เจาะลึกผลประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2566: ใครคือผู้ยืนหยัดในความท้าทาย?
ปี 2566 ได้ทิ้งบทเรียนสำคัญไว้ให้กับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย ภาพที่เคยคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งจากแรงส่งของปี 2565 กลับต้องเผชิญกับความเป็นจริงที่ตลาดชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ การชะลัดล้างก่อนการเลือกตั้งใหญ่และต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งฤดูกาลขายที่เคยคึกคักในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการเติบโตที่รอคอยได้ สถานการณ์นี้ยังคงลากยาวต่อเนื่องมาจนถึงต้นปี 2567 โดยที่ภาพรวมยังคงไม่สดใสเท่าที่ควร
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามและวิเคราะห์ข้อมูลของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์อย่างใกล้ชิด เพื่อประเมินว่า 41 บริษัทที่เราได้ทำการสำรวจนั้น สามารถปรับตัวและรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้ดีเพียงใด และใครคือผู้ที่สามารถพิสูจน์ตัวเองในฐานะ “ผู้ชนะที่แท้จริง” แห่งปี 2566
ภาพรวมรายได้รวม: การปรับลดตัวที่หลีกเลี่ยงไม่ได้
โดยรวมแล้ว บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แต่เมื่อพิจารณาในรายละเอียดรายบริษัท จะพบว่าน่าตกใจที่ถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมที่ลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นทั่วทั้งอุตสาหกรรม
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับสูง ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ติดลบถึงประมาณ 28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งก็อยู่ในกลุ่มที่ได้รับผลกระทบอย่างหนักเช่นกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึง 26%, Lalin Property (LALIN) ติดลบ 23%, Major Development (MD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่ยอมรับในเรื่องความมั่นคง ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PRUKSA) -9%, และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
Sansiri ก้าวขึ้นเป็นผู้นำรายได้รวม ท่ามกลางการแข่งขันที่ดุเดือด
เมื่อเจาะลึกในกลุ่ม Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า Sansiri (SIRI) ผงาดขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท โดยเติบโตถึง 12% แซงหน้าอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างเฉียดฉิว อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses (LH) ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PRUKSA) ในอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 ได้แก่ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 คือ U City (U) (เดิมคือ BTS Group Holdings) ที่มีรายได้รวม 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 Origin Property (ORI) ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: การวัดผลที่แท้จริงของธุรกิจหลัก
อย่างไรก็ตาม หากต้องการประเมินศักยภาพของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง เราจำเป็นต้องพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากในกลุ่ม Top 10 ที่มีรายได้รวมสูงสุด บางบริษัทอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม ทำให้ตัวเลขรายได้รวมอาจไม่ได้สะท้อนผลการดำเนินงานหลักของการพัฒนาและขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่าสามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ตัวเลขที่น่าตกใจปรากฏในหลายบริษัท เช่น Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้ขายลดลงเกือบ 40%, และที่น่าเป็นห่วงอย่างยิ่งคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้กระทั่ง AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำตลาด ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทยักษ์ใหญ่เท่านั้นที่เผชิญกับสภาวะนี้ แต่ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) นำทัพรายได้จากการขาย แม้ภาพรวมจะท้าทาย
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 พบว่า AP (Thailand) (AP) กลับมายืนอันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri (SIRI) ที่เข้าป้ายในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท โดย Sansiri ถือเป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7% ตามมาด้วย Supalai (SPALI) ในอันดับ 3 ที่ยังคงรักษาอันดับได้อย่างเหนียวแน่นด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC) ขยับขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงผลงานการเติบโตในแดนบวกที่ 13% อันดับ 5 คือ Pruksa Holding (PRUKSA) ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะปรับลดลงมาก แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังสามารถประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ในอันดับ 6 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง 24% ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท ในอันดับ 8
อันดับ 9 คือ Quality Houses (QH) ซึ่งมักปรากฏในกลุ่มบริษัทชั้นนำอยู่เสมอ ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่โดดเด่นและควรกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างจริงจัง ในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นอย่างน่าประทับใจถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะสามารถทำรายได้จากการขายได้มากน้อยเพียงใด หากสามารถทำกำไรสุทธิได้น้อย หรือเก็บเกี่ยวผลตอบแทนเข้ากระเป๋าได้ไม่เต็มที่ ก็ย่อมไม่ใช่ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันประมาณ 49,602 ล้านบาท
ที่น่าเป็นห่วงคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และมากกว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีผลกำไรลดลงจากปี 2565
Land and Houses ยืนหยัดผู้นำกำไร แม้ต้องอาศัยปัจจัยพิเศษ
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์ไว้ได้ แม้จะมีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ แต่สามารถทำกำไรสุทธิได้สูงถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยสำคัญที่ผลักดันตัวเลขนี้คือ การขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่าประมาณ 2,500 ล้านบาท หากหักปัจจัยพิเศษนี้ออกไป อันดับ 2 อย่าง Supalai (SPALI) ที่ทำกำไรไป 6,083 ล้านบาท ก็มีโอกาสที่จะขึ้นเป็นอันดับ 1 ได้
Supalai (SPALI) เฉือนเอาชนะ AP (Thailand) (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิดในอันดับ 3 ส่วน Sansiri (SIRI) ทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาทในอันดับ 4 โดยมีการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนหน้าถึง 25%
อันดับ 6 คือ SC Asset (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนชนะ Quality Houses (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ในอันดับ 7 Pruksa Holding (PRUKSA) ทำกำไรได้ 2,339 ล้านบาทในอันดับ 8 และ Frasers Property (Thailand) (FPT) หรือ “เจ้าสัวน้ำเมา” ติดอันดับ Top 10 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาทในอันดับ 9
ส่วนอันดับ 10 คือ Central Pattana (CPN) ที่มีกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (คำนวณจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท) การเติบโตของ CPN ในปีนี้ สะท้อนให้เห็นถึงศักยภาพของธุรกิจค้าปลีกที่ผสานเข้ากับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อย่างมีประสิทธิภาพ
มองไปข้างหน้า: ปี 2567 กับความท้าทายที่ยังคงอยู่
ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ ชี้ให้เห็นภาพที่ชัดเจนของความท้าทายที่อุตสาหกรรมต้องเผชิญในปี 2566 และแนวโน้มที่คาดว่าจะยังคงดำเนินต่อไปในปี 2567
การที่บริษัทอสังหาริมทรัพย์จะสามารถยืนหยัดและเติบโตได้อย่างมั่นคงในสภาพแวดล้อมที่เปลี่ยนแปลงไปนี้ จำเป็นต้องอาศัยกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง การบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ การสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่หลากหลาย และการปรับตัวให้เข้ากับเทรนด์ใหม่ๆ ที่เกิดขึ้นอยู่เสมอ
เราเชื่อมั่นว่า ด้วยประสบการณ์และความเชี่ยวชาญที่สั่งสมมา ผนวกกับการติดตามข้อมูลเชิงลึกอย่างใกล้ชิด เราพร้อมที่จะนำพาท่านก้าวข้ามผ่านความท้าทายเหล่านี้ไปสู่โอกาสที่สดใสกว่าเดิม
หากท่านคือหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาแนวทางในการปรับกลยุทธ์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้ประสบความสำเร็จในยุคที่เต็มไปด้วยการแข่งขันและพลวัตที่เปลี่ยนแปลงอยู่เสมอ เราขอเชิญชวนให้ท่านติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาและร่วมวางแผนอนาคตธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของท่านให้แข็งแกร่งและยั่งยืนไปพร้อมกัน
