วิเคราะห์ผลประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: ท่ามกลางความท้าทาย ผู้ชนะที่แท้จริงคือใคร?
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรขึ้นลงของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไปนี้ นับเป็นอีกหนึ่งบทพิสูจน์ความแข็งแกร่งและความสามารถในการปรับตัวของผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างแท้จริง จากความคาดหวังที่จะเห็นการเติบโตอย่างต่อเนื่องจากโมเมนตัมของปี 2565 ทว่าตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ ตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ไปจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ที่ปกติจะเป็นช่วงเวลาแห่งการเก็บเกี่ยว ก็ยังไม่สามารถผลักดันภาพรวมให้กลับมาคึกคักได้อย่างที่คาดหวัง ส่งผลให้ภาพรวมของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2567 ยังคงเผชิญกับความไม่แน่นอน
เพื่อทำความเข้าใจภาพรวมเชิงลึก ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย และประเมินผลการดำเนินงานของผู้เล่นหลัก Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ผลประกอบการในปี 2566 ที่ผ่านมา และค้นหาว่าใครคือผู้นำที่สามารถฝ่าฟันความท้าทายนี้ไปได้
ภาพรวมรายได้รวม: สัญญาณการชะลอตัวทั่วกระดาน
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยเมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้ไว้ 376,141 ล้านบาท คิดเป็นการหดตัวประมาณ 1.2% แม้ตัวเลขภาพรวมอาจดูไม่มากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงสภาวะตลาดที่ส่งผลกระทบในวงกว้าง
ในบรรดาบริษัทที่รายได้รวมติดลบอย่างเห็นได้ชัด บริษัทที่มีการหดตัวในระดับ 20% ขึ้นไป ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่ติดลบถึงประมาณ 28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) ที่ติดลบราว 28%, และ Country Group Development (CGD) ที่ลดลงประมาณ 28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้รวมลดลงถึง 26%, Lalin Property (LPH) ติดลบ 23%, Major Development (MJD) ลดลง 22%, และ Siamese Asset (SA) หดตัว 21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลุดพ้นจากแรงกดดัน โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่าในกลุ่ม 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) หดตัว 10%, Pruksa Holding (PPH) ลดลง 9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ผงาดแชมป์รายได้รวม แต่ AP (Thailand) รั้งตำแหน่งผู้นำรายได้จากการขาย
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ควรพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากหลายบริษัทอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม แต่หากพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย ภาพรวมของ 10 อันดับแรกก็จะมีการปรับเปลี่ยนไป
รายได้จากการขาย: การแข่งขันที่เข้มข้น สะท้อนความท้าทายของตลาดอสังหาริมทรัพย์
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามียอดรวมประมาณ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งมีรายได้จากการขายรวมกว่า 299,979 ล้านบาท และน่าตกใจที่ถึง 30 จาก 41 บริษัท มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่เผชิญกับการหดตัวอย่างมีนัยสำคัญในส่วนของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่ติดลบถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ 40% และที่น่าประหลาดใจคือ Land and Houses (LH) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในตลาด ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทใหญ่เท่านั้นที่เผชิญปัญหานี้ ในกลุ่ม 10 อันดับแรกของบริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
AP (Thailand) กลับคืนสู่บัลลังก์ผู้นำรายได้จากการขาย, แสนสิริ และ ศุภาลัย รั้งตำแหน่งผู้นำด้านยอดขาย
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตาคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ซึ่งหลังจากทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ก็เริ่มเห็นผลตอบแทนที่ชัดเจน โดยในปี 2566 สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปีก่อนหน้าที่ทำได้ 2,870 ล้านบาท ซึ่งสะท้อนถึงศักยภาพของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของ CPN ที่กำลังเติบโตอย่างแข็งแกร่ง
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความสำเร็จที่แท้จริง ท่ามกลางความท้าทายทางธุรกิจ
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะทำรายได้รวมหรือรายได้จากการขายได้มากเพียงใด หากสุดท้ายแล้วไม่สามารถสร้างผลกำไรที่จับต้องได้ ก็ย่อมถือว่ายังไม่ประสบความสำเร็จอย่างเต็มที่ ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำกำไรสุทธิรวมกว่า 49,602 ล้านบาท และมีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง ยังมีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses (LH) รั้งตำแหน่งแชมป์กำไรสูงสุด, ศุภาลัย และ AP (Thailand) ตามมาติดๆ
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท
แม้รายได้รวมจะลดลง แต่ LH สามารถทำกำไรสูงสุดได้ จากการรับรู้กำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับรวมรายการนี้ อันดับ 2 อย่างศุภาลัย ก็มีโอกาสที่จะก้าวขึ้นเป็นอันดับ 1
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2567: ความท้าทายที่ต้องเผชิญ และโอกาสสำหรับผู้เตรียมพร้อม
ผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ สะท้อนภาพรวมของอุตสาหกรรมที่กำลังอยู่ในช่วงการปรับฐาน ปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ท้าทายสำหรับผู้ประกอบการในธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ และภูมิภาคต่างๆ จากปัจจัยกดดันทางเศรษฐกิจที่ยังคงมีอยู่ เช่น อัตราดอกเบี้ยที่ทรงตัวในระดับสูง ภาวะเงินเฟ้อที่ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค และความไม่แน่นอนของนโยบายภาครัฐ
อย่างไรก็ตาม ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ สำหรับผู้ประกอบการที่มีการบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ มีการพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของตลาด มีกลยุทธ์การขายที่ยืดหยุ่น และสามารถสร้างความแตกต่างให้กับแบรนด์ได้ ก็จะสามารถยืนหยัดและเติบโตได้ท่ามกลางความผันผวนนี้
หากท่านเป็นนักลงทุนที่สนใจใน โอกาสการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือผู้ที่กำลังมองหา บ้าน คอนโดมิเนียม คุณภาพดี ในทำเลศักยภาพ การทำความเข้าใจภาพรวมของตลาดเช่นนี้ จะช่วยให้ท่านสามารถตัดสินใจได้อย่างรอบคอบมากยิ่งขึ้น
ร่วมเป็นส่วนหนึ่งของการเปลี่ยนแปลงและค้นพบโอกาสใหม่ๆ ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่กำลังพัฒนาไปข้างหน้า ติดต่อเราวันนี้ เพื่อรับคำปรึกษาเชิงลึกและข้อมูลที่อัปเดตที่สุดสำหรับการลงทุนหรือการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะสมกับเป้าหมายของคุณ
