เจาะลึกภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: กลยุทธ์ฝ่าวิกฤตและผู้ชนะที่แท้จริง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมานานกว่าทศวรรษ ข้าพเจ้าได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและพัฒนาการของตลาดมาอย่างต่อเนื่อง การประเมินสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 นั้น ย่อมต้องอาศัยข้อมูลที่แม่นยำ การวิเคราะห์เชิงลึก และมุมมองที่ทันต่อการเปลี่ยนแปลงของเศรษฐกิจโลกและปัจจัยภายในประเทศ แม้ว่าภาพรวมของปี 2566 จะเป็นที่น่าผิดหวังสำหรับหลายธุรกิจในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย ทว่ายังมีสัญญาณที่น่าสนใจและบทเรียนล้ำค่าสำหรับผู้ที่ต้องการประสบความสำเร็จในยุคที่ตลาดมีความผันผวนสูง
ปีแห่งความท้าทาย: การชะลอตัวที่ยืดเยื้อของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ปี 2566 ถือเป็นบทพิสูจน์ที่แท้จริงสำหรับผู้ประกอบการในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ไทย หลังจากที่หลายฝ่ายคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งจากโมเมนตัมที่ดีในช่วงปลายปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับตรงกันข้าม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอีกครั้ง ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ซึ่งความไม่แน่นอนทางการเมืองส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภคและนักลงทุนอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ การชะลอตัวนี้ลุกลามต่อเนื่องตลอดทั้งปี แม้แต่ในช่วงไตรมาส 4 ซึ่งเป็นช่วงเวลาปกติที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยจะคึกคักที่สุด (High Season) ก็ยังไม่เห็นสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจน และแนวโน้มในปี 2567 ก็ยังคงเผชิญกับความท้าทายที่ไม่แตกต่างจากปีก่อนหน้ามากนัก
เพื่อทำความเข้าใจสถานการณ์ดังกล่าวให้ดียิ่งขึ้น Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย รวมทั้งสิ้น 41 บริษัท เพื่อประเมินศักยภาพและความสามารถในการปรับตัวของผู้ประกอบการแต่ละราย รวมถึงค้นหา “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในภาวะตลาดที่ยากลำบากนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อยแต่กระจายตัวของความยากลำบาก
จากการสำรวจ พบว่าบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาทในปี 2566 ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาทในปี 2565 ตัวเลขนี้อาจดูไม่น่าตกใจนัก แต่เมื่อพิจารณาในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงปัญหาที่กระจายตัวไปในหลายกลุ่มบริษัท
หลายบริษัทประสบปัญหาการปรับตัวอย่างหนัก โดยมีรายได้รวมติดลบในระดับที่น่ากังวล ตัวอย่างเช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้รวมลดลงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่และมีฐานลูกค้าที่แข็งแกร่งอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังเผชิญกับรายได้รวมที่ติดลบถึง 18% นอกจากนี้ เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท กลับมีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า ได้แก่ Land and Houses (LH), AP (Thailand) (AP) ที่ติดลบเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PSH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงราว 4%
อันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566:
Siri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PSH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
Universal Utilities (UV): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดสำคัญที่สะท้อนศักยภาพการดำเนินงานหลัก
การพิจารณาผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ จำเป็นต้องแยกพิจารณารายได้จากการขาย (Sales Revenue) เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจได้รับผลกระทบจากการบันทึกรายได้จากแหล่งอื่นที่ไม่ใช่การดำเนินธุรกิจหลัก เช่น การขายสินทรัพย์ หรือการลงทุนอื่นๆ อย่างไรก็ตาม การวิเคราะห์รายได้จากการขายจะสะท้อนถึงความสามารถในการพัฒนาโครงการ การตลาด และการปิดการขายได้ชัดเจนที่สุด
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง ทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับ 299,979 ล้านบาทในปี 2565 สถานการณ์นี้น่ากังวลยิ่งขึ้นเมื่อพบว่ามีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
หลายบริษัทประสบภาวะรายได้จากการขายหดตัวอย่างรุนแรง เช่น Raimon Land (RML) ที่ลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ที่เกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในตลาด ก็ยังมียอดขายที่ลดลงเล็กน้อยที่ 2% และในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่มียอดขายลดลง
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต 7%)
Siri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PSH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
Quality House (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
Central Pattana (CPN) เป็นอีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามอง ด้วยการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ทำให้สามารถเก็บเกี่ยวผลตอบแทนได้อย่างน่าประทับใจในปี 2566 โดยมีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตสูงถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565 ซึ่งแสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการขยายธุรกิจสู่ภาคอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยที่แข็งแกร่ง
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายที่สะท้อนถึงความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง
แม้ว่าการสร้างยอดขายจะเป็นสิ่งสำคัญ แต่สุดท้ายแล้ว กำไรสุทธิคือตัวชี้วัดที่แท้จริงของความสำเร็จทางธุรกิจ โดยในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จาก 49,602 ล้านบาทในปี 2565
สถานการณ์กำไรสุทธิยิ่งสะท้อนความท้าทายของตลาด โดยมีถึง 12 บริษัท ที่รายงานผลประกอบการขาดทุน ซึ่งบางบริษัทประสบปัญหาขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของ COVID-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท จาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (ได้รับผลบวกจากการขายโรงแรม 2 แห่งมูลค่า 2,500 ล้านบาทเข้ากองทุน)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Siri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality House (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PSH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
กลยุทธ์สู่ความสำเร็จในยุคใหม่: การปรับตัวคือหัวใจสำคัญ
จากข้อมูลที่นำเสนอ ชี้ให้เห็นว่า ปี 2566 เป็นปีแห่งความท้าทายอย่างแท้จริงสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้จะมีผู้ประกอบการบางรายที่ยังคงทำผลงานได้ดีและเติบโตอย่างแข็งแกร่ง แต่ส่วนใหญ่กลับเผชิญกับแรงกดดันจากปัจจัยภายนอกและภายใน การวิเคราะห์นี้ไม่ได้มีวัตถุประสงค์เพื่อตัดสินว่าใครคือผู้แพ้หรือผู้ชนะ แต่เป็นการเปิดมุมมองเพื่อเรียนรู้และเตรียมพร้อมสำหรับอนาคต
ผู้ประกอบการที่สามารถเอาตัวรอดและเติบโตได้ในสภาวะเช่นนี้ ล้วนมีปัจจัยร่วมที่น่าศึกษา ไม่ว่าจะเป็นการบริหารต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ การบริหารจัดการสภาพคล่องที่รัดกุม การสร้างจุดแข็งที่แตกต่างในผลิตภัณฑ์และบริการ การเข้าใจพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว และการเลือกทำเลที่ตั้งโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริง
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย การศึกษาแนวโน้มตลาดอย่างรอบด้าน การประเมินความเสี่ยงอย่างถี่ถ้วน และการวางแผนกลยุทธ์ที่ยืดหยุ่น จะเป็นกุญแจสำคัญในการนำพาธุรกิจไปสู่ความสำเร็จ ท่ามกลางความไม่แน่นอนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
หากท่านคือผู้ประกอบการที่กำลังมองหาแนวทางในการปรับกลยุทธ์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ หรือนักลงทุนที่ต้องการข้อมูลเชิงลึกเพื่อการตัดสินใจที่แม่นยำ ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ของเราวันนี้ เพื่อค้นหาโอกาสและสร้างความได้เปรียบในการแข่งขันที่ยั่งยืนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่กำลังเปลี่ยนแปลงไป
