ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: การวิเคราะห์เชิงลึกจากผู้มีประสบการณ์ 10 ปี
ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นช่วงเวลาที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย ความคาดหวังถึงการเติบโตอย่างก้าวกระโดดจากการฟื้นตัวต่อเนื่องจากปี 2565 กลับต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัวที่ยืดเยื้อ ตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ไปจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาที่ปกติคึกคักที่สุดอย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่หวัง และแนวโน้มนี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมายังต้นปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าหนึ่งทศวรรษ ดิฉันได้ติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด และเพื่อทำความเข้าใจภาพรวมของผลการดำเนินงานของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่งในปี 2566 Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลเพื่อวิเคราะห์ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวรับมือกับสถานการณ์อันผันผวนนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่ก้าวขึ้นมาเป็นผู้นำอย่างแท้จริง
รายได้รวม: ภาพรวมการชะลอตัว แต่ยังคงมีผู้แข็งแกร่ง
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ตัวเลขนี้ลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งมีรายได้รวมอยู่ที่ 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณารายบริษัท จะพบว่าถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่ภาคธุรกิจนี้กำลังเผชิญ
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญ โดยมีรายได้รวมติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ติดลบ 26%, Lalin Property (LL) -23%, Major Development (MD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังคงมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้ลดลงจากปีก่อน นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยกว่า 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (Pruksa) -9% และ Origin Property (ORI) รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
Sansiri ครองแชมป์รายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโต 12%
ในบรรดา 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 บริษัท แสนสิริ (SIRI) ได้ก้าวขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่งด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโตอย่างน่าประทับใจถึง 12% โดยเฉือนเอาชนะอันดับ 2 คือ AP (Thailand) (AP) ที่ทำรายได้ไป 38,399 ล้านบาท ตามมาด้วยอันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท และอันดับ 4 คือ Land and Houses (LH) ที่ 30,170 ล้านบาท ส่วนอันดับ 5 เป็นของ Pruksa Holding (Pruksa) ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
ในอันดับที่ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ที่ 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 คือ U City Public Company Limited (U) ที่ 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความสามารถในการแข่งขันที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม หากจะวัดกันที่ผลการดำเนินงานที่สะท้อนถึงความสามารถในการขายและพัฒนาโครงการได้อย่างแท้จริง การพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายย่อมมีความสำคัญยิ่งกว่า เพราะรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากแหล่งอื่นที่ไม่ได้มาจากการดำเนินธุรกิจหลักโดยตรง
จากการรวบรวมข้อมูลของทั้ง 41 บริษัท พบว่ารายได้จากการขายรวมกันอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และเป็นที่น่าสังเกตว่าถึง 30 จาก 41 บริษัท มีรายได้จากการขายลดลง ซึ่งเป็นการตอกย้ำถึงความท้าทายในการสร้างยอดขายในตลาด
บริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงอย่างมาก ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่ลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) เกือบ 40% ที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำตลาด ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่ประสบปัญหานี้ เพราะในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
AP (Thailand) ผงาดผู้นำรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
เมื่อพิจารณาจากรายได้จากการขาย AP (Thailand) (AP) ได้กลับมาทวงบัลลังก์ผู้นำ ด้วยรายได้รวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri (SIRI) ที่ 32,829 ล้านบาท ซึ่ง Sansiri ก็เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7% ตามมาด้วยอันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ที่รักษาตำแหน่งได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) ขยับขึ้นมาอยู่ใน Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีรายได้เติบโตเป็นบวกถึง 13% อันดับ 5 ตกเป็นของ Pruksa Holding (Pruksa) ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะลดลงมาก แต่ Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ได้ที่อันดับ 6 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้รายได้จะลดลงถึง 24% แต่ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้จากการขาย 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality House (QH) ที่ 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ที่ 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่โดดเด่นและควรค่าแก่การกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างจริงจัง โดยในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: บทสรุปของการบริหารจัดการที่แท้จริง
ในที่สุด สิ่งที่สำคัญที่สุดสำหรับการวัดผลสำเร็จของธุรกิจ ไม่ใช่เพียงแค่การสร้างรายได้ แต่คือความสามารถในการทำกำไรสุทธิที่จับต้องได้
สำหรับปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันราว 49,602 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีนับตั้งแต่ช่วงโควิด และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อน
Land and Houses ผงาดผู้นำกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท
ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์ไว้ได้ แม้จะมีรายได้ลดลงมาก แต่สามารถทำกำไรได้ถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยหลักมาจากการรับรู้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับปัจจัยพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ที่ทำกำไร 6,083 ล้านบาท จะขึ้นมาเป็นอันดับ 1 โดยเฉือน AP (Thailand) (AP) ที่ทำกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด อันดับ 4 คือ Sansiri (SIRI) ที่ทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้จะลดลง 25% จากปีก่อน
อันดับ 6 คือ SC Asset (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ที่ 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย อันดับ 8 คือ Pruksa Holding (Pruksa) ที่ 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana (CPN) ที่ทำกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ต้องเตรียมพร้อม
ข้อมูลเหล่านี้สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่ Property Mentor ได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ คาดการณ์ได้ว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ท้าทายสำหรับอุตสาหกรรมนี้ การปรับตัว การบริหารต้นทุน และการสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดจะเป็นกุญแจสำคัญในการก้าวผ่านช่วงเวลาแห่งความไม่แน่นอนนี้
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการทำความเข้าใจภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเชิงลึก เพื่อการตัดสินใจทางธุรกิจที่มีประสิทธิภาพ หรือวางแผนการลงทุนส่วนบุคคลให้เหมาะสมกับสถานการณ์ปัจจุบัน อย่ารอช้าที่จะศึกษาข้อมูลเพิ่มเติม หรือปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อวางกลยุทธ์ที่ใช่สำหรับคุณ.
