เจาะลึกผลประกอบการอสังหาริมทรัพย์ปี 2566: บทสรุปแด่ผู้แข็งแกร่งในตลาดที่ท้าทาย
ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นหมุดหมายสำคัญที่สะท้อนให้เห็นถึงพลวัตอันซับซ้อนของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย จากความคาดหวังที่ตั้งไว้สูงจากโมเมนตัมที่ดีต่อเนื่องจากปี 2565 ทว่า ภาพรวมตลาดกลับไม่เป็นไปตามที่หลายฝ่ายประเมินไว้ การชะลอตัวที่เริ่มปรากฏก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ส่งผลต่อเนื่องยาวนานจนสิ้นปี แม้แต่ช่วงเวลาที่เคยเป็นฤดูกาลแห่งการขาย (High Season) ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างชัดเจน สถานการณ์นี้ลากยาวมาถึงต้นปี 2567 บ่งชี้ถึงความท้าทายที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงต้องเผชิญ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ที่สั่งสมประสบการณ์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด และได้รวบรวมข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับผลการดำเนินงานของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ รวมทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาพเศรษฐกิจและปัจจัยแวดล้อมที่เปลี่ยนแปลงไปได้อย่างไรในปี 2566 และใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมิอันดุเดือดนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การปรับฐานที่หลีกเลี่ยงไม่ได้
ข้อมูลจากการวิเคราะห์ของ Property Mentor ชี้ให้เห็นว่า ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยเมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท คิดเป็นการลดลงประมาณ 1.2% อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาในรายละเอียดเป็นรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมปรับตัวลดลง ซึ่งสะท้อนถึงแรงกดดันที่กระจายตัวไปในวงกว้าง
บริษัทหลายแห่งประสบกับการถดถอยของรายได้ในระดับที่น่ากังวล โดยเฉพาะอย่างยิ่ง L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้รวมลดลงในระดับกว่า 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ติดลบ 26%, Lalin Property (LL) ที่ 23%, Major Development (MD) ที่ 22% และ Siamese Asset (SA) ที่ 21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงกระแสการปรับฐานได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยกว่า 1%, Supalai (SPALI) ที่ 10% และ Pruksa Holding (PSH) ที่ 9% Origin Property (ORI) ก็มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ผงาดผู้นำรายได้รวมสูงสุด ท่ามกลางการแข่งขันที่เข้มข้น
เมื่อพิจารณาในแง่ของรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 Sansiri (SIRI) สามารถผงาดขึ้นเป็นอันดับหนึ่ง ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท ทิ้งห่างอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย ในขณะที่ Supalai (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งอันดับ 3 ไว้ได้ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses (LH) ตามมาเป็นอันดับ 4 ที่ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PSH) ในอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
บริษัทอื่นๆ ที่ติดอันดับ Top 10 ได้แก่ SC Asset Corporation (SC) อันดับ 6 ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, Universal Utilities (UU) อันดับ 7 ที่ 17,672 ล้านบาท, Frasers Property (Thailand) (FPT) อันดับ 8 ที่ 16,169 ล้านบาท, Origin Property (ORI) อันดับ 9 ที่ 15,157 ล้านบาท และ Singha Estate (S) อันดับ 10 ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดความแข็งแกร่งที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม การวัดผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริงนั้น ต้องพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจมีการรับรู้รายได้จากแหล่งอื่นๆ ซึ่งไม่ได้สะท้อนถึงการดำเนินธุรกิจหลักโดยตรง หากเราเจาะลึกเฉพาะรายได้จากการขาย จะพบว่าอันดับและภาพรวมของ Top 10 บริษัทมีการเปลี่ยนแปลงอย่างมีนัยสำคัญ
โดยรวมแล้ว ทั้ง 41 บริษัท สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ทั้งสิ้น 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท สิ่งที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่ประสบปัญหาอย่างหนักในส่วนของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่ติดลบถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ที่ครองแชมป์รายได้รวม ก็ยังพบว่ารายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% นอกจากนี้ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายปรับตัวลดลง
AP (Thailand) กลับสู่บัลลังก์ผู้นำรายได้จากการขาย SC Asset และ Pruksa Holding โชว์ผลงานโดดเด่น
สำหรับรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) (AP) สามารถกลับมายึดตำแหน่งผู้นำได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท ทิ้งห่างอันดับ 2 อย่าง Sansiri (SIRI) ที่ 32,829 ล้านบาท อย่างสูสี โดย Sansiri เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต 7% Supalai (SPALI) ยังคงรักษาความแข็งแกร่ง ติดอันดับ 3 ด้วยรายได้ขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) ทำผลงานได้อย่างน่าประทับใจ ขยับขึ้นสู่ Top 5 ด้วยรายได้ขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงการเติบโตอย่างแข็งแกร่งในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding (PSH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH) แม้รายได้จากการขายจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ แต่ก็ยังสามารถประคองตัวเองอยู่ใน Top 10 ได้ ด้วยรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท ในอันดับ 6 Frasers Property (Thailand) (FPT) ติดอันดับ 7 ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง 24% ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้ขาย 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) เข้ามาในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้าย Top 10 ด้วยรายได้จากการขาย 7,171 ล้านบาท
Central Pattana: ดาวเด่นที่กำลังมาแรงในตลาดอสังหาริมทรัพย์
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่มีผลการดำเนินงานโดดเด่นอย่าง Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 Central Pattana ทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปีก่อนหน้าที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท สะท้อนถึงศักยภาพการเติบโตที่น่าจับตามอง
กำไรสุทธิ: บทสรุปสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทใดจะทำยอดขายได้มากน้อยเพียงใด หากมีกำไรสุทธิที่น้อยนิดหรือขาดทุน ก็ไม่อาจถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัทสามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท สถานการณ์ที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses ยืนหนึ่งผู้นำกำไรสูงสุด ชี้ให้เห็นถึงกลยุทธ์การบริหารจัดการที่แข็งแกร่ง
สำหรับ Top 10 บริษัทที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำไว้ได้ แม้รายได้รวมจะลดลงอย่างมาก แต่สามารถทำกำไรสุทธิได้ถึง 7,495 ล้านบาท ซึ่งส่วนหนึ่งมาจากกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่รวมรายการพิเศษนี้ Supalai (SPALI) จะก้าวขึ้นเป็นอันดับ 1 โดยในปี 2566 สามารถทำกำไรได้ 6,083 ล้านบาท เฉือนอันดับ 3 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด
Sansiri (SIRI) ทำกำไรสุทธิได้ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% และติดอันดับ 4 Origin Property (ORI) มีกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท ติดอันดับ 5 แม้กำไรจะลดลง 25% จากปีก่อนหน้า
SC Asset (SC) อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 อย่าง Quality House (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด Pruksa Holding (PSH) ติดอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้าย Top 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ปี 2567 กับความท้าทายและโอกาสที่ต้องช่วงชิง
ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมา สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ได้เป็นอย่างดี และแนวโน้มที่ปรากฏ บ่งชี้ว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่เต็มไปด้วยความท้าทาย สำหรับผู้ประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์ การวางกลยุทธ์ที่รัดกุม การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ และการปรับตัวให้เข้ากับการเปลี่ยนแปลงของตลาด จะเป็นกุญแจสำคัญในการอยู่รอดและเติบโต
หากคุณคือส่วนหนึ่งของภาคอสังหาริมทรัพย์ และต้องการทำความเข้าใจตลาดให้ลึกซึ้งยิ่งขึ้น รวมถึงมองหาโอกาสในการพัฒนาธุรกิจของคุณให้ก้าวข้ามผ่านความท้าทายในปี 2567 นี้ เราขอเชิญชวนให้คุณเข้ามาพูดคุยและปรึกษา เพื่อร่วมกันสร้างสรรค์กลยุทธ์ที่เหมาะสมกับสถานการณ์ปัจจุบัน และวางรากฐานที่แข็งแกร่งสำหรับอนาคตของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของคุณ
