พลิกวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย 2566: วิเคราะห์เชิงลึกผลประกอบการ 41 บริษัทมหาชน และทิศทางปี 2567
ในปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยได้เผชิญกับความท้าทายที่ซับซ้อนและคาดไม่ถึง จากเดิมที่เคยคาดหวังถึงการเติบโตที่ต่อเนื่องจากโมเมนตัมอันแข็งแกร่งในปี 2565 ทว่าสถานการณ์กลับพลิกผัน ตลาดกลับสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงปลายปี แม้กระทั่งช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยและกระตุ้นเศรษฐกิจในไตรมาสที่ 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างเต็มที่ จนส่งผลต่อเนื่องมายังต้นปี 2567 ที่ภาพรวมยังคงไม่สดใสนัก
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้าติดตามการเปลี่ยนแปลงของตลาดอย่างใกล้ชิด การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ จำนวน 41 บริษัท โดย Property Mentor ถือเป็นเครื่องมือสำคัญในการประเมินผลการดำเนินงานของแต่ละบริษัทว่าสามารถปรับตัวและรับมือกับความผันผวนของเศรษฐกิจในช่วงปี 2566 ได้ดีเพียงใด และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและก้าวข้ามผ่านช่วงเวลาแห่งความท้าทายนี้ไปได้
ภาพรวมรายได้รวม 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: การชะลอตัวที่หลีกเลี่ยงไม่ได้
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่ถูกรวบรวมข้อมูล สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้นกว่า 371,560 ล้านบาท ตัวเลขนี้แสดงให้เห็นถึงการลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาทในปี 2565 อย่างไรก็ตาม หากพิจารณาในรายละเอียดรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่ประสบปัญหา รายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงความท้าทายที่ส่งผลกระทบในวงกว้าง
กลุ่มบริษัทที่ประสบปัญหา รายได้รวมติดลบอย่างมีนัยสำคัญ ในระดับ 20% ขึ้นไปนั้น มีหลายราย ตัวอย่างที่ชัดเจนคือ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้รวมลดลงถึงประมาณ -28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ก็เผชิญกับสถานการณ์เดียวกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) มีรายได้รวมลดลง -26%, Lalin Property (LALIN) -23%, Major Development (MJD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่และมีชื่อเสียงอย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่สามารถหลีกเลี่ยงกระแสการชะลอตัวได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% และเป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่สร้างรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยกว่า -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
การแข่งขันใน Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทย: แสนสิริผงาดขึ้นแท่นผู้นำรายได้รวม
เมื่อพิจารณาถึง 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 จะพบการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ โดย แสนสิริ (SIRI) สามารถก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท ด้วยการเติบโตที่แข็งแกร่งถึง 12% เฉือนอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่ทำรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด อันดับ 3 เป็นของ Supalai (SPALI) ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses (LH) ที่อันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ที่อันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
ในส่วนของอันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 คือ U City (U) (ภายใต้ชื่อเดิมของ Univentures) ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดสำคัญที่สะท้อนความแข็งแกร่งของธุรกิจหลัก
หากเราจะวัดผลงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์กันอย่างแท้จริง การพิจารณา รายได้จากการขาย (Sales Revenue) เป็นหัวใจสำคัญ เนื่องจากบริษัทขนาดใหญ่มักมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม แต่รายได้จากการขายคือตัวชี้วัดโดยตรงถึงความสามารถในการดำเนินธุรกิจหลักของการพัฒนาและจำหน่ายอสังหาริมทรัพย์
ในภาพรวมของ 41 บริษัทที่ทำการสำรวจ สามารถทำ รายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท สถานการณ์นี้ยิ่งเน้นย้ำถึงความท้าทายในภาคธุรกิจ โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่เผชิญกับ รายได้จากการขายลดลง
กรณีที่น่าจับตามองคือ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้จากการขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในตลาด ก็ยังพบว่ามีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% ที่น่าเป็นห่วงคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายติดลบ แสดงให้เห็นว่าการแข่งขันที่รุนแรงและการชะลอตัวของกำลังซื้อส่งผลกระทบต่อทุกระดับของผู้ประกอบการ
AP (Thailand) ยืนหนึ่งด้านรายได้จากการขาย แต่แสนสิริแสดงการเติบโตที่โดดเด่น
สำหรับการจัดอันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มี รายได้จากการขายสูงสุด ในปี 2566 พบว่า AP (Thailand) (AP) กลับมาผงาดขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริ (SIRI) ที่เข้ามาเป็นอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท แม้ว่าแสนสิริจะอยู่ในกลุ่ม 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7% ซึ่งเป็นสัญญาณที่ดีของความสามารถในการบริหารจัดการและกลยุทธ์การตลาด
อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ที่ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation (SC) ที่สามารถไต่ขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตในแดนบวกถึง 13% อันดับ 5 คือ Pruksa Holding (PPH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
ในส่วนของอันดับ 6 แม้รายได้จากการขายจะลดลงไปมาก แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังสามารถประคองตัวเองอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality House (QH) ที่มีรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมี Central Pattana (CPN) ที่ผลการดำเนินงานด้านอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายโดดเด่นอย่างมาก โดยในปี 2566 สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท ซึ่งเป็นผลมาจากการเดินหน้าพัฒนาโครงการต่างๆ อย่างต่อเนื่อง
กำไรสุทธิ: ตัววัดสุดท้ายสู่การเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง”
ไม่ว่าบริษัทใดจะสามารถสร้างรายได้ได้มากเพียงใด หากมี กำไรสุทธิ น้อย หรือไม่สามารถทำกำไรได้ ก็ย่อมไม่ใช่ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัทที่ถูกประเมิน สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันราว 49,602 ล้านบาท สถานการณ์ที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบปัญหา ขาดทุนสุทธิ บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของ COVID-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มี กำไรสุทธิลดลง เมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses ผงาดขึ้นแท่นอันดับ 1 ด้านกำไรสุทธิ จากปัจจัยพิเศษ
เมื่อพิจารณาถึง Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำ กำไรสูงสุด ในปี 2566 อันดับ 1 ยังคงเป็นของ Land and Houses (LH) ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลงมาก แต่การทำกำไรที่สูงนี้ส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน เป็นจำนวนเงิน 2,500 ล้านบาท หากปราศจากรายการพิเศษนี้ อันดับ 2 อย่าง Supalai (SPALI) ก็จะขึ้นมาเป็นอันดับ 1 โดยในปี 2566 Supalai สามารถทำกำไรไปได้ 6,083 ล้านบาท เฉือนอันดับ 3 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด
อันดับ 4 คือ แสนสิริ (SIRI) ที่แสดงการเติบโตของกำไรอย่างก้าวกระโดดถึง 42% ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท อันดับ 5 คือ Origin Property (ORI) ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้จะลดลงจากปีก่อนถึง -25% ก็ตาม
ในส่วนของอันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 อย่าง Quality House (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด อันดับ 8 คือ Pruksa Holding (PPH) ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana (CPN) ที่มีกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและทิศทางปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่
ผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานั้น สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญในปี 2566 อย่างชัดเจน แนวโน้มในปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบากเช่นกัน ผู้ประกอบการจำเป็นต้องมีกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง การบริหารต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ และความเข้าใจในความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างลึกซึ้ง เพื่อประคองธุรกิจให้อยู่รอดและเติบโตต่อไป
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการทราบข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย และ บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ เพื่อประกอบการตัดสินใจที่รอบคอบ ขอเชิญศึกษาข้อมูลเพิ่มเติม หรือปรึกษาผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อให้คุณไม่พลาดทุกการเคลื่อนไหวสำคัญในวงการนี้ และสามารถคว้าโอกาสทางธุรกิจในยุคที่เต็มไปด้วยความท้าทายและโอกาสที่ซ่อนเร้น.
