ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ประเมินผลการดำเนินงาน 41 บริษัทจดทะเบียน สู่ทิศทางปี 2567
ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป นับเป็นบทพิสูจน์ความแข็งแกร่งและความยืดหยุ่นของภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างแท้จริง ท่ามกลางความคาดหวังที่ว่าจะได้เห็นการฟื้นตัวอย่างมีนัยสำคัญจากแรงส่งของปี 2565 แต่กลับกลายเป็นว่าตลาดกลับเข้าสู่ช่วงชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด ตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่และยืดเยื้อต่อเนื่องจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ในไตรมาส 4 ซึ่งเป็นฤดูกาลขายที่ปกติจะคึกคักที่สุด ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการเติบโตที่แข็งแกร่งได้ ส่งผลให้ภาพรวมปี 2567 ยังคงเผชิญกับความท้าทายไม่แตกต่างจากปีก่อน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามและวิเคราะห์ข้อมูลการดำเนินงานของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์อย่างใกล้ชิด ในปีที่ผ่านมา Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลบริษัทอสังหาฯ ทั้งหมด 41 แห่ง เพื่อประเมินว่าแต่ละองค์กรสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสนามการแข่งขันที่ดุเดือดนี้
รายได้รวม: ภาพรวมทรงตัว แต่รายบริษัทเผชิญความท้าทาย
จากการสำรวจ พบว่าในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูเหมือนไม่มีนัยสำคัญนัก แต่หากเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate และ Country Group Development ที่มีรายได้รวมติดลบในระดับสูงกว่า 20% หรือราวๆ -28% ตามมาด้วย Raimon Land ที่ -26%, Lalin Property ที่ -23%, Major Development ที่ -22% และ Siamese Asset ที่ -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses ก็ยังเผชิญกับรายได้รวมที่ติดลบถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยต่ำกว่า 1%, Supalai ที่ -10%, Pruksa Holding ที่ -9% และ Origin Property ที่รายได้รวมลดลงประมาณ -4%
แสนสิริ ผงาดขึ้นเป็นผู้นำด้านรายได้รวม
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนการดำเนินงานจริง
หากต้องการประเมินผลการดำเนินงานที่แท้จริงของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ การพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” ถือเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญยิ่ง เนื่องจากในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด บางส่วนอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาช่วยเสริม แต่รายได้จากการขายจะสะท้อนถึงกำลังซื้อและความสามารถในการทำตลาดของโครงการหลักได้ดีกว่า
โดยรวมแล้ว ทั้ง 41 บริษัท สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งมีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายลดลงอย่างมาก ได้แก่ Raimon Land (-78%), L.P.N. Development (เกือบ -40%) และที่น่าจับตาคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในอุตสาหกรรม ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่เพียงแต่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุดถึง 8 บริษัท พบว่ามีรายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ครองความเป็นผู้นำด้านรายได้จากการขาย
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (-24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) เป็นอีกบริษัทที่น่าจับตามองอย่างยิ่ง โดยในปี 2566 สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้ 2,870 ล้านบาท ซึ่งสะท้อนถึงความสำเร็จในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง
กำไรสุทธิ: บทสรุปความสามารถในการทำกำไร
แม้ว่าบริษัทจะสามารถสร้างยอดขายได้ดีเพียงใด แต่หากสุดท้ายแล้วสามารถทำกำไรเข้ากระเป๋าได้น้อย ก็ย่อมไม่อาจถือเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ได้ ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์ที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท จากทั้งหมด 41 บริษัท มีผลกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses ยังคงครองความเป็นผู้นำด้านกำไรสุทธิ
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท
(แม้รายได้รวมลดลง แต่กำไรสูงสุด มาจากรายการพิเศษ 2,500 ล้านบาท จากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (-25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ความท้าทายและโอกาสในปี 2567
ผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงสภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทาย การเปลี่ยนแปลงของสภาวะเศรษฐกิจมหภาค ปัจจัยด้านการเมือง และพฤติกรรมผู้บริโภคที่ปรับเปลี่ยนไป ล้วนเป็นตัวแปรสำคัญที่ส่งผลกระทบต่ออุตสาหกรรม
สำหรับปี 2567 คาดว่ายังคงเป็นอีกปีที่ท้าทายสำหรับผู้ประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์ การบริหารจัดการต้นทุน การสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป และการวางกลยุทธ์ทางการตลาดที่มีประสิทธิภาพ จะเป็นกุญแจสำคัญในการก้าวข้ามผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้
ในฐานะผู้มีประสบการณ์ในวงการนี้มากว่า 10 ปี ผมเชื่อมั่นว่า บริษัทที่มีวิสัยทัศน์กว้างไกล มีความสามารถในการปรับตัว และให้ความสำคัญกับการสร้างคุณค่าที่ยั่งยืนให้กับลูกค้า จะสามารถยืนหยัดและเติบโตต่อไปได้
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการที่ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญที่เข้าใจตลาดอย่างลึกซึ้ง ทั้งในเชิงการวิเคราะห์ข้อมูลและการวางกลยุทธ์ทางธุรกิจ ติดต่อเราวันนี้ เพื่อร่วมเป็นส่วนหนึ่งของการเติบโตและคว้าโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังเปลี่ยนแปลงไป.
