ภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: การทบทวนผลการดำเนินงานและแนวโน้มสู่ปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมานานกว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้ามองการเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด ปี 2566 ที่ผ่านมา เป็นอีกช่วงเวลาที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับภาคส่วนนี้ แม้จะมีความคาดหวังถึงโมเมนตัมเชิงบวกที่ต่อเนื่องมาจากปี 2565 ซึ่งหลายคนมองว่าเป็นจุดเริ่มต้นของการฟื้นตัว แต่ความเป็นจริงกลับพลิกผัน ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซานั้นยังคงทอดยาวไปจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยที่เคยคึกคักในไตรมาส 4 ก็มิได้ส่งสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจน ความไม่แน่นอนนี้ได้ส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567 ทำให้บรรยากาศโดยรวมยังคงอึมครึม
เพื่อทำความเข้าใจถึงสถานการณ์เชิงลึก Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง เพื่อประเมินว่าแต่ละองค์กรสามารถปรับตัวและรับมือกับความท้าทายที่เกิดขึ้นในปี 2566 ได้มากน้อยเพียงใด และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและก้าวข้ามผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้
ภาพรวมรายได้: สัญญาณการชะลอตัวที่แพร่กระจาย
เมื่อพิจารณาภาพรวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง รายได้รวมในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับ 376,141 ล้านบาทในปี 2565 แม้การลดลงโดยรวมอาจดูไม่มากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าน่าตกใจยิ่งนักที่ถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมที่ลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงภาวะชะลอตัวที่ส่งผลกระทบในวงกว้าง
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับที่น่าเป็นห่วง ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่รายได้ลดลงราว 28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) ที่ลดลงใกล้เคียงกัน, และ Country Group Development (CGD) ที่ติดลบถึงประมาณ 28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลง 26%, Lalin Property (LPH) 23%, Major Development (MJD) 22% และ Siamese Asset (SA) 21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่ที่เคยมีผลงานแข็งแกร่งอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท กลับมีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) 10%, Pruksa Holding (PSH) 9%, และ Origin Property (ORI) มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ผงาดแชมป์รายได้รวมสูงสุด แต่ภาพรวมการเติบโตยังคงเผชิญแรงกดดัน
เมื่อมองไปที่บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 Sansiri (SIRI) สามารถคว้าตำแหน่งแชมป์ไปได้ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 12% ซึ่งเป็นการเฉือนอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) ที่มีรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด อันดับ 3 คือ Supalai ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses ในอันดับ 4 ด้วยรายได้ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding ในอันดับ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
ในอันดับที่ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 คือ U City Public Company (U) (ภายใต้ชื่อเดิม Unitel Venture) ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้ 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ด้วยรายได้ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ด้วยรายได้ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: มาตรวัดที่แท้จริงของประสิทธิภาพการดำเนินงาน
อย่างไรก็ตาม หากเราต้องการวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนถึงความสามารถในการขายและการสร้างยอดขายอย่างแท้จริง เราจำเป็นต้องพิจารณารายได้จากการขายเป็นหลัก เนื่องจากบางบริษัทอาจมีรายได้จากการดำเนินงานส่วนอื่นมาเสริม ซึ่งอาจไม่ได้สะท้อนภาพรวมของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัทในปี 2566 จะอยู่ที่ประมาณ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับ 299,979 ล้านบาทในปี 2565 ยิ่งไปกว่านั้น ถึง 30 จาก 41 บริษัท มีรายได้จากการขายที่ลดลง ซึ่งตอกย้ำถึงความท้าทายในการสร้างยอดขายของตลาด
กรณีที่น่าตกใจคือ Raimon Land ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development ที่รายได้จากการขายลดลงเกือบ 40% และที่น่าประหลาดใจยิ่งกว่าคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในแง่รายได้จากการขาย ก็ยังเผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อยที่ 2% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ไม่เพียงแต่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่รายได้จากการขายติดลบ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) กลับคืนตำแหน่งผู้นำด้านรายได้จากการขาย แต่ตลาดซื้อขายยังคงผันผวน
ในปี 2566 AP (Thailand) สามารถทวงคืนตำแหน่งผู้นำด้านรายได้จากการขายมาได้ ด้วยยอดขายรวม 36,927 ล้านบาท เอาชนะ Sansiri ที่ตามมาในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท Sansiri เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต โดยเพิ่มขึ้น 7% อันดับ 3 ยังคงเป็น Supalai ที่รักษาความแข็งแกร่งไว้ได้ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation ขยับขึ้นมาอยู่ใน Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงผลงานการเติบโตในแดนบวกอย่างโดดเด่นถึง 13% Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้จะเผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงอย่างมาก Land and Houses ยังคงประคองตัวเองอยู่ใน Top 10 ได้ที่อันดับ 6 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) ติดอันดับ 7 ด้วยรายได้จากการขาย 10,019 ล้านบาท Origin Property แม้จะมีรายได้ลดลงถึง 24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้จากการขาย 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) ซึ่งมักจะมีผลงานที่มั่นคง ได้อันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขาย 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขาย 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งได้เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างจริงจัง ในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% เมื่อเทียบกับ 2,870 ล้านบาทในปี 2565 ซึ่งแสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการเติบโตที่แข็งแกร่ง
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง
ท้ายที่สุด แม้บริษัทใดจะสามารถสร้างยอดขายได้มากน้อยเพียงใด หากความสามารถในการทำกำไรสุทธิยังอยู่ในระดับต่ำ ก็ย่อมมิอาจถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริงได้ ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จาก 49,602 ล้านบาทในปี 2565 ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางแห่งประสบปัญหาขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโรคโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับคืนสู่สภาวะปกติได้ และกว่า 20 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses ยืนหนึ่งผู้นำด้านกำไรสุทธิ ด้วยกลยุทธ์การบริหารจัดการสินทรัพย์
Land and Houses ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสุทธิไว้ได้ในปี 2566 ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลง แต่ผลประกอบการที่โดดเด่นนี้ส่วนหนึ่งมาจากกำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทุน ซึ่งมีมูลค่ากว่า 2,500 ล้านบาท หากไม่มีรายการนี้ Supalai ที่อยู่ในอันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท ก็คงจะก้าวขึ้นมาเป็นผู้นำได้
AP (Thailand) ตามมาในอันดับ 3 ด้วยกำไรสุทธิ 6,054 ล้านบาท เฉือนกันไปอย่างชนิดที่เรียกว่าหายใจรดต้นคอ Sansiri ทำกำไรสุทธิได้ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% และเข้ามาเป็นอันดับ 4 Origin Property อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง 25% จากปีก่อนหน้า
SC Asset มีกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท ในอันดับ 6 เฉือน Quality House ที่มีกำไร 2,503 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียดในอันดับ 7 Pruksa Holding ทำกำไรได้ 2,339 ล้านบาท ในอันดับ 8 Frasers Property (Thailand) ติดอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana ปิดท้าย Top 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (คำนวณจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและทิศทางปี 2567: การปรับตัวคือกุญแจสำคัญ
ข้อมูลเหล่านี้สะท้อนให้เห็นภาพรวมที่ท้าทายของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 โดยมีปัจจัยหลายประการทั้งด้านเศรษฐกิจมหภาค การเมือง และพฤติกรรมผู้บริโภคที่ส่งผลกระทบต่อการตัดสินใจซื้อและการลงทุน
เมื่อมองต่อไปยังปี 2567 แนวโน้มยังคงบ่งชี้ถึงความไม่แน่นอนและการแข่งขันที่ยังคงเข้มข้น บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถปรับตัวได้อย่างรวดเร็ว มีกลยุทธ์ที่แข็งแกร่งในการบริหารจัดการต้นทุน การพัฒนานวัตกรรมผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป และมีความสามารถในการบริหารกระแสเงินสด จะเป็นผู้ที่สามารถยืนหยัดและสร้างการเติบโตได้อย่างยั่งยืน
สำหรับผู้ประกอบการและนักลงทุน การทำความเข้าใจถึงพลวัตของตลาดอย่างลึกซึ้ง การวิเคราะห์ผลการดำเนินงานของคู่แข่งอย่างรอบด้าน และการปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับสภาวะเศรษฐกิจ เป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง
หากท่านต้องการเจาะลึกข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับกลยุทธ์การบริหารจัดการสินทรัพย์ที่ประสบความสำเร็จ หรือต้องการคำปรึกษาเพื่อนำพาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของท่านให้เติบโตอย่างแข็งแกร่งท่ามกลางความท้าทายเช่นนี้ เราพร้อมให้คำแนะนำและร่วมเป็นพันธมิตรในการสร้างความสำเร็จให้กับท่าน ติดต่อเราวันนี้เพื่อเริ่มต้นการเดินทางสู่ความเป็นเลิศในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย
