ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ความท้าทาย รายได้ และการปรับตัวของผู้นำ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้ามองพลวัตของตลาดอย่างใกล้ชิดมาโดยตลอด ปี 2566 ถือเป็นบทพิสูจน์ที่ชัดเจนว่า ความคาดหวังที่เคยมีต่อการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งจากโมเมนตัมของปี 2565 นั้น กลับสวนทางกับความเป็นจริง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเผชิญกับภาวะชะลอตัวที่ยืดเยื้อ อันเป็นผลพวงจากการเลือกตั้งใหญ่และความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจที่ตามมา แม้กระทั่งช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยสูงสุดอย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวที่แข็งแกร่งได้ ส่งผลให้ภาพรวมของปี 2567 ยังคงมีความท้าทายรออยู่
Property Mentor ได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์รวม 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ว่าบริษัทเหล่านี้สามารถรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนได้อย่างไร และใครคือผู้ที่ก้าวข้ามความท้าทายนี้ไปได้อย่างโดดเด่น
รายได้รวม: ภาพรวมของการชะลอตัว
ภาพรวมทั้ง 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ ทำรายได้รวมกันในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% จากปี 2565 ซึ่งมีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนถึงแรงกดดันที่หลายบริษัทต้องเผชิญ
บริษัทที่เห็นการลดลงของรายได้อย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ติดลบประมาณ -28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่เผชิญกับตัวเลขติดลบในระดับใกล้เคียงกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) รายได้ลดลง -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MJD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้กระทั่งยักษ์ใหญ่ในวงการอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังพบว่ามีรายได้รวมติดลบถึง 18% ข้อสังเกตที่น่าสนใจคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9%, และ Origin Property (ORI) รายได้รวมลดลงราวๆ -4%
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดสำคัญของผลการดำเนินงานหลัก
หากพิจารณาถึงผลการดำเนินงานที่แท้จริง จำเป็นต้องให้ความสำคัญกับ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจได้รับผลบวกจากแหล่งอื่นที่ไม่ใช่ธุรกิจหลัก อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ 10 อันดับแรกก็มีความเปลี่ยนแปลง
ภาพรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท อยู่ที่ประมาณ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
กรณีที่น่าจับตาคือ Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายตกลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้ขายลดลงเกือบ -40% สิ่งที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้กระทั่ง AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นเบอร์หนึ่งของตลาด ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% ไม่เพียงแค่บริษัทใหญ่เท่านั้น แต่ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
10 อันดับบริษัทอสังหาฯ ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24%)
Quality House (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มแสดงผลประกอบการที่โดดเด่นในปี 2566 หลังจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง โดยมีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้สะท้อนถึงศักยภาพในการสร้างรายได้จากฐานลูกค้าที่แข็งแกร่งและการบริหารจัดการโครงการที่มีประสิทธิภาพ
กำไรสุทธิ: ตัววัดความสำเร็จที่แท้จริง
แม้ว่ารายได้จะเป็นตัวชี้วัดสำคัญ แต่ “กำไรสุทธิ” คือตัวตัดสินสุดท้ายว่าบริษัทใดคือผู้ชนะที่แท้จริง เพราะการมีกำไรน้อยหรือเก็บเงินสดเข้ากระเป๋าได้น้อย ย่อมสะท้อนถึงประสิทธิภาพในการดำเนินงาน ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน และบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงโควิดยังไม่ฟื้นตัว และกว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรลดลงจากปี 2565
10 อันดับบริษัทอสังหาฯ ที่มีกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท
หมายเหตุ: กำไรส่วนใหญ่มาจากรายการพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง -25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality House (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท
หมายเหตุ: ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท
บทสรุปและทิศทางในอนาคต
จากข้อมูลผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมา สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ตลาดต้องเผชิญในปี 2566 ซึ่งคาดว่าจะยืดเยื้อต่อไปในปี 2567 การปรับตัว การบริหารจัดการต้นทุน และการสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดอย่างแท้จริง คือกุญแจสำคัญในการก้าวผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือกำลังพิจารณาการเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์ การศึกษาข้อมูลเชิงลึกของแต่ละบริษัท ตลอดจนแนวโน้มตลาดในภาพรวม ถือเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง เพื่อประกอบการตัดสินใจที่ถูกต้องและคุ้มค่าที่สุด
หากคุณกำลังมองหาคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย หรือต้องการทำความเข้าใจกลยุทธ์การลงทุนที่เหมาะสมกับสภาวะตลาดปัจจุบัน ทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราพร้อมให้คำแนะนำ ติดต่อเราวันนี้เพื่อเริ่มต้นวางแผนอนาคตอสังหาริมทรัพย์ของคุณ.
