ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: การวิเคราะห์เชิงลึกจากผู้เชี่ยวชาญ
ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป นับเป็นปีแห่งความท้าทายที่แท้จริงสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้จะมีความคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งต่อเนื่องจากโมเมนตัมที่ดีในปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไป ตลาดเริ่มชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และการชะลอตัวนี้ได้ยืดเยื้อต่อเนื่องจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งช่วงไฮซีซั่นในไตรมาสที่ 4 ที่ปกติจะเป็นช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอย ก็ยังไม่สามารถขับเคลื่อนให้ตลาดกลับมาคึกคักได้ตามที่คาดหวัง สถานการณ์นี้ส่งผลต่อเนื่องมาจนถึงต้นปี 2567 ทำให้ภาพรวมตลาดดูไม่สดใสนักเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามความเคลื่อนไหวและวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์อย่างใกล้ชิด โดยเฉพาะอย่างยิ่งการประเมินความสามารถในการปรับตัวของผู้ประกอบการท่ามกลางสภาวะตลาดที่ไม่เอื้ออำนวย Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง เพื่อเจาะลึกถึงผลการดำเนินงานในปี 2566 และค้นหาว่าใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสภาวะเช่นนี้
รายได้รวม: ตัวเลขภาพรวมที่บอกเล่าเรื่องราว
ภาพรวมรายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยเพียง 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไป 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่น่าตกใจนักในภาพรวม แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัทจะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่ผู้ประกอบการส่วนใหญ่กำลังเผชิญ
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนักจนมีรายได้รวมติดลบในอัตราที่สูง ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงราว 28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) ก็เผชิญสถานการณ์เดียวกัน, และ Country Group Development (CGD) ที่ติดลบไปประมาณ -28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึง -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MJD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ที่เป็นเสาหลักของตลาด ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
แสนสิริ ผงาดขึ้นแท่นผู้นำรายได้รวมปี 2566
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ โดย แสนสิริ (SIRI) สามารถก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท โตขึ้น 12% ทิ้งห่างอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่ทำรายได้รวม 38,399 ล้านบาทไปอย่างเฉียดฉิว อันดับ 3 คือ ศุภาลัย (SPALI) ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH) ในอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 เป็นของ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 คือ U City (U) (เดิมคือ U City) ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 Origin Property (ORI) ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 Singha Estate (S) ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม หากต้องการวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนถึงศักยภาพในการขายโครงการจริงจัง การพิจารณาเฉพาะ “รายได้จากการขาย” จะให้ภาพที่ชัดเจนกว่า เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจมีการรับรู้รายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาช่วยเสริม การวิเคราะห์รายได้จากการขายจะช่วยให้เห็นถึงสมรรถนะหลักของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามียอดรวม 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
สถานการณ์รายได้จากการขายที่ถดถอยนั้นมีความชัดเจนยิ่งขึ้นในบางบริษัท เช่น Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้ขายลดลงเกือบ -40%, และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นบริษัทใหญ่อันดับต้นๆ กลับมีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำด้านรายได้จากการขาย ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และที่น่าพิจารณาคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ผงาดขึ้นผู้นำรายได้จากการขาย
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีการเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญ AP (Thailand) (AP) กลับมาทวงตำแหน่งผู้นำด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า แสนสิริ (SIRI) ที่เข้าป้ายในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท โดยแสนสิริยังเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7% อันดับ 3 คือ ศุภาลัย (SPALI) ที่ยังคงรักษาความแข็งแกร่งไว้ได้ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC) ก้าวขึ้นสู่ Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงผลงานการเติบโตในแดนบวกถึง 13% อันดับ 5 คือ พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ Land and Houses (LH) ก็ยังประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ในอันดับ 6 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท ในอันดับ 8 อันดับ 9 คือ Quality House (QH) ที่มีรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 เป็นของ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่โดดเด่นและน่าจับตามองคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างจริงจัง ในปี 2566 CPN สามารถทำรายได้จากการขายไป 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้สะท้อนถึงศักยภาพในการขยายฐานธุรกิจของ CPN ในภาคอสังหาริมทรัพย์
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว การวัดผลกำไรสุทธิถือเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญที่สุดในการประเมินความสำเร็จของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ แม้ว่าบริษัทจะสามารถทำยอดขายได้มากเพียงใด หากมีกำไรสุทธิที่ต่ำ ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง
ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท สถานการณ์น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงโควิด และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง ยังมีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
Land and Houses ยังคงครองแชมป์กำไรสูงสุด
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์ไว้ได้ แม้จะมีรายได้รวมลดลง แต่สามารถทำกำไรสุทธิไปได้ถึง 7,495 ล้านบาท สาเหตุหลักมาจากกำไรจำนวน 2,500 ล้านบาท จากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทุน ซึ่งหากไม่มีรายการพิเศษนี้ อันดับ 2 อย่าง ศุภาลัย (SPALI) ซึ่งทำกำไรไป 6,083 ล้านบาท ก็น่าจะก้าวขึ้นเป็นอันดับ 1 ไปแล้ว
AP (Thailand) (AP) รั้งอันดับ 3 ด้วยกำไรสุทธิ 6,054 ล้านบาท เฉือนอันดับ 4 อย่าง แสนสิริ (SIRI) ที่มีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% อันดับ 5 คือ Origin Property (ORI) ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อน 25% ก็ตาม
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 อย่าง Quality House (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียว อันดับ 8 คือ พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH) ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 ตกเป็นของ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana (CPN) ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (จากการประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและแนวโน้มสำหรับอนาคต
ข้อมูลข้างต้นแสดงให้เห็นถึงภาพรวมผลการดำเนินงานของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ซึ่งเป็นปีที่เต็มไปด้วยความท้าทายอย่างแท้จริง การที่บริษัทจำนวนมากมีรายได้และกำไรที่ลดลงสะท้อนถึงสภาวะตลาดที่อ่อนตัวลง ความผันผวนทางเศรษฐกิจ และปัจจัยแวดล้อมอื่นๆ ที่ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค
สำหรับปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญกับความยากลำบากในการดำเนินธุรกิจ การปรับตัวอย่างรวดเร็ว การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของตลาด และการบริหารความเสี่ยงอย่างรอบคอบ จะเป็นกุญแจสำคัญในการอยู่รอดและเติบโตในสภาวะเช่นนี้
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีอยู่ในวงการนี้ ผมเชื่อมั่นว่าอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยยังมีศักยภาพในการเติบโตในระยะยาว แต่ผู้ประกอบการจำเป็นต้องมีความเข้าใจในสภาวะตลาดอย่างลึกซึ้ง สามารถคาดการณ์แนวโน้ม และปรับกลยุทธ์ให้ทันท่วงที
หากท่านเป็นนักลงทุนที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ หรือผู้ประกอบการที่กำลังมองหาโอกาสและแนวทางการดำเนินธุรกิจให้ประสบความสำเร็จในสภาวะปัจจุบัน การทำความเข้าใจข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้ จะเป็นเครื่องมือสำคัญในการตัดสินใจ และวางแผนกลยุทธ์สำหรับอนาคต
อย่าพลาดโอกาสในการคว้าชัยในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังเปลี่ยนแปลง! ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญของเราวันนี้ เพื่อรับคำแนะนำและกลยุทธ์ที่ปรับให้เหมาะกับความต้องการของคุณ
