ทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: บทวิเคราะห์เชิงลึกจากผู้คร่ำหวอดในวงการ
ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป เป็นอีกหนึ่งปีที่สะท้อนความท้าทายอย่างชัดเจนในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย หลังจากที่หลายฝ่ายคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่ง โดยอาศัยแรงส่งจากโมเมนตัมที่ดีของปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับเป็นตรงกันข้าม ตลาดกลับเข้าสู่ช่วงชะลอตัวอีกครั้งก่อนหน้าการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซาได้ต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ที่ปกติแล้วจะเป็นช่วงเวลาแห่งการเติบโต ก็ยังไม่เห็นสัญญาณของการฟื้นตัวที่ชัดเจน แนวโน้มนี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567 ทำให้ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงเผชิญกับความไม่แน่นอน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยมายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามแนวโน้มตลาดอย่างใกล้ชิด และเพื่อให้เห็นภาพรวมของการดำเนินงานของผู้ประกอบการอย่างชัดเจน Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินว่าบริษัทเหล่านี้สามารถปรับตัวและรับมือกับสถานการณ์ทางเศรษฐกิจที่ผันผวนในปี 2566 ได้ดีเพียงใด และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและก้าวข้ามอุปสรรคไปได้อย่างแท้จริง
ภาพรวมรายได้รวม: สัญญาณชะลอตัวที่กระทบวงกว้าง
จากการวิเคราะห์ข้อมูลของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง พบว่าในปี 2566 บริษัทเหล่านี้มีรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการปรับตัวลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขภาพรวมอาจดูไม่แตกต่างกันมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกเป็นรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงผลกระทบที่เกิดขึ้นในวงกว้าง
กลุ่มบริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญ โดยมีรายได้รวมติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่ประสบปัญหา -28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) ก็ติดลบประมาณ -28% เช่นกัน และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้รวมลดลงราว -28% นอกจากนี้ ยังมี Raimon Land (RML) ที่มีรายได้รวมลดลงถึง -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในด้านความมั่นคง ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยต่ำกว่า 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
สถิติรายได้รวม Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ ปี 2566
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
Univentures (UV): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: มาตรวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ จำเป็นต้องพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากส่วนอื่นๆ เช่น ค่าเช่า หรือรายได้จากการขายสินทรัพย์ ซึ่งอาจไม่ได้สะท้อนถึงประสิทธิภาพในการดำเนินธุรกิจหลักโดยตรง หากเราพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ Top 10 บริษัทและอันดับอาจมีการเปลี่ยนแปลง
เมื่อรวบรวมข้อมูลรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่าทำรายได้รวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
สถานการณ์รายได้จากการขายที่น่าเป็นห่วงปรากฏในหลายบริษัท เช่น Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายตกลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้ขายลดลงเกือบ 40% ที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่บริษัทชั้นนำอย่าง AP (Thailand) (AP) ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% ไม่ใช่เพียงแค่บริษัทใหญ่ๆ เท่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ก้าวขึ้นสู่ผู้นำด้านรายได้จากการขาย
จากการวิเคราะห์รายได้จากการขายในปี 2566 พบว่า AP (Thailand) (AP) สามารถก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri (SIRI) ที่คว้าอันดับ 2 ไปด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม Sansiri (SIRI) ถือเป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต โดยเพิ่มขึ้น 7% อันดับ 3 ยังคงเป็น Supalai (SPALI) ที่รักษาอันดับได้อย่างเหนียวแน่นด้วยรายได้ขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation (SC) ที่ขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จด้วยรายได้ขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตในแดนบวกถึง 13% อันดับ 5 คือ Pruksa Holding (PPH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
สถิติรายได้จากการขาย Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ ปี 2566
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่ผลงานโดดเด่นและน่าจับตามองคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งได้เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์จำนวนมาก โดยในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท นี่เป็นสัญญาณที่ดีว่ากลยุทธ์การขยายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของ CPN กำลังประสบความสำเร็จ
ผลกำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความสำเร็จที่แท้จริง
ในท้ายที่สุดแล้ว แม้จะสามารถสร้างรายได้จากการขายได้มากเพียงใด แต่หากมีกำไรสุทธิที่น้อย หรือไม่สามารถทำกำไรได้ ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน และบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีนับตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ อีกทั้งกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีผลกำไรลดลงจากปี 2565
Land and Houses นำทัพด้วยกำไรสุทธิสูงสุด
สำหรับ Top 10 บริษัทที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 ได้แก่ Land and Houses (LH) ที่ยังคงครองตำแหน่งแชมป์ แม้จะมีรายได้รวมลดลงมาก แต่สามารถทำกำไรสุทธิได้ถึง 7,495 ล้านบาท โดยมีปัจจัยเสริมจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งสร้างกำไรกว่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับปัจจัยพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ซึ่งอยู่ในอันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท จะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน โดย Supalai (SPALI) เฉือน AP (Thailand) (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด อันดับ 4 คือ Sansiri (SIRI) ที่มีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างโดดเด่นถึง 42% อันดับ 5 คือ Origin Property (ORI) ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง 25% จากปีก่อนหน้า
สถิติผลกำไรสุทธิ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ ปี 2566
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและทิศทางอนาคต: การปรับตัวสู่ความยั่งยืน
ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมที่ท้าทายในปี 2566 อย่างชัดเจน อย่างไรก็ตาม นี่เป็นเพียงจุดเริ่มต้นของการประเมินศักยภาพในการแข่งขันและปรับตัวของแต่ละองค์กร
สำหรับปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ผู้ประกอบการในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยจะต้องเผชิญกับความท้าทายที่ยิ่งใหญ่ยิ่งขึ้น ความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุน การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว รวมถึงการสร้างความแตกต่างและความได้เปรียบทางการแข่งขัน จะเป็นปัจจัยสำคัญในการอยู่รอดและเติบโต
หากท่านเป็นนักลงทุน ผู้ประกอบการ หรือผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ การทำความเข้าใจถึงผลการดำเนินงานเหล่านี้ จะช่วยให้ท่านสามารถวางแผนกลยุทธ์ได้อย่างมีประสิทธิภาพ และมองเห็นโอกาสในการลงทุนที่ซ่อนอยู่ในความท้าทายต่างๆ
ต้องการทราบข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับกลยุทธ์การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์เพื่อรับคำแนะนำที่เป็นประโยชน์ต่อธุรกิจของท่าน? ติดต่อเราวันนี้ เพื่อร่วมวางแผนอนาคตที่มั่นคงในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
