บทวิเคราะห์เจาะลึก: ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 – เส้นทางสู่ปีแห่งความท้าทายและโอกาสใหม่
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและพลวัตของตลาดมาอย่างต่อเนื่อง ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นบทพิสูจน์ความแข็งแกร่งและความสามารถในการปรับตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างแท้จริง แม้จะเริ่มต้นด้วยความคาดหวังอันเต็มเปี่ยมจากโมเมนตัมที่ส่งต่อมาจากปี 2565 ซึ่งเป็นช่วงเวลาที่ตลาดเริ่มส่งสัญญาณฟื้นตัวอย่างมีนัยสำคัญ แต่ความเป็นจริงกลับผลักดันให้เราต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัวที่ยืดเยื้อยาวนาน โดยเฉพาะอย่างยิ่งก่อนและหลังการเลือกตั้งใหญ่ ส่งผลกระทบต่อเนื่องจนถึงช่วงปลายปี และยังคงส่งต่อบรรยากาศความท้าทายนี้มายังปี 2567
Property Mentor ในฐานะหน่วยงานที่ติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด ได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินสถานการณ์และค้นหา “ผู้ชนะตัวจริง” ที่สามารถฝ่าฟันอุปสรรคในปี 2566 ไปได้
ภาพรวมรายได้รวม: การปรับตัวสู่สมดุลใหม่
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการปรับลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไว้ที่ 376,141 ล้านบาท แม้ภาพรวมจะดูเหมือนการถดถอยเพียงน้อยนิด แต่เมื่อเจาะลึกเป็นรายบริษัท จะพบว่าสัดส่วนถึง 25 จาก 41 บริษัท กลับมีรายได้รวมลดลง สะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่ส่งผลกระทบต่อผู้ประกอบการส่วนใหญ่
บริษัทที่เผชิญกับความท้าทายอย่างมาก ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป โดยเฉพาะ LPN และ ESTAR ที่มีตัวเลขติดลบราว 28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็เผชิญกับสถานการณ์ที่รายได้ลดลงถึง 26% ตามมาด้วย Lalin Property (LALIN) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่ในวงการอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกหนีแรงกดดัน โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% และเป็นที่น่าสังเกตว่าในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้ลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก LH แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
Saniri ผงาดขึ้นเป็นผู้นำด้านรายได้รวม
เมื่อพิจารณาในส่วนของรายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566 บริษัท แสนสิริ (SIRI) สามารถครองตำแหน่งผู้นำด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท โดยเฉือนเอาชนะอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) ที่ทำรายได้รวม 38,399 ล้านบาทไปอย่างสูสี ตามมาด้วยอันดับ 3 คือ Supalai ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท และอันดับ 4 คือ Land and Houses ที่ 30,170 ล้านบาท ส่วนอันดับ 5 ได้แก่ Pruksa Holding ที่ 26,132 ล้านบาท
สำหรับอันดับที่ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 เป็นของ U City (U) ที่ 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดสำคัญของผลการดำเนินงานที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงนั้น จำเป็นต้องพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจมีการบันทึกจากแหล่งอื่นนอกเหนือจากการขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง ซึ่งอาจทำให้ภาพรวมดูดีเกินจริง การพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย จะทำให้เราเห็นภาพการดำเนินธุรกิจหลักของบริษัทได้อย่างชัดเจนยิ่งขึ้น
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีการรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้จากการขายไป 299,979 ล้านบาท และเป็นที่น่ากังวลว่ามีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่เห็นการปรับลดลงอย่างมีนัยสำคัญในส่วนของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land ที่ลดลงถึง 78%, L.P.N. Development ที่เกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำตลาด ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่เพียงบริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น แต่ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลง
AP (Thailand) กลับมายืนหนึ่งในตลาดขาย: การบริหารจัดการยอดขายที่โดดเด่น
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 บริษัท AP (Thailand) (AP) สามารถทวงคืนตำแหน่งผู้นำกลับมาได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้าอันดับ 2 อย่างแสนสิริ (SIRI) ที่มีรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท โดยแสนสิริยังคงเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7%
อันดับ 3 ได้แก่ Supalai (SPALI) ซึ่งยังคงรักษาความแข็งแกร่งด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วยอันดับ 4 คือ SC Asset Corporation (SC) ที่สามารถไต่เข้ามาใน Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงการเติบโตในแดนบวกถึง 13% อันดับ 5 คือ Pruksa Holding (PPH) ที่มีรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
ส่วนอันดับ 6 คือ Land and Houses (LH) ที่แม้จะมีรายได้จากการขายลดลง แต่ยังคงสามารถประคองตัวอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้ 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Origin Property (ORI) ซึ่งแม้รายได้จะลดลงถึง 24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้จากการขาย 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 ได้แก่ Quality Houses (QH) ที่มีรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทที่โดดเด่นและควรค่าแก่การกล่าวถึงเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งภายหลังจากการทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN ได้เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนอย่างงดงาม โดยมีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้สะท้อนให้เห็นถึงศักยภาพของ CPN ในการสร้างรายได้จากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างมีนัยสำคัญ
กำไรสุทธิ: บทสรุปของความสามารถในการทำกำไร
สุดท้าย แต่ไม่ท้ายสุด คือ “กำไรสุทธิ” ซึ่งเป็นตัวชี้วัดสำคัญที่สุดในการประเมินความสำเร็จที่แท้จริง แม้จะมีการขายได้มากเพียงใด แต่หากมีกำไรน้อย หรือไม่สามารถแปลงเป็นกระแสเงินสดเข้าสู่องค์กรได้ ก็ย่อมไม่ถือว่าเป็นผู้ชนะที่สมบูรณ์
ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำกำไรสุทธิรวมกันราว 49,602 ล้านบาท ที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ผลประกอบการขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท จาก 41 บริษัท มีกำไรลดลงจากปี 2565
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสูงสุด: กลยุทธ์การบริหารจัดการสินทรัพย์ที่เหนือชั้น
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 บริษัท Land and Houses (LH) ยังคงสามารถรักษาตำแหน่งผู้นำไว้ได้ แม้รายได้รวมจะลดลง แต่ LH สามารถทำกำไรสุทธิในปีนี้ไปถึง 7,495 ล้านบาท เหตุผลหลักมาจากการบันทึกกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนรวมเป็นมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่รวมรายการพิเศษนี้ อันดับ 2 คือ Supalai (SPALI) ที่มีกำไรสุทธิ 6,083 ล้านบาท ซึ่งเฉือนอันดับ 3 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่ทำกำไรไป 6,054 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด
อันดับ 4 คือแสนสิริ (SIRI) ที่มีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตที่ก้าวกระโดดถึง 42% อันดับ 5 คือ Origin Property (ORI) ที่ทำกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนหน้า 25% ก็ตาม
อันดับ 6 ได้แก่ SC Asset Corporation (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 อย่าง Quality Houses (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปเล็กน้อย อันดับ 8 คือ Pruksa Holding (PPH) ที่มีกำไร 2,339 ล้านบาท ส่วนอันดับ 9 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana (CPN) ที่มีกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (โดยประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ปี 2567 – ความท้าทายที่มาพร้อมโอกาส
ผลประกอบการที่ได้วิเคราะห์จาก 41 บริษัทนี้ แสดงให้เห็นภาพรวมที่ค่อนข้างท้าทายของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ซึ่งคาดการณ์ว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ต้องเผชิญกับความไม่แน่นอน และความท้าทายที่หลากหลาย ทั้งจากปัจจัยเศรษฐกิจมหภาค อัตราดอกเบี้ย ต้นทุนการก่อสร้างที่ผันผวน และพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป
อย่างไรก็ตาม ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ บริษัทที่มีความแข็งแกร่งทางการเงิน มีการบริหารจัดการต้นทุนและหนี้สินที่ดี มีกลยุทธ์การตลาดที่ชาญฉลาด และสามารถตอบสนองความต้องการของตลาดได้อย่างตรงจุด จะเป็นผู้ที่สามารถอยู่รอดและเติบโตได้ในสภาวะเช่นนี้
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญในวงการ ผมเชื่อมั่นว่าอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยมีศักยภาพในการฟื้นตัวและเติบโตในระยะยาว การทำความเข้าใจพลวัตของตลาด การวิเคราะห์ผลประกอบการของคู่แข่ง และการปรับกลยุทธ์ให้เข้ากับสถานการณ์ปัจจุบัน คือกุญแจสำคัญที่จะนำพาธุรกิจไปสู่ความสำเร็จ
หากคุณคือผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับแนวโน้มตลาดและกลยุทธ์การลงทุนที่เหมาะสมในปี 2567 ติดต่อเราวันนี้ เพื่อรับการวิเคราะห์ที่แม่นยำและคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญ ที่จะช่วยให้คุณตัดสินใจได้อย่างมั่นใจในทุกก้าวของการลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
