อสังหาริมทรัพย์ไทย 2566: บทสรุปปีแห่งความท้าทาย และผู้ชนะที่แท้จริงในตลาดทุน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้ามองการเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิดมาโดยตลอด ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไปนี้ถือเป็นอีกหนึ่งปีที่น่าจดจำสำหรับวงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย แม้ว่าความคาดหวังจะเริ่มต้นด้วยโมเมนตัมที่สดใสจากปี 2565 ที่ตลาดเริ่มส่งสัญญาณการฟื้นตัว แต่ภาพรวมกลับไม่ได้เป็นไปตามที่หลายฝ่ายตั้งเป้าไว้ การชะลอตัวที่เห็นได้ชัดเจนก่อนหน้าการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งฤดูกาลขายที่คึกคักในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถพลิกฟื้นสถานการณ์ให้กลับมาเติบโตได้อย่างที่คาดหวัง และต่อเนื่องไปจนถึงต้นปี 2567 ทำให้เราต้องประเมินสถานการณ์ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ อย่างรอบคอบ
ด้วยความมุ่งมั่นที่จะนำเสนอข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับ อสังหาริมทรัพย์ไทย 2566 ทีมงาน Property Mentor ได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลทางการเงินของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์รวมทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานตลอดปีที่ผ่านมา และค้นหาว่าใครคือผู้ที่สามารถรับมือกับความท้าทายนี้ได้อย่างมีประสิทธิภาพ และใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ในสนามการแข่งขันที่เข้มข้นนี้
ภาพรวมรายได้: เมื่อการเติบโตต้องเผชิญหน้ากับความเป็นจริง
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งหากมองเผินๆ อาจดูเหมือนเป็นการลดลงเล็กน้อยเพียงประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาทในปี 2565 แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบความจริงที่น่าสนใจว่า มากถึง 25 จาก 41 บริษัท กลับมีรายได้รวมที่ลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่หลายผู้ประกอบการต้องเผชิญ
มีบางบริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนัก โดยมีรายได้รวมติดลบในระดับที่น่ากังวล ตัวอย่างเช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้รวมลดลงไปถึงราว 28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็เผชิญกับรายได้ที่ลดลงถึง 26%, Lalin Property (LL) ที่ 23%, Major Development (MJD) ที่ 22% และ Siamese Asset (SA) ที่ 21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่ในวงการอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ 10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ 9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงราว 4%
Sansiri ครองแชมป์รายได้รวม: แต่ยังมีผู้ท้าชิงที่น่าจับตา
เมื่อพิจารณาถึงรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 Sansiri (SIRI) สามารถคว้าอันดับ 1 ไปครองด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโต 12% เหนือกว่า AP (Thailand) (AP) ที่ตามมาในอันดับ 2 ด้วยรายได้รวม 38,399 ล้านบาท Supalai (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses (LH) รั้งอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ติดอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
ส่วนอันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 เป็นของ U City (U) ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ควรพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจได้รับผลจากการดำเนินงานอื่นที่ไม่ได้เกี่ยวข้องโดยตรงกับการขายโครงการ อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ Top 10 บริษัทก็มีการเปลี่ยนแปลงไปอย่างมีนัยสำคัญ
โดยรวมแล้ว บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และน่าสนใจว่า มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
สถานการณ์นี้ส่งผลกระทบต่อหลายบริษัท เช่น Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายตกลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ที่รายได้ขายลดลงเกือบ 40% ที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในแง่รายได้จากการขาย ก็ยังมีรายได้ส่วนนี้ลดลงเล็กน้อยที่ 2% ที่น่าสนใจคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) กลับมาผงาด: แชมป์รายได้จากการขายปี 2566
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) (AP) สามารถทวงคืนตำแหน่งผู้นำด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท เหนือกว่า Sansiri (SIRI) ที่เข้ามาในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท Sansiri เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถรักษาการเติบโตของรายได้จากการขายไว้ได้ โดยโตขึ้น 7% Supalai (SPALI) ยังคงรักษาอันดับ 3 ได้อย่างแข็งแกร่ง ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset (SC) ก้าวขึ้นสู่ Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และยังเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตของรายได้ในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
อันดับ 6 เป็นของ Land and Houses (LH) ที่แม้รายได้จากการขายจะลดลงมาก แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง 24% แต่ก็ยังคงเกาะกลุ่มใน Top 10 ได้ ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) หลังจากทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้สะท้อนถึงศักยภาพของ CPN ในการสร้างรายได้จากการขายโครงการอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างมีนัยสำคัญ
กำไรสุทธิ: บทสรุปที่แท้จริงของความสำเร็จ
ท้ายที่สุดแล้ว แม้ว่าบริษัทใดจะสามารถทำยอดขายได้สูงเพียงใด แต่หากกำไรสุทธิที่จับต้องได้มีน้อย ก็ย่อมไม่ถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท และเป็นที่น่ากังวลว่า มีมากกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทประสบปัญหาขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ ขณะที่กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses ยืนหนึ่งผู้นำกำไรสุทธิ: แต่มีปัจจัยพิเศษ
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำไว้ได้ โดยสามารถกวาดกำไรไปถึง 7,495 ล้านบาท แม้ว่ารายได้รวมจะลดลงมากก็ตาม สาเหตุหลักมาจากกำไรพิเศษ 2,500 ล้านบาทจากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทุน หากปราศจากปัจจัยพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ซึ่งอยู่ในอันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท ก็มีสิทธิ์ที่จะก้าวขึ้นเป็นอันดับ 1 ได้อย่างสบายๆ AP (Thailand) (AP) เข้ามาในอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท โดยเฉือนกันไปอย่างฉิวเฉียว
Sansiri (SIRI) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท แสดงถึงการเติบโตที่น่าประทับใจถึง 42% Origin Property (ORI) ติดอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้ว่ากำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง 25%
SC Asset (SC) อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้ายอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ซึ่งเป็นตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ปี 2567 ความท้าทายที่ต้องเผชิญ
ข้อมูลเหล่านี้คือภาพรวมผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทในภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมา สำหรับปี 2567 นี้ คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกหนึ่งปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับวงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย การปรับตัวให้เข้ากับสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ และการพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้า จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ
หากท่านเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ หรือภูมิภาคอื่นๆ กำลังมองหา บ้านเดี่ยว ราคาดี หรือ คอนโดใหม่ ที่มีศักยภาพในการเติบโต การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้ จะช่วยให้ท่านตัดสินใจได้อย่างมั่นใจยิ่งขึ้น
เราจะคอยติดตามและนำเสนอข้อมูลเชิงลึกของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ให้แก่ท่านอย่างต่อเนื่อง หากท่านต้องการคำแนะนำ หรือต้องการสำรวจโอกาสการลงทุนที่น่าสนใจใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย สามารถติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเราได้ทันที เพื่อร่วมกันก้าวข้ามความท้าทายและคว้าโอกาสในตลาดนี้ไปด้วยกัน
