ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: บทวิเคราะห์เชิงลึกและแนวโน้มสู่ปี 2567
ปี 2566 เป็นอีกปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญกับความท้าทายอย่างต่อเนื่อง แม้จะมีความคาดหวังที่จะเห็นการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งจากแรงส่งของปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับเป็นตรงกันข้าม ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซานี้ได้ยืดเยื้อไปจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงฤดูกาลขายที่สำคัญในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่หลายฝ่ายตั้งความหวัง และสถานการณ์ดังกล่าวก็ยังคงต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามการเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด และเข้าใจถึงความซับซ้อนของปัจจัยที่มีผลต่อการดำเนินธุรกิจ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงเวลาที่เกิดการเปลี่ยนแปลงทางเศรษฐกิจและการเมือง การวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จึงเป็นสิ่งสำคัญยิ่งยวด เพื่อทำความเข้าใจว่าใครคือผู้ที่สามารถปรับตัวและก้าวผ่านความท้าทายนี้ไปได้
การวิเคราะห์รายได้รวม: ภาพรวมที่สะท้อนการชะลอตัว
Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ในช่วงปี 2566 เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทรับมือกับสถานการณ์ตลาดที่ยากลำบากนี้ได้ดีเพียงใด ผลการสำรวจเผยให้เห็นภาพรวมที่น่าสนใจ
โดยรวมแล้ว บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง มีรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ว่าตัวเลขโดยรวมจะดูไม่แตกต่างกันมากนัก แต่เมื่อพิจารณารายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงภาวะชะลอตัวที่เกิดขึ้นในวงกว้าง
บริษัทที่ได้รับผลกระทบหนัก: บทเรียนจากผลประกอบการ
มีหลายบริษัทที่ประสบกับรายได้รวมที่ติดลบในระดับสูง ซึ่งบ่งชี้ถึงความท้าทายที่พวกเขาเผชิญ ตัวอย่างเช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้รวมติดลบในระดับสูงถึงประมาณ -28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้รวมลดลงถึง -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MD) -22% และ Siam Asset (SAU) -21%
แม้แต่บริษัทชั้นนำอย่าง Land and Houses (LH) ก็มีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงจากปี 2565 นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
การแข่งขันในกลุ่มผู้นำ: แสนสิริ ยึดตำแหน่งแชมป์รายได้รวม
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
U City (U) (เดิมคือ Univeral): 17,672 ล้านบาท (โปรดทราบว่าข้อมูลในต้นฉบับอาจใช้ชื่อเก่า บริษัทในเครือ U City เป็นหลัก)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม หากต้องการประเมินผลการดำเนินงานที่แท้จริงของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ การพิจารณาจากรายได้จากการขาย (Sales Revenue) จะมีความสำคัญมากกว่ารายได้รวม เนื่องจากบริษัทขนาดใหญ่มักมีรายได้จากแหล่งอื่นๆ เช่น การบริหารจัดการทรัพย์สิน หรือการให้เช่า ซึ่งอาจช่วยพยุงตัวเลขรายได้รวมไว้ได้ แต่ไม่ได้สะท้อนถึงความแข็งแกร่งในการขายอสังหาริมทรัพย์ของบริษัทโดยตรง
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย บริษัททั้ง 41 แห่ง มีรายได้จากการขายรวมกัน 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่ประสบปัญหาการขาย: ความท้าทายในแนวราบและอาคารชุด
สถานการณ์รายได้จากการขายที่ลดลงเป็นปัญหาที่เกิดขึ้นในวงกว้าง ตัวอย่างเช่น Raimon Land (RML) มีรายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้จากการขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นหนึ่งในบริษัทชั้นนำ ก็มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในตลาด ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2%
ที่น่ากังวลคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความท้าทายในการแข่งขันและการเข้าถึงลูกค้าในปัจจุบัน
การแข่งขันในตลาดอสังหาริมทรัพย์: AP (Thailand) กลับมาเป็นผู้นำด้านรายได้จากการขาย
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท (เป็นหนึ่งใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต 7%)
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง -24%)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): ดาวรุ่งที่น่าจับตาในตลาดพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย
อีกหนึ่งบริษัทที่มีผลงานโดดเด่นและน่าจับตาคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้แสดงให้เห็นถึงศักยภาพของบริษัทในการขยายธุรกิจไปยังภาคการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย และเป็นสัญญาณที่ดีสำหรับอนาคต
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดผลตอบแทนที่แท้จริง
สุดท้ายแต่ไม่ท้ายสุด ปัจจัยสำคัญที่สุดในการวัดความสำเร็จของธุรกิจ คือ กำไรสุทธิ (Net Profit) ซึ่งเป็นตัวบ่งชี้ถึงความสามารถในการทำกำไรและการสร้างมูลค่าให้กับผู้ถือหุ้น แม้ว่าบางบริษัทอาจมีรายได้สูง แต่หากมีต้นทุนสูง หรือไม่สามารถบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ กำไรที่เกิดขึ้นก็จะน้อยลง
ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันประมาณ 49,602 ล้านบาท ที่น่าเป็นห่วงคือ มีกว่า 12 บริษัท ที่มีผลประกอบการขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท จาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงจากปี 2565
Land and Houses (LH) ครองแชมป์กำไรสูงสุด แต่มีปัจจัยพิเศษ
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท
หมายเหตุ: แม้รายได้รวมจะลดลง แต่ Land and Houses สามารถทำกำไรสูงสุดได้ เนื่องจากมีการบันทึกกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน เป็นจำนวน 2,500 ล้านบาท หากไม่มีรายการพิเศษนี้ Supalai (SPALI) อาจจะขึ้นเป็นอันดับ 1 ไปแล้ว
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรจะลดลง -25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567: ความท้าทายที่ต้องเผชิญ
จากผลประกอบการในปี 2566 เป็นที่คาดการณ์ได้ว่า ปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญกับความท้าทายอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเรื่องของกำลังซื้อของผู้บริโภค อัตราดอกเบี้ยที่ยังอยู่ในระดับสูง และความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจมหภาค
อย่างไรก็ตาม ในวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ บริษัทที่มีความแข็งแกร่งทางการเงิน มีกลยุทธ์การตลาดที่ชาญฉลาด และสามารถนำเสนอบริการหรือผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้าในยุคใหม่ได้อย่างแท้จริง จะเป็นผู้ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตต่อไปได้
คำแนะนำสำหรับผู้ประกอบการและนักลงทุน
สำหรับผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การปรับกลยุทธ์ให้เข้ากับสถานการณ์ปัจจุบันเป็นสิ่งสำคัญยิ่ง การพิจารณาการพัฒนาโครงการที่หลากหลายประเภท ทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ คอนโดมิเนียม รวมถึงโครงการเชิงพาณิชย์และอุตสาหกรรม จะช่วยกระจายความเสี่ยงและเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงกลุ่มลูกค้าที่แตกต่างกัน การให้ความสำคัญกับเทคโนโลยี การสร้างประสบการณ์ที่ดีให้กับลูกค้า และการบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ จะเป็นปัจจัยสำคัญในการสร้างความได้เปรียบทางการแข่งขัน
สำหรับนักลงทุน การวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์อย่างละเอียด โดยพิจารณาทั้งรายได้รวม รายได้จากการขาย และโดยเฉพาะอย่างยิ่ง กำไรสุทธิ จะช่วยให้นักลงทุนสามารถตัดสินใจลงทุนในบริษัทที่มีพื้นฐานแข็งแกร่งและมีศักยภาพในการเติบโตในระยะยาว การจับตาดูแนวโน้มของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเมืองสำคัญๆ เช่น กรุงเทพมหานคร, เชียงใหม่, ภูเก็ต, และเมืองเศรษฐกิจใหม่ๆ ก็เป็นสิ่งที่ไม่ควรมองข้าม
บทสรุปและก้าวต่อไป
ปี 2566 เป็นบทพิสูจน์ความแข็งแกร่งและความยืดหยุ่นของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทย การวิเคราะห์ผลประกอบการนี้แสดงให้เห็นถึงความท้าทายที่ตลาดได้เผชิญ แต่ก็เผยให้เห็นถึงบริษัทที่ยังคงสามารถสร้างผลงานที่น่าประทับใจได้
หากท่านเป็นผู้ประกอบการที่ต้องการยกระดับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของท่าน หรือนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่มีพลวัตสูง ขอเชิญชวนท่านเข้าร่วมเป็นส่วนหนึ่งของการเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญนี้ มาสำรวจโอกาสใหม่ๆ และร่วมสร้างสรรค์อนาคตของวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยไปด้วยกัน.
