อสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: สัญญาณชะลอตัว ความท้าทาย และผู้รอดชีวิตที่แท้จริง
เมื่อมองย้อนกลับไปในปี 2566 อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญกับปีแห่งความท้าทายอย่างแท้จริง ภาพรวมที่เคยคาดการณ์ว่าจะเติบโตอย่างแข็งแกร่งต่อเนื่องจากโมเมนตัมที่ดีในปี 2565 กลับกลายเป็นความชะลอตัวที่เห็นได้ชัดเจน ปัจจัยหลายประการส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2566 ซบเซาตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ จนต่อเนื่องยาวนานมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ฤดูกาลขายที่คึกคักในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง และสถานการณ์ที่น่ากังวลนี้ก็ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด และได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกจากบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานของแต่ละบริษัทภายใต้สภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ และค้นหาว่าใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและพิสูจน์ตัวเองได้ว่าเป็น “ผู้ชนะตัวจริง” ในปีแห่งความท้าทายนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อย แต่ 25 ใน 41 บริษัทเผชิญรายได้ลดลง
จากการรวบรวมข้อมูล บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันตลอดปี 2566 เป็นจำนวนกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งนับเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาทในปี 2565 อย่างไรก็ตาม หากพิจารณาเป็นรายบริษัท จะพบว่าสัดส่วนของบริษัทที่มีรายได้รวมลดลงนั้นมีจำนวนถึง 25 จาก 41 บริษัท สะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นในวงกว้างของอุตสาหกรรม
บริษัทบางแห่งเผชิญกับผลประกอบการที่น่าเป็นห่วง โดยมีรายได้รวมติดลบในระดับที่สูงกว่า 20% อาทิ L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate, และ Country Group Development ซึ่งมีรายได้ลดลงราว 28% นอกจากนี้ยังพบว่า Raimon Land มีรายได้ลดลงถึง 26%, Lalin Property -23%, Major Development -22%, และ Siamese Asset -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่ที่มักเป็นผู้นำตลาดอย่าง Land and Houses ก็ยังไม่สามารถหลีกพ้นสภาวะดังกล่าว โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในบรรดา 10 บริษัทที่สร้างรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai -10%, Pruksa Holding -9%, และ Origin Property ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ผงาดขึ้นแท่นผู้นำรายได้รวม แต่ภาพรวมรายได้จากการขายสะท้อนความท้าทายที่แท้จริง
เมื่อเจาะลึกถึง 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า Sansiri ก้าวขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่งด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท ขยับขึ้นมาเหนือ AP (Thailand) ที่ 38,399 ล้านบาทเพียงเล็กน้อย ตามมาด้วย Supalai ในอันดับสามด้วยรายได้ 31,818 ล้านบาท Land and Houses อยู่ในอันดับสี่ ด้วยรายได้ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding ติดอันดับห้าด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
อันดับต่อมาคือ SC Asset Corporation ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, U City (เดิมคือ U Information Technology) ด้วยรายได้ 17,672 ล้านบาท, Frasers Property (Thailand) ที่ 16,169 ล้านบาท, Origin Property ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับสุดท้ายใน Top 10 คือ Singha Estate ด้วยรายได้ 15,066 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม หากเราต้องการประเมินผลการดำเนินงานที่สะท้อนศักยภาพการทำธุรกิจหลักที่แท้จริง การพิจารณารายได้จากการขาย (Sales Revenue) ย่อมมีความสำคัญมากกว่ารายได้รวม เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจมาจากการบริหารจัดการสินทรัพย์หรือรายได้อื่นที่ไม่ใช่ธุรกิจหลักของการพัฒนาและขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง การวิเคราะห์รายได้จากการขายจะเผยให้เห็นภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้นเกี่ยวกับกำลังซื้อและความแข็งแกร่งของแต่ละบริษัทในตลาด
รายได้จากการขาย: การปรับเปลี่ยนอันดับและบริษัทที่ยังคงรักษามาตรฐาน
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีจำนวนทั้งสิ้น 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท สถิตินี้แสดงให้เห็นว่ามีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทอย่าง Raimon Land เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงถึง 78% ส่วน L.P.N. Development รายได้จากการขายลดลงเกือบ 40% ที่น่าตกใจคือ Land and Houses ซึ่งเป็นบริษัทชั้นนำ กลับมีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นอันดับหนึ่งในแง่รายได้จากการขายในปีนี้ ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% สิ่งที่น่ากังวลคือ ไม่ใช่แค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่เผชิญปัญหานี้ แต่ในบรรดา 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด กลับมีถึง 8 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) นำทัพรายได้จากการขาย แต่ Sansiri ยังคงแกร่งในตลาด
สำหรับการจัดอันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) กลับมาทวงบัลลังก์ผู้นำด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท โดยเฉือน Sansiri ที่ทำรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท ซึ่ง Sansiri ก็เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถเติบโตของรายได้จากการขายได้ถึง 7% Supalai ยังคงรักษาตำแหน่งที่แข็งแกร่งไว้ได้ในอันดับสาม ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation ได้เลื่อนขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และยังเป็นอีกหนึ่งบริษัทที่มีการเติบโตของรายได้ในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding ติดอันดับห้าด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้ว่ารายได้จากการขายจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ Land and Houses ก็ยังคงประคองตัวเองอยู่ใน Top 10 ได้ในอันดับหก ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) หรือที่รู้จักกันในนาม “เจ้าสัวน้ำเมา” มาในอันดับเจ็ด ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property อยู่ในอันดับแปด แม้รายได้จากการขายจะลดลงถึง 24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้จากการขาย 8,840 ล้านบาท Quality House เข้ามาเป็นอันดับเก้า ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับสิบคือ Property Perfect ด้วยรายได้จากการขาย 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ยังมีบริษัทที่น่าจับตามองอย่าง CPN (Central Pattana) ซึ่งได้เริ่มเห็นผลประกอบการที่ดีจากการลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการเติบโตที่น่าสนใจ
การบริหารจัดการกำไร: ตัวชี้วัดความสำเร็จที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทใดจะทำยอดขายได้มากเพียงใด หากไม่สามารถแปลงเป็นกำไรที่แท้จริงและเข้ากระเป๋าได้ ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่สมบูรณ์ ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันราว 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น ยังมีกว่า 12 บริษัทที่รายงานผลขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงโควิด และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses ผงาดผู้นำกำไรสูงสุด จากการขายสินทรัพย์พิเศษ
เมื่อพิจารณาถึง 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรสูงสุดในปี 2566 Land and Houses ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์ไว้ได้ ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ แต่ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ Land and Houses คว้าอันดับหนึ่งได้คือ การรับรู้กำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับรวมรายการนี้ Supalai ซึ่งมีกำไรสุทธิ 6,083 ล้านบาท คงจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่งแทน โดย Supalai เฉือน AP (Thailand) ซึ่งมีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด Sansiri อยู่ในอันดับสี่ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property ติดอันดับห้าด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้ว่ากำไรจะลดลง 25% จากปีก่อนหน้า
อันดับต่อมาคือ SC Asset ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House ที่มีกำไร 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย Pruksa Holding อยู่ในอันดับแปด ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) หรือ “เจ้าสัวน้ำเมา” ติดอันดับเก้า ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และสุดท้ายใน Top 10 คือ CPN (Central Pattana) ที่มีกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ประเมินจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ความท้าทายที่ยังคงอยู่และโอกาสสำหรับผู้ที่ปรับตัวได้
ผลประกอบการที่ได้นำเสนอมานี้ สะท้อนภาพรวมของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ได้เป็นอย่างดี การชะลอตัวของตลาดเป็นปัจจัยที่ทุกบริษัทต้องเผชิญ และปี 2567 นี้ ก็คาดว่าจะเป็นอีกหนึ่งปีที่ท้าทายอย่างยิ่ง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ ผมมองว่าผู้เล่นในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยจำเป็นต้องปรับกลยุทธ์อย่างต่อเนื่อง ไม่ว่าจะเป็นการทำความเข้าใจพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริง หรือแม้กระทั่งการมองหาโอกาสในการกระจายความเสี่ยงไปยังธุรกิจที่เกี่ยวเนื่อง
หากคุณเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือเป็นผู้ประกอบการที่ต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเพื่อนำพาธุรกิจของคุณให้ผ่านพ้นความท้าทายนี้ไปได้ การประเมินสถานการณ์อย่างรอบด้านและการมีที่ปรึกษาที่เข้าใจตลาดอย่างแท้จริง ย่อมเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ
อย่าปล่อยให้โอกาสที่กำลังจะมาถึงผ่านไป ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์เพื่อวางแผนกลยุทธ์ที่ชาญฉลาดสำหรับอนาคตของคุณวันนี้
