ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: การวิเคราะห์เชิงลึกจากมุมมองผู้เชี่ยวชาญ
ปี 2566 เป็นอีกหนึ่งปีที่สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายและความไม่แน่นอนในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้ว่าความคาดหวังที่สืบเนื่องมาจากโมเมนตัมเชิงบวกของปี 2565 จะมีอยู่สูง แต่ตลาดกลับเข้าสู่ช่วงชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซานั้นต่อเนื่องยาวนานจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยที่เรียกว่า “ไฮซีซั่น” ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถปลุกตลาดให้กลับมาคึกคักได้ สถานการณ์ดังกล่าวส่งผลต่อเนื่องมายังปี 2567 ทำให้ภาพรวมยังคงดูน่ากังวล
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย มากว่า 10 ปี ข้าพเจ้าได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกจากบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานของแต่ละบริษัทในปี 2566 และระบุผู้ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้ท่ามกลางความผันผวนนี้ การวิเคราะห์นี้จะครอบคลุมถึงรายได้รวม รายได้จากการขาย และกำไรสุทธิ โดยพิจารณาแนวโน้มของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และหัวเมืองใหญ่ ซึ่งเป็นตัวขับเคลื่อนหลักของภาคอุตสาหกรรม
รายได้รวม: ภาพรวมการชะลอตัวที่กระจายวงกว้าง
จากการรวบรวมข้อมูล พบว่าบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมในปี 2566 ได้ทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขภาพรวมจะดูไม่แตกต่างกันมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนถึงความท้าทายที่เกิดขึ้นอย่างแพร่หลายในอุตสาหกรรม
บริษัทที่เผชิญกับรายได้ติดลบในอัตราที่สูง ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมลดลงประมาณ 28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึง 26%, Lalin Property (LPH) 23%, Major Development (MDX) 22% และ Siamese Asset (SA) 21%
แม้แต่บริษัทชั้นนำอย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในเรื่องความแข็งแกร่ง ก็ยังประสบปัญหาด้านรายได้รวมติดลบถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยกว่า 1%, Supalai (SPALI) 10%, Pruksa Holding (PPH) 9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
การแข่งขันรายได้รวม: แสนสิริผงาดขึ้นเป็นผู้นำ
เมื่อพิจารณา 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า Sansiri (SIRI) สามารถก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท โดยมี AP (Thailand) ตามมาอย่างใกล้ชิดในอันดับ 2 ด้วยรายได้ 38,399 ล้านบาท Supalai ยังคงรักษาตำแหน่งในอันดับ 3 ด้วยรายได้ 31,818 ล้านบาท Land and Houses อยู่ในอันดับ 4 ด้วยรายได้ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding ในอันดับ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้ 24,487 ล้านบาท ตามมาด้วย U City (U) ในอันดับ 7 ด้วยรายได้ 17,672 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) ในอันดับ 8 ด้วยรายได้ 16,169 ล้านบาท Origin Property ในอันดับ 9 ด้วยรายได้ 15,157 ล้านบาท และ Singha Estate (S) ในอันดับ 10 ด้วยรายได้ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนภาพจริงของธุรกิจ
อย่างไรก็ตาม การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จำเป็นต้องพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจได้รับผลกระทบจากการดำเนินงานในส่วนอื่น เช่น การลงทุน หรือการปล่อยเช่า ซึ่งอาจไม่ได้สะท้อนถึงศักยภาพในการพัฒนาและขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
บริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land ที่มีรายได้ลดลงถึง 78% L.P.N. Development มีรายได้ขายลดลงเกือบ 40% ที่น่าตกใจคือ Land and Houses มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในตลาด ก็ยังพบว่ามีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2%
ยิ่งไปกว่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง ซึ่งบ่งชี้ว่าความท้าทายในตลาดส่งผลกระทบต่อผู้เล่นรายใหญ่เป็นวงกว้าง
การแข่งขันด้านรายได้จากการขาย: AP (Thailand) กลับมาทวงบัลลังก์
เมื่อเจาะลึก 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 พบว่า AP (Thailand) กลับมาคว้าอันดับ 1 ไปครอง ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri ที่อยู่ในอันดับ 2 ด้วยรายได้ 32,829 ล้านบาท Sansiri เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7% Supalai ยังคงรักษาตำแหน่งในอันดับ 3 ด้วยรายได้ขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation ขึ้นมาติด Top 5 ในอันดับ 4 ด้วยรายได้ขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีรายได้เติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
Land and Houses แม้จะมีรายได้จากการขายลดลง แต่ก็ยังประคองตัวอยู่ใน Top 10 ในอันดับ 6 ด้วยรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property แม้จะมีรายได้ลดลงถึง 24% ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
Central Pattana: ดาวรุ่งพุ่งแรงในตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย โดยในปี 2566 CPN สร้างรายได้จากการขายได้ 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท ซึ่งแสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการขยายธุรกิจเข้าสู่ตลาดที่อยู่อาศัยได้อย่างมีประสิทธิภาพ
กำไรสุทธิ: มาตรฐานสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว การวัดผลการดำเนินงานที่สำคัญที่สุดคือ “กำไรสุทธิ” เนื่องจากเป็นตัวชี้วัดความสามารถในการทำกำไรและสร้างมูลค่าให้กับผู้ถือหุ้น แม้บริษัทจะมียอดขายสูงเพียงใด แต่หากมีกำไรน้อย ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง
ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท นอกจากนี้ ยังมีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสูงสุด ท่ามกลางความท้าทาย
เมื่อพิจารณา 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำไรสูงสุดในปี 2566 Land and Houses ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์ไว้ได้ โดยทำกำไรถึง 7,495 ล้านบาท แม้ว่ารายได้รวมจะลดลงอย่างมาก เหตุผลหลักมาจากกำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่รวมรายการนี้ Supalai ซึ่งอยู่ในอันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท น่าจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ได้
AP (Thailand) ตามมาติดๆ ในอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท Sansiri อยู่ในอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท และเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง 25% จากปีก่อน
SC Asset อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House ซึ่งมีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างเล็กน้อย Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่
ผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นภาพรวมของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทาย การที่รายได้รวมและรายได้จากการขายปรับตัวลดลง ประกอบกับกำไรสุทธิที่ลดลงเช่นกัน แสดงให้เห็นว่าผู้เล่นในตลาดจำเป็นต้องปรับกลยุทธ์อย่างเร่งด่วน
สำหรับปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ความผันผวนทางเศรษฐกิจมหภาค อัตราดอกเบี้ยที่ยังคงอยู่ในระดับสูง และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ ล้วนเป็นปัจจัยที่ต้องจับตาอย่างใกล้ชิด
ในฐานะผู้ที่มีประสบการณ์ในวงการ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ มาอย่างยาวนาน ข้าพเจ้าเชื่อว่าบริษัทที่มีความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ มีการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดอย่างแท้จริง และมีกลยุทธ์การตลาดที่แข็งแกร่ง จะสามารถยืนหยัดและเติบโตได้ท่ามกลางสภาวะเช่นนี้
หากท่านเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย หรือเป็นผู้ประกอบการที่ต้องการรับมือกับความท้าทายในปี 2567 นี้ การทำความเข้าใจภาพรวมของตลาดและผลการดำเนินงานของบริษัทต่างๆ ถือเป็นก้าวแรกที่สำคัญ หากท่านต้องการข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติม หรือปรึกษาเกี่ยวกับกลยุทธ์การลงทุนและการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เพื่อร่วมกันสร้างสรรค์อนาคตที่มั่นคงในวงการอสังหาริมทรัพย์.
