ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: บทวิเคราะห์เชิงลึกจากผู้คร่ำหวอดในวงการ
ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเผชิญกับความท้าทายครั้งสำคัญ จากที่เคยคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งต่อเนื่องจากโมเมนตัมที่ดีในปี 2565 กลับกลายเป็นปีแห่งการชะลอตัวอีกครั้ง ยิ่งไปกว่านั้น การชะลอตัวนี้ยังคงลากยาวต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นยอดขายให้กลับมาคึกคักได้ ส่งผลให้ภาพรวมตลาดในปี 2567 ยังคงมีความไม่แน่นอนสูง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มาเป็นทศวรรษ ผมได้ติดตามการเคลื่อนไหวของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในตลาดหลักทรัพย์อย่างใกล้ชิด เพื่อประเมินผลการดำเนินงานของบริษัทต่างๆ ว่าได้ปรับตัวรับมือกับสถานการณ์ที่ผันผวนนี้อย่างไรบ้าง และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตท่ามกลางความท้าทายนี้ได้อย่างแท้จริง
รายได้รวม: ภาพรวมที่ซบเซา แต่ยังมีดาวเด่น
ข้อมูลจากการรวบรวมผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เผยให้เห็นว่า รายได้รวมของกลุ่มบริษัทอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม ตัวเลขนี้เป็นเพียงภาพรวม ในความเป็นจริง รายได้บริษัทอสังหาริมทรัพย์ ที่มีจำนวนถึง 25 จาก 41 แห่ง กลับมีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นในตลาด
บริษัทที่ได้รับผลกระทบหนัก พบว่ามีหลายแห่งที่มีรายได้รวมติดลบเกิน 20% อาทิ L.P.N. Development (LPN) ที่ลดลงราว -28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ก็อยู่ในกลุ่มนี้เช่นกัน ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LALIN) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้เล่นรายสำคัญใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และต่างจังหวัด ก็ไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัทมีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยกว่า -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PSH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงราว -4%
แต่ท่ามกลางสภาวะที่ท้าทายนี้ แสนสิริ (SIRI) ยังคงผงาดขึ้นมาเป็นผู้นำในแง่รายได้รวม ด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท และเติบโตถึง 12% ทิ้งห่างอันดับสองอย่าง AP (Thailand) ที่ทำได้ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างเฉียดฉิว ตามมาด้วย Supalai ในอันดับสาม ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท, Land and Houses ในอันดับสี่ ที่ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding ที่ 26,132 ล้านบาท
ใน 10 อันดับแรก ยังมี SC Asset Corporation (SC) ในอันดับหก (24,487 ล้านบาท), U City (U) ในอันดับเจ็ด (17,672 ล้านบาท), Frasers Property (Thailand) (FPT) ในอันดับแปด (16,169 ล้านบาท), Origin Property ในอันดับเก้า (15,157 ล้านบาท) และ Singha Estate (S) ในอันดับสิบ (15,066 ล้านบาท)
รายได้จากการขาย: การแข่งขันที่เข้มข้นและผู้แพ้ผู้ชนะที่ชัดเจน
อย่างไรก็ตาม หากจะวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนถึงความสามารถในการสร้างรายได้จากธุรกิจหลักอย่างแท้จริง การพิจารณา รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ ถือเป็นเกณฑ์ที่สำคัญที่สุด เนื่องจากหลายบริษัทในกลุ่ม 10 อันดับแรกที่มีรายได้รวมสูงสุด อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม แต่เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของผู้นำย่อมมีการเปลี่ยนแปลง
ภาพรวม ยอดขายอสังหาริมทรัพย์ ของทั้ง 41 บริษัทในปี 2566 อยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มียอดขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ผลกระทบนี้เห็นได้ชัดเจนในหลายบริษัท อาทิ Raimon Land ที่รายได้จากการขายตกลงถึง -78%, L.P.N. Development ที่ลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจยิ่งกว่าคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ในฐานะผู้นำตลาด ก็ยังไม่สามารถรักษาการเติบโตได้ โดยมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% สิ่งที่น่าจับตาคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มี ยอดขายโครงการบ้านจัดสรร และคอนโดมิเนียมสูงสุดถึง 8 บริษัท กลับมีรายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) กลับมาทวงบัลลังก์ยอดขาย ด้วยตัวเลข 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริที่เข้าป้ายในอันดับสอง ด้วยยอดขาย 32,829 ล้านบาท ซึ่งแสนสิริเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7% Supalai ยังคงรักษามาตรฐานอันดับสามไว้ได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยยอดขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation ที่ก้าวเข้าสู่ Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยยอดขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding อยู่ในอันดับห้า ด้วยยอดขาย 22,357 ล้านบาท
Land and Houses ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10 ด้วยยอดขาย 18,966 ล้านบาท แม้จะมียอดขายลดลงอย่างมีนัยสำคัญก็ตาม Frasers Property (Thailand) อยู่ในอันดับเจ็ด ด้วยยอดขาย 10,019 ล้านบาท Origin Property แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ได้ ด้วยยอดขาย 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) ก็ยังคงเป็นอีกหนึ่งผู้เล่นที่รักษาตำแหน่งได้อย่างต่อเนื่อง ด้วยยอดขาย 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายในอันดับสิบ ด้วยยอดขาย 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งกำลังเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่ทำได้ 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้แสดงให้เห็นถึงศักยภาพของ CPN ในการขยายธุรกิจสู่การเป็นผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความสำเร็จที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะทำ ยอดขายอสังหาริมทรัพย์ ได้มากเพียงใด หากมีกำไรสุทธิที่น้อยนิด ก็ไม่อาจกล่าวได้ว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของ COVID-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ ยังมีกว่า 20 บริษัทที่กำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses ยังคงยืนหนึ่งในฐานะผู้นำด้านกำไรสุทธิ แม้รายได้รวมจะลดลง แต่ก็สามารถทำกำไรได้ถึง 7,495 ล้านบาท โดยปัจจัยสำคัญที่ส่งผลต่อกำไรในปีนี้คือการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งสร้างรายได้ราว 2,500 ล้านบาท หากไม่รวมรายการพิเศษนี้ Supalai จะขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่งแทน ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท ตามมาด้วย AP (Thailand) ในอันดับสาม ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ ทำผลงานได้อย่างน่าประทับใจ ติดอันดับสี่ ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property อยู่ในอันดับห้า แม้กำไรจะลดลง -25% แต่ก็ยังทำได้ถึง 3,160 ล้านบาท
SC Asset เป็นอันดับหก ด้วยกำไร 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House ที่ทำได้ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด Pruksa Holding อยู่ในอันดับแปด ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) เป็นอันดับเก้า ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana ปิดท้ายในอันดับสิบ ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่ และโอกาสสำหรับผู้ปรับตัวได้
จากภาพรวมผลประกอบการของ บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมา สะท้อนให้เห็นว่าปี 2566 เป็นปีแห่งการปรับตัวและการแข่งขันที่เข้มข้นสำหรับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย แนวโน้มในปี 2567 คาดว่าจะยังคงเป็นอีกปีที่ท้าทาย อย่างไรก็ตาม สภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ ย่อมเป็นโอกาสสำหรับผู้ประกอบการที่มีวิสัยทัศน์ กลยุทธ์ที่เฉียบคม และความสามารถในการปรับตัวให้เข้ากับการเปลี่ยนแปลงของความต้องการของผู้บริโภค โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่ม คอนโดมิเนียมพร้อมอยู่ และ บ้านเดี่ยวราคาพิเศษ ในทำเลศักยภาพ
หากท่านเป็นผู้ที่กำลังมองหา โอกาสลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ เพื่อประกอบการตัดสินใจ หรือต้องการปรึกษาเกี่ยวกับการบริหารจัดการ โครงการอสังหาริมทรัพย์ ที่มีประสิทธิภาพ ยินดีให้คำปรึกษาและร่วมเป็นส่วนหนึ่งในการขับเคลื่อนความสำเร็จของท่านใน อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเราเพื่อพูดคุยถึงความเป็นไปได้และสร้างการเติบโตไปด้วยกัน
