บทวิเคราะห์เจาะลึก: ภาพรวมอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 และแนวโน้มปี 2567 – ใครคือผู้แข็งแกร่งในตลาดขาลง?
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมาเกือบหนึ่งทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดขึ้นสุดลงต่ำมาแล้วหลายครั้ง แต่ปี 2566 ถือเป็นอีกหนึ่งปีที่น่าจับตามอง ด้วยปัจจัยหลายประการที่ส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อภาพรวมของอุตสาหกรรมที่เคยถูกคาดการณ์ว่าจะเติบโตต่อเนื่องจากโมเมนตัมที่ดีในปี 2565 ทว่าความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไป เมื่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัวที่ยืดเยื้อ ต่อเนื่องจากก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ตลอดจนช่วงไตรมาสสุดท้ายซึ่งเป็นฤดูกาลทองของภาคอสังหาริมทรัพย์ กลับไม่ได้เห็นสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจน จนหลายคนอดกังวลไม่ได้ว่าปี 2567 อาจจะเป็นอีกหนึ่งปีที่ท้าทายไม่แพ้กัน
เพื่อให้เห็นภาพชัดเจนยิ่งขึ้น Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลและวิเคราะห์ผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย จำนวนทั้งสิ้น 41 บริษัท ในระหว่างปี 2566 เพื่อประเมินว่าบริษัทใดสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้ดีที่สุด และใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ในสมรภูมิ อสังหาริมทรัพย์ไทย แห่งนี้
ภาพรวมรายได้รวม: เทรนด์ขาลงที่ยากจะหลีกเลี่ยง
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่ถูกสำรวจ สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งเมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ถือว่ามีการปรับตัวลดลงเล็กน้อย คิดเป็นประมาณ -1.2% อย่างไรก็ตาม หากเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท หรือคิดเป็นสัดส่วนกว่า 60% ที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า
ตัวเลขที่น่าตกใจคือ บริษัทที่มีรายได้รวมติดลบในอัตราที่สูงในระดับ 20% ขึ้นไป ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่ติดลบไปถึง -28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ก็เผชิญชะตากรรมเดียวกันที่ -28%, Raimon Land (RML) -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MJD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้นำในอุตสาหกรรมมาอย่างยาวนาน ก็ไม่สามารถหลีกเลี่ยงเทรนด์ขาลงได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ยิ่งไปกว่านั้น ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท กลับมีรายได้รวมลดลงจากปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่ติดลบเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงราว -4%
สถิติรายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรก ปี 2566:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
U City Public Company (UWC): 17,672 ล้านบาท (ภายใต้ชื่อเดิม Univentures)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของความสามารถในการแข่งขัน
การวิเคราะห์รายได้รวมเพียงอย่างเดียวอาจยังไม่เพียงพอที่จะสะท้อนภาพความแข็งแกร่งที่แท้จริงของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากแหล่งอื่นที่ไม่ใช่การขายโครงการโดยตรง เช่น การให้เช่า การบริการ หรือการขายสินทรัพย์ อย่างไรก็ตาม หากเราเจาะลึกไปที่ “รายได้จากการขาย” ซึ่งเป็นรายได้หลักของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ จะเห็นภาพที่แตกต่างออกไป
ภาพรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัทในปี 2566 อยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงอย่างรุนแรง ได้แก่ Raimon Land ที่ติดลบถึง -78%, L.P.N. Development ที่ลดลงเกือบ -40% และ Land and Houses ที่น่าตกใจคือมีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ผู้นำในตลาด ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่แผ่ขยายไปทั่วทั้งอุตสาหกรรม
การแข่งขันในตลาดอสังหาริมทรัพย์: ใครคือผู้นำด้านรายได้จากการขาย?
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย 10 อันดับแรก บริษัทที่กลับมาทวงบัลลังก์ผู้นำได้สำเร็จคือ AP (Thailand) ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท ตามมาด้วย Sansiri ซึ่งเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถสร้างการเติบโตของรายได้จากการขายได้ถึง 7% ด้วยรายได้รวม 32,829 ล้านบาท
สถิติรายได้จากการขายสูงสุด 10 อันดับแรก ปี 2566:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24%)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษอย่าง Central Pattana (CPN) ซึ่งกำลังเริ่มเก็บเกี่ยวผลผลิตจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างจริงจัง โดยในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตสูงถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท ซึ่งเป็นสัญญาณที่แข็งแกร่งของการขยายธุรกิจสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายของ CPN
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของประสิทธิภาพและความยั่งยืน
แม้ว่ารายได้จากการขายจะเป็นตัวบ่งชี้ความสามารถในการเข้าถึงตลาดของผู้พัฒนา แต่ “กำไรสุทธิ” คือตัวชี้วัดสุดท้ายของประสิทธิภาพและความสามารถในการสร้างมูลค่าให้กับผู้ถือหุ้น ท้ายที่สุดแล้ว บริษัทที่สามารถขายได้มาก แต่มีกำไรน้อย ย่อมไม่ใช่ “ผู้ชนะตัวจริง”
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท ที่น่าเป็นห่วงคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท จาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses ยืนหนึ่งผู้นำด้านกำไรสุทธิ แต่มีปัจจัยพิเศษ
Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสุทธิในปี 2566 ด้วยตัวเลข 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลง แต่กำไรที่โดดเด่นนี้ส่วนหนึ่งมาจากรายการพิเศษ คือ กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน เป็นมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากหักรายการพิเศษนี้ออกไป Supalai (SPALI) ซึ่งมีกำไรสุทธิ 6,083 ล้านบาท ก็คงจะขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน
สถิติบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสุทธิสูงสุด 10 อันดับแรก ปี 2566:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (มีรายการพิเศษจากการขายสินทรัพย์)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง -25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่
ข้อมูลที่ Property Mentor รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมของอุตสาหกรรม พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ที่ยังคงเผชิญกับความท้าทายอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาด อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ และเมืองใหญ่ๆ ที่ได้รับผลกระทบจากปัจจัยทางเศรษฐกิจมหภาค และพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกหนึ่งปีที่ยากลำบากสำหรับผู้เล่นในวงการ ขายบ้าน และ คอนโดมิเนียม สภาวะเศรษฐกิจที่ยังคงมีความไม่แน่นอน อัตราดอกเบี้ยที่อาจยังทรงตัวในระดับสูง และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่อาจยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ จะยังคงเป็นปัจจัยกดดันหลัก
อย่างไรก็ตาม ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ บริษัทที่มีพื้นฐานแข็งแกร่ง มีการบริหารจัดการที่ดี มีการปรับกลยุทธ์ที่ตอบสนองต่อความต้องการของตลาดอย่างทันท่วงที และสามารถบริหารต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ จะสามารถยืนหยัดและก้าวข้ามผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญในอุตสาหกรรม อสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย ผมขอแนะนำให้ผู้ประกอบการทุกท่านให้ความสำคัญกับการสร้าง มูลค่าเพิ่ม ให้กับผลิตภัณฑ์และบริการ การทำความเข้าใจ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในเชิงลึก การสร้างความแตกต่างและความโดดเด่น รวมถึงการใช้เทคโนโลยีเข้ามาช่วยในการบริหารจัดการและเข้าถึงลูกค้า
สำหรับนักลงทุนที่กำลังมองหา โอกาสลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือผู้บริโภคที่กำลังตัดสินใจ ซื้อบ้าน หรือ คอนโด ในช่วงเวลานี้ การศึกษาข้อมูลอย่างรอบด้าน การเปรียบเทียบข้อเสนอจากหลายโครงการ และการพิจารณาถึงศักยภาพการเติบโตในระยะยาว ถือเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง
เราจะติดตามความเคลื่อนไหวและผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ อย่างใกล้ชิด เพื่อนำเสนอข้อมูลเชิงลึกที่เป็นประโยชน์ต่อทุกท่านในอุตสาหกรรมต่อไป
หากท่านเป็นนักลงทุน นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ หรือผู้บริโภคที่ต้องการข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับการประเมินมูลค่า โครงการอสังหาริมทรัพย์ การวางแผนกลยุทธ์ทางการตลาด อสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการปรึกษาเรื่อง สินเชื่อบ้าน เพื่อการตัดสินใจที่แม่นยำ อย่าลังเลที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเราวันนี้ เพื่อก้าวสู่ความสำเร็จในโลกแห่ง อสังหาริมทรัพย์ไทย ไปด้วยกัน
