บทวิเคราะห์เจาะลึก: ภาพรวมอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566 – ความท้าทาย ตลาดอสังหาฯ และกลยุทธ์สู่ปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้ามองการเปลี่ยนแปลงของตลาดบ้านและคอนโดมิเนียมอย่างใกล้ชิด ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นบททดสอบครั้งสำคัญของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย นับเป็นปีที่ท้าทายอย่างยิ่งเมื่อเทียบกับความคาดหวังที่ตั้งไว้ในช่วงต้นปี จากโมเมนตัมที่ดูดีในปี 2565 ซึ่งหลายฝ่ายเชื่อว่าจะสานต่อไปสู่การเติบโตอย่างแข็งแกร่ง แต่ความเป็นจริงกลับตรงกันข้าม ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานไปจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งฤดูกาลแห่งการจับจ่ายที่ปกติจะคึกคักอย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวที่แท้จริงได้ ส่งผลให้ภาพรวมของปี 2567 ยังคงเป็นที่น่าจับตามองถึงทิศทางว่าจะสามารถพลิกฟื้นได้มากน้อยเพียงใด
เพื่อให้เห็นภาพรวมที่ชัดเจนยิ่งขึ้น Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดเป็น “ผู้นำที่แท้จริง” ในท่ามกลางความท้าทายนี้ได้
ภาพรวมรายได้รวม: ความท้าทายที่ส่งผลกระทบต่อภาพรวม
โดยรวมแล้ว 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์ สามารถทำรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาทในปี 2566 ตัวเลขนี้ถือว่าลดลงเล็กน้อยเมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท คิดเป็นการหดตัวประมาณ -1.2% อย่างไรก็ตาม เมื่อเจาะลึกในรายละเอียด จะพบว่าน่าตกใจที่ถึง 25 จาก 41 บริษัท หรือประมาณ 61% ของจำนวนทั้งหมด มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อน
บริษัทหลายแห่งเผชิญกับการปรับลดลงของรายได้รวมในอัตราที่สูง ตัวอย่างเช่น L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate, และ Country Group Development ที่มีรายได้ติดลบในหลัก 20% อัพ โดยเฉพาะ L.P.N. Development ที่ประสบกับตัวเลขที่น่าเป็นห่วงถึงราว -28% ในขณะที่ Raimon Land ก็มีรายได้ลดลง -26% ตามมาด้วย Lalin Property ที่ -23%, Major Development ที่ -22% และ Siamese Asset ที่ -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses ซึ่งเป็นที่รู้จักในด้านความแข็งแกร่ง ก็ยังเผชิญกับรายได้รวมที่ติดลบถึง 18% นอกจากนี้ เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 นั้น มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงจากปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) ก็มีรายได้รวมที่ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai ที่ -10%, Pruksa Holding ที่ -9% และ Origin Property ที่รายได้รวมลดลงราวๆ -4%
แสนสิริ คว้าแชมป์รายได้รวมปี 2566 ด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท เติบโต 12%
เมื่อพิจารณา 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่ามีผู้เล่นที่น่าสนใจดังนี้:
แสนสิริ ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท สามารถรักษาตำแหน่งผู้นำด้านรายได้รวมไว้ได้ โดยมีการเติบโตที่แข็งแกร่งถึง 12%
AP (Thailand) ตามมาติดๆ ในอันดับที่ 2 ด้วยรายได้รวม 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย ยืนอันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท
Land and Houses อยู่ในอันดับที่ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง มาในอันดับที่ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation ในอันดับที่ 6 ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท
U City Public Company Limited (เดิมคือ UniVentures) อยู่ในอันดับที่ 7 ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) ติดอันดับ 8 ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท
Origin Property มาในอันดับที่ 9 ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท
Singha Estate ปิดท้าย 10 อันดับแรก ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
เจาะลึกรายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนผลการดำเนินงานหลัก
อย่างไรก็ตาม ในบริบทของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงควรพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจรวมถึงรายได้จากธุรกิจอื่น ๆ ที่เข้ามาช่วยเสริม ในขณะที่รายได้จากการขายสะท้อนถึงความสามารถในการผลิตและจำหน่ายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีมูลค่ารวม 268,460 ล้านบาทในปี 2566 ลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท หรือประมาณ 73% ของจำนวนทั้งหมด ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
หลายบริษัทเผชิญกับการปรับลดลงของรายได้จากการขายอย่างมีนัยสำคัญ เช่น Raimon Land ที่มีรายได้จากการขายตกลงถึง -78%, L.P.N. Development ที่รายได้ขายลดลงเกือบ -40% ที่น่าตกใจคือ Land and Houses มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในแง่ของรายได้จากการขาย ก็ยังประสบกับรายได้ที่ลดลงเล็กน้อยที่ -2% สิ่งที่น่าสนใจคือ ไม่ได้มีเพียงบริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่รายได้จากการขายติดลบ แต่ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปี 2565
AP (Thailand) ผงาดขึ้นเป็นผู้นำด้านรายได้จากการขาย
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
AP (Thailand) ขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ ตามมาในอันดับที่ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท โดยเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7%
ศุภาลัย รักษาตำแหน่งในอันดับ 3 ได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation ก้าวขึ้นสู่ 5 อันดับแรกได้สำเร็จในอันดับที่ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตในแดนบวกถึง 13%
พฤกษา โฮลดิ้ง มาในอันดับที่ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
Land and Houses ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10 แม้รายได้จากการขายจะลดลง ด้วยตัวเลข 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) อยู่ในอันดับที่ 7 ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท
Origin Property แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% แต่ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท
Quality House เข้ามาในอันดับที่ 9 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท
Property Perfect ปิดท้าย 10 อันดับแรก ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทที่ควรค่าแก่การกล่าวถึงเป็นพิเศษคือ Central Pattana ซึ่งแสดงผลงานโดดเด่นอย่างมากในปี 2566 หลังจากที่ได้ทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปีนี้ Central Pattana สามารถทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความสามารถในการทำกำไรและความยั่งยืน
ในท้ายที่สุด สิ่งที่สะท้อนถึงความสำเร็จที่แท้จริงของธุรกิจ คือ “กำไรสุทธิ” ซึ่งแสดงถึงความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุนและสร้างผลตอบแทนจากการดำเนินงาน ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันประมาณ 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์ที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่ผลประกอบการขาดทุน บางบริษัทประสบภาวะขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีผลกำไรลดลงจากปี 2565 บ่งชี้ให้เห็นถึงแรงกดดันด้านต้นทุนและกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังคงมีผลกระทบต่อผลกำไร
Land and Houses ผงาดขึ้นเป็นแชมป์กำไรสูงสุดปี 2566
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
Land and Houses กลับมาครองอันดับ 1 ในแง่ของกำไรสุทธิ ด้วยตัวเลข 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลง แต่ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ Land and Houses มีกำไรสูงคือ การมีรายได้จากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งมีมูลค่าถึง 2,500 ล้านบาท หากไม่รวมรายการนี้ ศุภาลัยอาจจะขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน
ศุภาลัย ทำกำไรได้ 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) ตามมาติดๆ ในอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ มีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42%
Origin Property อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อน -25%
SC Asset ทำกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท
Quality House มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง ทำกำไรได้ 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) มาในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท
Central Pattana ปิดท้าย 10 อันดับแรก ด้วยกำไรสุทธิที่ประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ความท้าทายและโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567
ข้อมูลที่ได้นำเสนอทั้งหมดนี้ คือภาพรวมผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่เกิดขึ้นในตลาด จากปัจจัยหลายประการ ทั้งสภาวะเศรษฐกิจมหภาค กำลังซื้อของผู้บริโภค ความไม่แน่นอนทางการเมือง และต้นทุนการดำเนินงานที่สูงขึ้น
สำหรับปี 2567 คาดการณ์กันว่าจะเป็นอีกปีที่ยังคงมีความท้าทายอย่างต่อเนื่อง ผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับสถานการณ์ตลาด เน้นการบริหารต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของลูกค้า การทำตลาดเชิงรุก และการสร้างความแข็งแกร่งทางการเงินเพื่อรับมือกับความผันผวน
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญในวงการอสังหาริมทรัพย์ ผมเชื่อมั่นว่า แม้ตลาดจะเผชิญกับความท้าทาย แต่ก็ยังมีโอกาสสำหรับผู้ประกอบการที่มีวิสัยทัศน์และสามารถปรับตัวได้อย่างรวดเร็ว การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับผู้ที่มองหาการลงทุนระยะยาว โดยเฉพาะอย่างยิ่งในทำเลศักยภาพและโครงการที่มีคุณภาพ
หากคุณคือหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการที่ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อช่วยวางแผนกลยุทธ์การซื้อขายอสังหาฯ ให้เหมาะสมกับสภาวะตลาดปัจจุบัน เราพร้อมเป็นพันธมิตรที่จะช่วยนำพาท่านไปสู่ความสำเร็จในโลกอสังหาริมทรัพย์ ติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาและข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมได้ทันที
