บทวิเคราะห์เจาะลึก: ภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566 – บทสรุปของผู้รอดและกลยุทธ์สู่ปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและความผันผวนของตลาดมาหลายครั้ง แต่ปี 2566 ถือเป็นหนึ่งในปีที่ท้าทายและผิดความคาดหมายอย่างยิ่ง จากที่หลายฝ่ายคาดการณ์ถึงการฟื้นตัวที่แข็งแกร่งต่อเนื่องจากโมเมนตัมเชิงบวกของปี 2565 ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยกลับเข้าสู่ช่วงชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด ปัจจัยหลายประการ ทั้งสถานการณ์ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ที่ส่งผลต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภคและนักลงทุน และความล่าช้าในการกำหนดทิศทางนโยบายเศรษฐกิจใหม่ๆ ได้บั่นทอนกำลังซื้อและชะลอการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาสสุดท้ายของปี ซึ่งปกติเป็นช่วงที่ตลาดคึกคัก กลับไม่สามารถจุดประกายการเติบโตได้อย่างที่หวัง และแนวโน้มนี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาจนถึงต้นปี 2567
เพื่อประเมินสถานการณ์อย่างละเอียด บริษัท Property Mentor ได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง โดยมีเป้าหมายเพื่อทำความเข้าใจว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับความท้าทายในปี 2566 ได้ดีเพียงใด และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและก้าวข้ามผ่านช่วงเวลาแห่งความยากลำบากนี้ไปได้
ภาพรวมรายได้รวม: สัญญาณชะลอตัวที่ชัดเจนในตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ และปริมณฑล
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาทในปี 2565 ตัวเลขนี้อาจดูเหมือนการลดลงเพียงเล็กน้อย แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่ครอบคลุมในวงกว้าง
บริษัทที่เผชิญกับรายได้ติดลบในอัตราที่สูง ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงราว -28%, Eastern Star Real Estate (ESR) และ Country Group Development (CGD) ก็อยู่ในกลุ่มเดียวกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) รายได้ลดลง -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MJD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21% ถือเป็นสัญญาณเตือนที่สำคัญถึงความเปราะบางของบางส่วนในตลาด
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่สามารถต้านทานกระแสชะลอตัวได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้ลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) รายได้รวมลดลงประมาณ -4%
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ตามรายได้รวม: แสนสิริยังคงแข็งแกร่ง
เมื่อพิจารณารายได้รวม 10 อันดับแรกในปี 2566 พบว่า:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
U City (U): 17,672 ล้านบาท (เดิมคือ U City ปัจจุบันคือส่วนหนึ่งของ BTS Group)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แม่นยำยิ่งกว่าความผันผวนของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
อย่างไรก็ตาม หากต้องการวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง ควรพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจได้รับแรงหนุนจากธุรกิจอื่นที่ไม่ใช่การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยตรง เมื่อแยกพิจารณารายได้จากการขาย เราจะเห็นภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้น
สำหรับทั้ง 41 บริษัท รายได้จากการขายรวมกันอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับ 299,979 ล้านบาทในปี 2565 สถานการณ์นี้น่ากังวลยิ่งขึ้นเมื่อมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) -เกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำตลาด ก็มีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่เพียงบริษัทใหญ่ๆ เท่านั้นที่ประสบปัญหา ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ตามรายได้จากการขาย: AP (Thailand) ทวงคืนบัลลังก์
การจัดอันดับรายได้จากการขายสะท้อนให้เห็นถึงการปรับเปลี่ยนของผู้เล่นในตลาด:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท (เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่รายได้จากการขายเติบโต 7%)
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่รายได้จากการขายเติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง แต่ยังคงอยู่ใน Top 10)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง -24% แต่ยังคงอยู่ใน Top 10)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ Central Pattana (CPN) ถือเป็นอีกบริษัทที่น่าจับตามอง ด้วยรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปี 2565 ซึ่งแสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการขยายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายของบริษัทหลังจากการลงทุนพัฒนาโครงการอย่างต่อเนื่อง
กำไรสุทธิ: ปัจจัยชี้ขาดความสำเร็จที่แท้จริงในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
ท้ายที่สุดแล้ว แม้จะสามารถสร้างรายได้จำนวนมาก แต่หากมีกำไรสุทธิไม่มากนัก ก็ยากที่จะถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จาก 49,602 ล้านบาทในปี 2565 ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่ขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงการระบาดของ COVID-19 และไม่สามารถฟื้นตัวได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ตามกำไรสุทธิ: Land and Houses แชมป์ที่น่าสนใจ
การจัดอันดับตามกำไรสุทธิในปี 2566 มีรายละเอียดดังนี้:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (กำไรสุทธิสูงสุด แม้รายได้รวมลดลง สาเหตุหลักมาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโตอย่างก้าวกระโดด 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง -25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: การปรับตัวสู่ปี 2567 ในภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ยังคงท้าทาย
จากข้อมูลข้างต้น ชี้ให้เห็นว่าปี 2566 เป็นปีแห่งการปรับฐานและพิสูจน์ความแข็งแกร่งของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย แม้ภาพรวมจะเผชิญกับความท้าทาย แต่ก็มีผู้เล่นที่สามารถสร้างผลงานที่โดดเด่นและรักษาความสามารถในการทำกำไรไว้ได้
สำหรับปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ต้องเผชิญกับความไม่แน่นอน ปัจจัยต่างๆ เช่น สภาวะเศรษฐกิจมหภาค อัตราดอกเบี้ย นโยบายภาครัฐ และกำลังซื้อของผู้บริโภค จะยังคงมีอิทธิพลต่อตลาดอย่างมีนัยสำคัญ กลยุทธ์ที่เน้นการบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดอย่างแท้จริง การสร้างความแตกต่างของผลิตภัณฑ์ และการบริหารจัดการกระแสเงินสด จะเป็นหัวใจสำคัญในการนำพาธุรกิจให้อยู่รอดและเติบโตต่อไป
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการนี้ ผมเชื่อว่าบริษัทที่มีวิสัยทัศน์ที่เฉียบคม ความสามารถในการปรับตัวที่รวดเร็ว และกลยุทธ์การดำเนินงานที่แข็งแกร่ง จะสามารถผ่านพ้นความท้าทายเหล่านี้ไปได้ และใช้โอกาสนี้ในการสร้างความได้เปรียบทางการแข่งขัน
หากท่านเป็นผู้ประกอบการ นักลงทุน หรือกำลังพิจารณาถึงโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2567 การทำความเข้าใจถึงพลวัตของตลาด การวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทต่างๆ และการประเมินปัจจัยแวดล้อมอย่างรอบด้าน ถือเป็นก้าวแรกที่สำคัญยิ่งยวดในการวางแผนกลยุทธ์เพื่อความสำเร็จที่ยั่งยืน.
