วิเคราะห์เจาะลึก: ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566-2567 – ใครยืนหยัด ใครถดถอย?
ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป เปรียบเสมือนบททดสอบอันเข้มข้นสำหรับภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้ความหวังจะถูกจุดประกายจากโมเมนตัมที่ส่งต่อมาจากปี 2565 ซึ่งเคยมีสัญญาณที่ดีของการฟื้นตัว ทว่าความเป็นจริงกลับพลิกผัน ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ ก่อนหน้าการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซาต่อเนื่องยาวนานมาจนถึงช่วงปลายปี วิกฤตการณ์นี้ไม่ได้สั่นคลอนเพียงผู้ประกอบการรายย่อย แต่ส่งผลกระทบไปถึงบริษัทมหาชนที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ทั่วทั้งวงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย เราต่างเฝ้ารอคอยการพลิกฟื้น แต่ก็ต้องเผชิญกับความเป็นจริงที่ว่า ปี 2567 ก็ยังคงเป็นปีที่ท้าทายไม่แพ้ปีก่อนหน้า
ในฐานะนักวิเคราะห์ที่คร่ำหวอดในแวดวง อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ มากว่าทศวรรษ ดิฉันได้รวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกจากบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่ดำเนินธุรกิจในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 และชี้ชัดว่าใครคือผู้ที่สามารถรับมือกับความผันผวนของตลาดได้อย่างแข็งแกร่ง และใครที่กำลังเผชิญกับความท้าทาย บทวิเคราะห์นี้จะเจาะลึกถึงรายได้จากการขาย, รายได้รวม, และที่สำคัญที่สุดคือ “กำไรสุทธิ” ซึ่งสะท้อนถึงประสิทธิภาพที่แท้จริงของแต่ละบริษัท ซื้อคอนโดกรุงเทพ หรือ ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ในช่วงเวลานี้ ต้องการข้อมูลที่ถูกต้อง แม่นยำ และเป็นกลาง
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อย แต่สัญญาณเตือนชัดเจน
ในปี 2566 ที่ผ่านมา บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้กว่า 371,560 ล้านบาท คิดเป็นการลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่น่าตกใจนักในภาพรวม แต่หากพิจารณาในระดับรายบริษัท จะพบว่าถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับ 20% ขึ้นไป ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ติดลบถึงราว 28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ก็อยู่ในกลุ่มนี้เช่นกัน ขณะที่ Raimon Land (RML) มีรายได้ลดลง 26%, Lalin Property (LPH) 23%, Major Development (MD) 22%, และ Siamese Asset (SA) 21%
แม้แต่ Land and Houses (LH) ผู้นำตลาดที่แข็งแกร่ง ก็ยังไม่สามารถหลีกหนีภาวะตลาดได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% นอกจากนี้ ยังเป็นที่น่าสังเกตว่าในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้ลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ได้แก่ LH, AP (Thailand) (AP) ที่ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) 10%, Pruksa Holding (PPH) 9%, และ Origin Property (ORI) ประมาณ 4%
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความแข็งแกร่งที่แท้จริง
เมื่อเราเจาะลึกไปที่ “รายได้จากการขาย” ซึ่งเป็นหัวใจหลักของการดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จะเห็นภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้นว่าความท้าทายในตลาดปี 2566 นั้นรุนแรงเพียงใด รวมทั้ง 41 บริษัท สามารถทำรายได้จากการขายได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และเป็นที่น่ากังวลว่าถึง 30 จาก 41 บริษัท มีรายได้จากการขายลดลงอย่างต่อเนื่อง
บริษัทที่ได้รับผลกระทบหนักจากการลดลงของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land ที่รายได้ดิ่งลงถึง 78%, LPN Development ที่ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ผู้นำตลาด ก็ยังเผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลง 2% เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง บ่งชี้ถึงภาวะตลาดที่ต้องการกลยุทธ์การขายที่เฉียบคมและสินค้าที่ตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภคได้อย่างแท้จริง อสังหาริมทรัพย์มือสอง และ บ้านเดี่ยวพร้อมอยู่ อาจเป็นทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับผู้บริโภคในสภาวะเช่นนี้
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ยอดขายสูงสุด: การแข่งขันที่เข้มข้น
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท (ยอดขายเติบโต 7%)
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (ยอดขายเติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (รายได้ลดลง 24%)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ Central Pattana (CPN) ก็เป็นอีกบริษัทที่น่าจับตามอง โดยสามารถสร้างรายได้จากการขายได้ 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปี 2565 ซึ่งสะท้อนถึงความสำเร็จในการขยายธุรกิจสู่ภาคอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างเต็มตัว
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดผลลัพธ์ที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว แม้การสร้างรายได้จะเป็นสิ่งสำคัญ แต่ “กำไรสุทธิ” คือสิ่งที่บ่งชี้ถึงความสามารถในการทำกำไรและสร้างมูลค่าให้กับผู้ถือหุ้นได้อย่างแท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท ที่น่าเป็นห่วงคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์กำไรสูงสุด: ใครคือผู้ชนะตัวจริง?
การประเมินผู้ชนะที่แท้จริงต้องพิจารณาจากกำไรสุทธิ โดยมี 10 อันดับแรก ดังนี้:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้รวมลดลง แต่กำไรสูงจากการขายโรงแรม 2 แห่ง มูลค่า 2,500 ล้านบาท เข้ากองทุน)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง 25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่และโอกาสที่ต้องไขว่คว้า
จากข้อมูลและแนวโน้มที่ปรากฏ ชี้ชัดว่าปี 2567 จะยังคงเป็นปีที่เต็มไปด้วยความท้าทายสำหรับตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะในกลุ่ม คอนโดมิเนียมราคาถูก และ บ้านจัดสรร ที่อาจเผชิญกับแรงกดดันจากกำลังซื้อที่ชะลอตัว และต้นทุนการเงินที่ยังคงอยู่ในระดับสูง อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางความท้าทายนี้ ยังมีโอกาสสำหรับผู้ประกอบการที่มีวิสัยทัศน์ยาวไกล สามารถปรับกลยุทธ์ให้เข้ากับสถานการณ์ปัจจุบัน
สำหรับนักลงทุน หรือผู้ที่กำลังมองหา บ้านใหม่ หรือ คอนโดใหม่ การศึกษาข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้ เป็นกุญแจสำคัญในการตัดสินใจ การลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ราคาดี ที่มีศักยภาพในการเติบโตระยะยาว หรือการพิจารณา โครงการบ้านเดี่ยว ในทำเลที่มีการคมนาคมสะดวก และสาธารณูปโภคครบครัน อาจเป็นทางเลือกที่น่าสนใจ
หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการคำแนะนำเกี่ยวกับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2567 โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อรับการวิเคราะห์เฉพาะบุคคล และค้นหาโซลูชันที่เหมาะสมที่สุดสำหรับเป้าหมายของท่าน เราพร้อมที่จะนำทางท่านผ่านความซับซ้อนของตลาด และช่วยให้ท่านตัดสินใจได้อย่างชาญฉลาดที่สุด.
