ภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: วิเคราะห์เชิงลึกจากผู้มีประสบการณ์ 10 ปี ถึงผลประกอบการบริษัทจดทะเบียน
ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายครั้งใหญ่ในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้จะมีความคาดหวังว่าโมเมนตัมที่ดีจากปี 2565 ที่ภาคธุรกิจเริ่มกลับมาฟื้นตัว จะส่งต่อไปยังปีปัจจุบัน แต่ความเป็นจริงกลับตรงกันข้าม ตลาดได้เข้าสู่ภาวะชะลอตัวอีกครั้งในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องไปจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง ยิ่งเมื่อก้าวเข้าสู่ปี 2567 สถานการณ์ก็ยังคงไม่สดใสเท่าที่ควร
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้าสังเกตการณ์การเปลี่ยนแปลงของตลาดอย่างใกล้ชิด และเล็งเห็นถึงความสำคัญของการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึก เพื่อทำความเข้าใจถึงปัจจัยขับเคลื่อนและผลกระทบที่เกิดขึ้นจริง Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อประเมินศักยภาพและความสามารถในการปรับตัวของแต่ละบริษัท ท่ามกลางสภาพแวดล้อมทางเศรษฐกิจที่ผันผวน บทวิเคราะห์นี้จะเผยให้เห็นถึง “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในปีแห่งความท้าทายนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การถดถอยที่ต้องจับตา
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่อยู่ในการสำรวจ สามารถทำรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท การลดลงนี้อาจดูไม่มากนักเมื่อพิจารณาจากภาพรวม แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าน่าตกใจทีเดียวที่มีมากถึง 25 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับเลขสองหลัก เช่น L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate และ Country Group Development ต่างมีรายได้ติดลบในราว 28% ไรมอน แลนด์ (Raimon Land) ก็ไม่น้อยหน้า ติดลบไปถึง 26% ตามมาด้วย Lalin Property ที่ -23%, Major Development ที่ -22% และ Siamese Asset ที่ -21%
แม้แต่บริษัทใหญ่อย่าง Land and Houses ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% ขณะที่ Supalai มีรายได้ลดลง 10%, Pruksa Holding ที่ -9% และ Origin Property มีรายได้รวมลดลงราว 4%
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความแข็งแกร่งที่แท้จริง
การประเมินผลการดำเนินงานที่แท้จริง จำเป็นต้องพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจได้รับผลกระทบจากการรับรู้รายได้จากธุรกิจอื่นที่ไม่ใช่การขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง หากพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของผู้เล่นหลักในตลาดจะมีการเปลี่ยนแปลงไป
ตลอดปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
ตัวอย่างที่เห็นได้ชัดคือ Raimon Land ที่มีรายได้จากการขายตกลงถึง 78% L.P.N. Development มีรายได้จากการขายลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจยิ่งกว่านั้นคือ Land and Houses มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่บริษัทชั้นนำอย่าง AP (Thailand) ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่เพียงบริษัทใหญ่ๆ เท่านั้นที่มีรายได้จากการขายติดลบ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ผงาดขึ้นเป็นผู้นำด้านรายได้จากการขาย
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) กลับมาทวงตำแหน่งผู้นำ ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท เฉือนอันดับ 2 อย่าง Sansiri ที่ทำรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด Sansiri เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถเติบโตในส่วนของรายได้จากการขายได้ถึง 7% อันดับ 3 คือ Supalai ที่ยังคงรักษามาตรฐานได้เป็นอย่างดี ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation ที่ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงผลงานการเติบโตได้ถึง 13% อันดับ 5 คือ Pruksa Holding ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้ว่ารายได้จากการขายจะปรับตัวลดลง แต่ Land and Houses ยังคงรักษาที่นั่งใน Top 10 ไว้ได้ในอันดับ 6 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) ด้วยรายได้จากการขาย 10,019 ล้านบาท Origin Property อยู่ในอันดับ 8 แม้รายได้จากการขายจะลดลง 24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้จากการขาย 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality Houses ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมี Central Pattana ที่โดดเด่นอย่างมาก หลังจากทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 บริษัทฯ เริ่มเก็บเกี่ยวผลลัพธ์ด้วยรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท ซึ่งเป็นการแสดงถึงศักยภาพในการขยายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขายของกลุ่มเซ็นทรัล
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทใดจะทำยอดขายได้มากเพียงใด หากมีกำไรสุทธิที่น้อยนิด หรือไม่สามารถนำเงินสดเข้ากระเป๋าได้อย่างเต็มเม็ดเต็มหน่วย ก็ยากที่จะถือว่าเป็นผู้ชนะอย่างแท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสุทธิ แต่มีปัจจัยพิเศษ
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถสร้างกำไรสูงสุดในปี 2566 Land and Houses ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์ไว้ได้ แม้รายได้รวมจะลดลง แต่บริษัทฯ สามารถทำกำไรได้ถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ Land and Houses ขึ้นอันดับหนึ่งคือ การรับรู้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งมีมูลค่ากว่า 2,500 ล้านบาท หากปราศจากปัจจัยพิเศษนี้ Supalai น่าจะขึ้นเป็นอันดับหนึ่งไปครอง โดยในปี 2566 Supalai ทำกำไรได้ 6,083 ล้านบาท เฉือนอันดับ 3 อย่าง AP (Thailand) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด
Sansiri มาเป็นอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อน 25%
SC Asset อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality Houses ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย Pruksa Holding เป็นอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Frasers Property (Thailand) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (คำนวณจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่
ข้อมูลที่รวบรวมจาก 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์นี้ ชี้ให้เห็นถึงภาพรวมของภาคธุรกิจที่เต็มไปด้วยความท้าทายในปี 2566 และแนวโน้มในปี 2567 ก็ยังคงเป็นอีกปีที่ยากลำบากเช่นกัน สภาพเศรษฐกิจมหภาคที่ยังคงมีความไม่แน่นอน ประกอบกับปัจจัยภายในประเทศหลายประการ ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อและความเชื่อมั่นของผู้บริโภค
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในอุตสาหกรรม ผมเชื่อมั่นว่าบริษัทที่มีกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง การบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ และความเข้าใจในความต้องการของตลาดอย่างถ่องแท้ จะสามารถผ่านพ้นวิกฤตนี้ไปได้ และยังคงเติบโตได้อย่างยั่งยืน
หากท่านเป็นนักลงทุน ผู้ประกอบการ หรือผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ การทำความเข้าใจในภาพรวมและวิเคราะห์แนวโน้มเป็นสิ่งสำคัญยิ่ง เพื่อวางแผนการลงทุนและกลยุทธ์ทางธุรกิจให้สอดคล้องกับสภาวะตลาดปัจจุบัน หากคุณต้องการเจาะลึกข้อมูลเชิงลึก หรือปรึกษาแนวทางการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะสมกับสถานการณ์ปัจจุบัน อย่าลังเลที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อร่วมกันสร้างโอกาสและก้าวข้ามความท้าทายไปด้วยกัน
