วิเคราะห์เจาะลึก: ส่องผลประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 – ใครคือผู้ยืนหยัดในสมรภูมิที่ท้าทาย?
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ดิฉันได้ประจักษ์ถึงวัฏจักรของตลาดที่เปลี่ยนแปลงอยู่เสมอ ปี 2566 ถือเป็นปีแห่งการทดสอบความแข็งแกร่งและความสามารถในการปรับตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างแท้จริง แม้จะมีแรงส่งจากโมเมนตัมเชิงบวกของปี 2565 ที่หลายฝ่ายคาดการณ์ว่าจะนำพาธุรกิจไปสู่การเติบโตอย่างก้าวกระโดด แต่ความเป็นจริงกลับพลิกผัน เมื่อตลาดเผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ อันเป็นผลพวงจากปัจจัยเชิงมหภาคหลายประการ โดยเฉพาะอย่างยิ่งช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ที่ส่งผลต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภคและนักลงทุน ชะลอตัวต่อเนื่องยาวนานจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยที่คึกคักอย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นตลาดให้กลับมามีชีวิตชีวาได้อย่างที่คาดหวัง สัญญาณเตือนยังคงดังต่อเนื่องเข้าสู่ปี 2567 บ่งชี้ถึงความท้าทายที่ยังคงอยู่
ภายใต้สถานการณ์เช่นนี้ Property Mentor ในฐานะผู้ติดตามและวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ได้ทำการรวบรวมและประเมินผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย จำนวนทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อให้เห็นภาพรวมว่าบริษัทเหล่านี้สามารถรับมือกับความผันผวนของตลาดได้อย่างไร ใครคือผู้นำที่แท้จริง และใครที่กำลังเผชิญกับแรงกดดัน บทวิเคราะห์นี้จะเจาะลึกถึงตัวเลขรายได้ ยอดขาย และผลกำไร เพื่อสะท้อนศักยภาพและความยืดหยุ่นของแต่ละองค์กรใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ภาพรวมรายได้รวม: ความท้าทายที่ส่งผลกระทบเป็นวงกว้าง
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท แม้ตัวเลขนี้จะดูไม่น้อย แต่หากพิจารณาเปรียบเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท จะเห็นได้ว่าภาพรวมรายได้รวมของภาคอสังหาริมทรัพย์ในปี 2566 ปรับตัวลดลงประมาณ 1.2% สิ่งที่น่าสังเกตคือ เมื่อเจาะลึกในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท หรือคิดเป็นสัดส่วนกว่า 60% ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ บ่งชี้ให้เห็นถึงความท้าทายที่กระจายตัวไปในเกือบทุกระดับของผู้ประกอบการ
ในกลุ่มบริษัทที่เผชิญกับการหดตัวของรายได้รวมในระดับสูงกว่า 20% เราพบเห็นชื่อของ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งประสบกับการติดลบที่ราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่มีรายได้รวมลดลงถึง 26% และ Lalin Property (LPH) ที่ลดลง 23% ตามด้วย Major Development (MJD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21% การหดตัวในระดับนี้แสดงให้เห็นถึงแรงกดดันที่รุนแรงต่อโมเดลธุรกิจและกลยุทธ์การขายของบริษัทเหล่านี้
แม้แต่ผู้เล่นรายใหญ่ที่มีฐานลูกค้าแข็งแกร่งอย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่สามารถต้านทานกระแสชะลอตัวได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งที่น่าจับตาคือ ในบรรดา 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 กลับมีถึง 5 บริษัทที่เผชิญกับภาวะรายได้รวมที่ลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% แต่ก็ถือเป็นการเสียโมเมนตัมไป ตามมาด้วย Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4% การที่บริษัทชั้นนำหลายแห่งประสบปัญหาการเติบโตชี้ให้เห็นว่าปัจจัยลบนั้นมีผลกระทบเป็นวงกว้าง และไม่ใช่เพียงแค่ผู้เล่นรายเล็กที่ได้รับผลกระทบ
การจัดอันดับรายได้รวมสูงสุด: การแข่งขันที่เข้มข้นในหมู่ผู้นำ
เมื่อพิจารณาถึง 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 จะพบว่า Sansiri (SIRI) สามารถขึ้นมาเป็นผู้นำด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท โดยมี AP (Thailand) (AP) ตามมาในอันดับที่ 2 ด้วยรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ซึ่งเป็นการแข่งขันที่สูสีอย่างยิ่ง Supalai (SPALI) คว้าอันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses (LH) ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ในอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
สำหรับอันดับ 6 เป็นของ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 คือ Univentures (UV) ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 เป็นของ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท, Origin Property (ORI) ติดอันดับ 9 ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท ตัวเลขเหล่านี้สะท้อนให้เห็นถึงขนาดของตลาดและสัดส่วนรายได้ที่บริษัทเหล่านี้สามารถสร้างขึ้นได้ แม้จะเผชิญกับความท้าทาย แต่กลุ่มผู้นำเหล่านี้ยังคงรักษาตำแหน่งของตนเองไว้ได้
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของธุรกิจหลัก
อย่างไรก็ตาม การประเมินผลประกอบการที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจมีการรวมรายได้จากแหล่งอื่น ๆ ที่ไม่ใช่ธุรกิจหลักเข้ามาด้วย ซึ่งอาจบิดเบือนภาพความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริงจากการดำเนินงานหลัก เมื่อเราพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย เราจะเห็นภาพการเปลี่ยนแปลงที่ชัดเจนยิ่งขึ้น
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมสูงถึง 299,979 ล้านบาท สัดส่วนของบริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลงนั้นสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
กรณีที่น่าจับตาคือ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78% L.P.N. Development (LPN) ก็มีรายได้จากการขายลดลงเกือบ 40% ที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้เล่นรายใหญ่ กลับมีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นอันดับ 1 ในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังเผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อยที่ 2% สิ่งที่น่าพิจารณาคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด กลับมีถึง 8 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลง ซึ่งแสดงให้เห็นว่าแม้แต่บริษัทที่ขายดีที่สุดก็ยังได้รับผลกระทบจากสภาวะตลาดโดยรวม
AP (Thailand) ผงาดผู้นำยอดขาย: ความแข็งแกร่งในการตอบสนองความต้องการตลาด
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) (AP) สามารถทวงคืนตำแหน่งผู้นำด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาทได้อย่างน่าประทับใจ รองลงมาคือ Sansiri (SIRI) ที่ 32,829 ล้านบาท ซึ่ง Sansiri เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7% Supalai (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำได้อย่างเหนียวแน่นในอันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) ขยับขึ้นมาติด Top 5 สำเร็จด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงผลการเติบโตที่แข็งแกร่งถึง 13% Pruksa Holding (PPH) คว้าอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้ว่ารายได้จากการขายจะลดลงไปมาก แต่ Land and Houses (LH) ยังคงประคองตัวเองให้อยู่ใน Top 10 ได้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาทในอันดับ 6 Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง 24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้จากการขาย 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) มาอย่างสม่ำเสมอและติดอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขาย 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกบริษัทที่โดดเด่นอย่างยิ่งและสมควรได้รับการกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายจำนวนมาก ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้สะท้อนให้เห็นถึงศักยภาพและความสามารถในการตอบสนองความต้องการของตลาดได้อย่างมีประสิทธิภาพ
กำไรสุทธิ: หัวใจสำคัญของการอยู่รอดและความยั่งยืน
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะสร้างรายได้มากเพียงใด แต่หากสามารถเปลี่ยนเป็นผลกำไรสุทธิที่จับต้องได้น้อย ก็ย่อมไม่ถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท สถานการณ์ที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงการระบาดของโรคโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีผลกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses ผงาดแชมป์กำไรสูงสุด: การบริหารจัดการที่เหนือชั้น
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์ไว้ได้ โดยสามารถทำกำไรสุทธิได้ถึง 7,495 ล้านบาท แม้รายได้จะลดลง แต่ความสามารถในการทำกำไรที่โดดเด่นนี้ มาจากการรับรู้กำไรจำนวน 2,500 ล้านบาทจากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทุน หากไม่นับปัจจัยพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ซึ่งเป็นอันดับ 2 ด้วยกำไรสุทธิ 6,083 ล้านบาท จะสามารถขึ้นเป็นอันดับ 1 ได้อย่างสง่างาม AP (Thailand) (AP) ตามมาติดๆ ในอันดับ 3 ด้วยกำไรสุทธิ 6,054 ล้านบาท Sansiri (SIRI) โชว์ฟอร์มการเติบโตที่ก้าวกระโดดถึง 42% โดยมีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท คว้าอันดับ 4 Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง 25% จากปีก่อนหน้า
SC Asset (SC) คว้าอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ซึ่งมีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาทไปอย่างฉิวเฉียว Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) ติดอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและมุมมองสำหรับอนาคต
ผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายอย่างแท้จริงของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2566 โดยเฉพาะอย่างยิ่งในด้าน การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ และ ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งได้รับผลกระทบจากสภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว ความไม่แน่นอนทางการเมือง และความผันผวนของปัจจัยภายนอก
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่เต็มไปด้วยความท้าทาย แต่ก็เป็นโอกาสสำหรับผู้ประกอบการที่มีความยืดหยุ่น มีกลยุทธ์การดำเนินงานที่แข็งแกร่ง และสามารถปรับตัวให้เข้ากับการเปลี่ยนแปลงของตลาดได้อย่างรวดเร็ว ความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุน การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตรงกับความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป และการสร้างประสบการณ์ที่ดีให้กับลูกค้า จะเป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยให้บริษัทสามารถยืนหยัดและเติบโตได้ในอนาคต
หากคุณคือผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนใน คอนโดกรุงเทพ หรือ บ้านเดี่ยวเชียงใหม่ หรือกำลังพิจารณา ซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อปล่อยเช่า ในทำเลศักยภาพ หรือแม้แต่ต้องการปรึกษาเกี่ยวกับ การประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ เพื่อตัดสินใจลงทุนที่เหมาะสมกับสถานการณ์ตลาดปัจจุบัน ทีมผู้เชี่ยวชาญของเราพร้อมให้คำแนะนำและบริการ เพื่อให้คุณไม่พลาดโอกาสสำคัญใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ที่กำลังจะเปลี่ยนแปลงไปอย่างมีนัยสำคัญ
