ 21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ที่เป็นเสาหลักของวงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย ก็ยังเผชิญกับรายได้รวมที่ติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัทกลับมีรายได้รวมลดลงจากปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ 10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ 9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
Sansiri ผงาดขึ้นเป็นผู้นำรายได้รวม ท่ามกลางการแข่งขันที่ดุเดือด
ในภาพรวม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ยังคงมีการแข่งขันที่เข้มข้น Sansiri (SIRI) ได้ก้าวขึ้นเป็นอันดับหนึ่งในแง่ของรายได้รวม ด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 12% สามารถเฉือนเอาชนะ AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวม 38,399 ล้านบาทไปได้อย่างหวุดหวิด ส่วนอันดับ 3 เป็น Supalai (SPALI) ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses (LH) ที่อันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ที่อันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 คือ Unicorn Ventures (UNIV) ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดแก่นแท้ของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
หากจะวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนถึงศักยภาพหลักของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง การพิจารณาจาก รายได้จากการขาย ย่อมมีความสำคัญยิ่งกว่ารายได้รวม เนื่องจากบริษัทขนาดใหญ่มักมีรายได้จากแหล่งอื่น ๆ ที่ช่วยเสริม แต่รายได้จากการขายบ่งบอกถึงความสามารถในการพัฒนาและขายโครงการจริง ๆ การวิเคราะห์ส่วนนี้จะเผยให้เห็นภาพที่แตกต่างไปจากเดิม
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีมูลค่ารวม 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งมีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
ตัวเลขที่น่าตกใจปรากฏขึ้นในบริษัทที่เคยแข็งแกร่งหลายแห่ง เช่น Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายตกลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ที่รายได้ขายลดลงเกือบ 40% และที่น่าประหลาดใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้นำในตลาด อสังหาริมทรัพย์ระดับบน มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นเบอร์หนึ่งด้านยอดขาย ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ได้มีเพียงบริษัทใหญ่เท่านั้นที่มีรายได้จากการขายติดลบ เพราะในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ยึดตำแหน่งผู้นำด้านยอดขาย สะท้อนกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง
AP (Thailand) (AP) สามารถกลับมาทวงคืนตำแหน่งผู้นำด้านยอดขายได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท เบียดแซง Sansiri (SIRI) ที่มีรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาทไปได้อย่างสวยงาม Sansiri ถือเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7% ซึ่งเป็นสัญญาณที่ดี ส่วนอันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ที่ยังคงรักษาอันดับได้อย่างแข็งแกร่ง ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC) ขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จที่อันดับ 4 ด้วยยอดขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงผลงานเติบโตในแดนบวกถึง 13% ตามมาด้วย Pruksa Holding (PPH) ที่อันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้ว่ารายได้จากการขายจะลดลงพอสมควร แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ที่อันดับ 6 ด้วยยอดขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยยอดขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้จะมียอดขายลดลงถึง 24% ก็ยังสามารถเกาะกลุ่มอยู่ใน Top 10 ได้ที่อันดับ 8 ด้วยยอดขาย 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality House (QH) ที่เข้ามาอย่างเงียบๆ แต่สม่ำเสมอ ด้วยยอดขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยยอดขายรวม 7,171 ล้านบาท
Central Pattana: ดาวรุ่งพุ่งแรงในภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย
อีกหนึ่งบริษัทที่โดดเด่นจนต้องกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเห็นผลลัพธ์จากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 103% จากปีก่อนหน้าที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้สะท้อนถึงความสำเร็จของกลยุทธ์การขยายสู่ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ได้วางรากฐานไว้
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จทางธุรกิจ
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะมียอดขายสูงเพียงใด หากมีกำไรสุทธิที่น้อย หรือไม่สามารถแปลงเป็นกระแสเงินสดเข้าสู่กิจการได้อย่างมีประสิทธิภาพ ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปีก่อนที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท โดยมีกว่า 12 บริษัทที่ประสบปัญหาขาดทุน บางบริษัทประสบปัญหาขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิด และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับคืนมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสุทธิ แต่เบื้องหลังมีความพิเศษ
Land and Houses (LH) ยังคงยืนหยัดเป็นอันดับหนึ่งด้านกำไรสุทธิ ด้วยตัวเลข 7,495 ล้านบาท แม้ว่ารายได้รวมจะลดลง แต่การที่ LH สามารถทำกำไรได้สูงถึงเพียงนี้ ส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากการรับรู้กำไรจำนวน 2,500 ล้านบาทจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ หากไม่มีรายการพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ซึ่งอยู่ที่อันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท ก็มีแนวโน้มที่จะก้าวขึ้นเป็นอันดับหนึ่งได้อย่างไม่ยากเย็น Supalai สามารถเฉือนเอาชนะ AP (Thailand) (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาทไปได้อย่างฉิวเฉียด
Sansiri (SIRI) มาในอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตที่ก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้จะลดลงจากปีก่อน 25% ก็ตาม
SC Asset (SC) อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนเอาชนะ Quality House (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปได้อย่างหวุดหวิด Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) เป็นอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) อยู่ในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ประเมินจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและแนวโน้มสำหรับปี 2567
ข้อมูลผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทในแวดวง อสังหาริมทรัพย์ไทย ชี้ให้เห็นถึงภาพรวมที่ท้าทายในปี 2566 ซึ่งเป็นปีที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญกับภาวะตลาดที่ซบเซา ปัจจัยภายนอกที่กดดันกำลังซื้อ และความผันผวนทางเศรษฐกิจ การปรับตัวให้ทันต่อสถานการณ์ การบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ และการสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้าที่เปลี่ยนแปลงไป คือหัวใจสำคัญที่จะทำให้ธุรกิจสามารถยืนหยัดและเติบโตได้
สำหรับปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับ นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ในประเทศไทย ผู้เล่นที่แข็งแกร่งที่สุดคือผู้ที่สามารถบริหารจัดการความเสี่ยงได้ดี มีแผนธุรกิจที่ยืดหยุ่น และยังคงสามารถสร้างความเชื่อมั่นให้กับผู้บริโภคได้
หากท่านเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาส หรือเป็นผู้ประกอบการที่ต้องการวางแผนกลยุทธ์สำหรับอนาคตของธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ การศึกษาข้อมูลเชิงลึกและทำความเข้าใจพลวัตของตลาดอย่างถ่องแท้ คือก้าวแรกที่สำคัญที่สุด การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์จะช่วยให้ท่านสามารถตัดสินใจได้อย่างแม่นยำและนำพาธุรกิจไปสู่ความสำเร็จในยุคแห่งการเปลี่ยนแปลงนี้.
