ภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: การวิเคราะห์เชิงลึก สู่การปรับตัวในยุคแห่งความไม่แน่นอน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มาเกือบหนึ่งทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมายาวนาน ทั้งช่วงเวลาแห่งการเติบโตอย่างก้าวกระโดด และช่วงเวลาแห่งความท้าทายที่ต้องอาศัยความเชี่ยวชาญในการนำพาธุรกิจให้ผ่านพ้นไปได้ ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นอีกปีที่ตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย ได้พิสูจน์ให้เห็นถึงความผันผวนและความซับซ้อนที่ยากจะคาดเดา แม้จะมีความคาดหวังถึงโมเมนตัมเชิงบวกจากปี 2565 ที่การฟื้นตัวเริ่มปรากฏให้เห็น แต่ภาพรวมกลับเป็นไปในทิศทางตรงกันข้าม ตลาดชะลอตัวลงอย่างเห็นได้ชัด ก่อนหน้าการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ไตรมาส 4 ซึ่งปกติเป็นช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยและเป็นไฮซีซั่นของตลาด อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และหัวเมืองใหญ่ ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง และแนวโน้มนี้ยังคงส่งสัญญาณถึงความท้าทายต่อเนื่องไปถึงปี 2567
ด้วยความเข้าใจในพลวัตของตลาด อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน และ อสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัย Property Mentor จึงได้ดำเนินการรวบรวมและวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยจำนวน 41 แห่ง เพื่อประเมินประสิทธิภาพในการบริหารจัดการท่ามกลางสภาวะเศรษฐกิจและสังคมที่เปลี่ยนแปลงไป และเพื่อเฟ้นหา “ผู้ชนะตัวจริง” ในปี 2566
รายได้รวม: ภาพรวมของการเติบโตที่ชะลอตัว
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่น่าตกใจมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่ส่งผลกระทบต่อภาพรวมอย่างมีนัยสำคัญ
กลุ่มบริษัทที่เผชิญกับรายได้ติดลบในอัตราที่สูงนั้น มีหลายราย ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงราว 28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ก็อยู่ในกลุ่มนี้เช่นกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) พบว่ารายได้ลดลงถึง 26%, Lalin Property (LPH) ที่ 23%, Major Development (MJD) ที่ 22% และ Siamese Asset (SA) ที่ 21%
แม้แต่ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้เล่นรายใหญ่ในตลาด อสังหาริมทรัพย์เชียงใหม่ และเมืองอื่นๆ ก็ไม่พ้นแรงกดดัน โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ 10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ 9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของผลการดำเนินงาน
หากเราต้องการวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนถึงศักยภาพหลักของธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์พัฒนา อย่างแท้จริง การพิจารณารายได้จากการขายย่อมมีความสำคัญมากกว่ารายได้รวม เพราะรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากธุรกิจอื่นหรือการบริหารจัดการสินทรัพย์ที่อาจไม่เกี่ยวข้องโดยตรงกับการขายโครงการใหม่ๆ เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ 10 อันดับแรกก็มีการเปลี่ยนแปลงไปพอสมควร
ตลอดทั้ง 41 บริษัท สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
อัตราการลดลงของรายได้จากการขายนั้นน่าสนใจมาก โดยเฉพาะในรายที่เคยเป็นผู้นำตลาด เช่น Raimon Land ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development รายได้ขายลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่แม้จะเป็นเบอร์ 1 ในหลายมิติ แต่รายได้จากการขายก็ลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นเบอร์ 1 ด้านรายได้จากการขายในปีนี้ ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่แค่ผู้เล่นรายใหญ่เท่านั้น แต่ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด กลับมีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ผงาดผู้นำรายได้จากการขาย ท่ามกลางการแข่งขันที่เข้มข้น
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท (กลับมาครองอันดับ 1)
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7% และเป็น 1 ใน 2 บริษัทที่รายได้จากการขายเติบโต)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท (รักษาอันดับ 3 ได้อย่างเหนียวแน่น)
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (ก้าวสู่ Top 5 และเติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง แต่ยังคงอยู่ใน Top 10)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (รายได้ลดลง 24% แต่ยังอยู่ใน Top 10)
Quality House (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตาเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเป็นผู้เล่นหลักในธุรกิจค้าปลีกและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภท Mixed-use แม้จะเพิ่งเริ่มทำตลาด อสังหาริมทรัพย์พร้อมอยู่ ในวงกว้าง แต่ก็สามารถสร้างผลงานได้อย่างโดดเด่น โดยในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างน่าประทับใจถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้ 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้แสดงให้เห็นถึงศักยภาพของแบรนด์และความเข้าใจในความต้องการของตลาด คอนโดมิเนียม และ บ้านเดี่ยว ในทำเลศักยภาพ
กำไรสุทธิ: การวัดผลตอบแทนที่แท้จริง
แม้ว่ารายได้จะมีความสำคัญ แต่ท้ายที่สุดแล้ว ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ที่แข็งแกร่งคือธุรกิจที่สามารถสร้างผลกำไรได้อย่างยั่งยืน ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีกว่า 12 บริษัทที่รายงานผลประกอบการขาดทุน ซึ่งบางรายขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีนับตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงจากปี 2565
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสุทธิ แต่เบื้องหลังคือการขายสินทรัพย์
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง แต่กำไรสูงสุด เนื่องจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งสร้างกำไรกว่า 2,500 ล้านบาท)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท (หากไม่รวมกำไรจากการขายสินทรัพย์ของ LH, SPALI จะเป็นเบอร์ 1)
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท (เฉียดฉิวอันดับ 2)
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโตอย่างก้าวกระโดด 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง 25% จากปีก่อน)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality House (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี)
แนวโน้มปี 2567: การปรับตัวเพื่อความอยู่รอดและเติบโต
ข้อมูลผลประกอบการปี 2566 จาก 41 บริษัทนี้ ชี้ให้เห็นถึงภาพรวมของตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย ที่ยังคงเผชิญความท้าทายอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในส่วนของรายได้จากการขาย ซึ่งสะท้อนถึงกำลังซื้อที่อ่อนแอและภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ การบริหารจัดการต้นทุน การวางแผนการตลาดที่เฉียบคม และการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดอย่างแท้จริง จะเป็นปัจจัยสำคัญที่จะกำหนดทิศทางของแต่ละบริษัทในปี 2567
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนหรือกำลังตัดสินใจเลือกซื้อ บ้าน คอนโด หรืออสังหาริมทรัพย์ การทำความเข้าใจในสถานการณ์ปัจจุบันของตลาด และศักยภาพของแต่ละบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ จะช่วยให้การตัดสินใจของคุณมีข้อมูลประกอบที่รอบด้านมากยิ่งขึ้น
ปี 2567 มีแนวโน้มที่จะเป็นอีกปีที่ท้าทาย แต่สำหรับนักลงทุนและผู้ประกอบการที่มีวิสัยทัศน์ ก็นับเป็นโอกาสในการสร้างความแตกต่างและหาช่องว่างทางการตลาดใหม่ๆ หากคุณต้องการเจาะลึกข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับ การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญเพื่อนำทางธุรกิจของคุณในตลาดที่ผันผวนนี้ ติดต่อเราวันนี้ เพื่อรับคำปรึกษาที่ปรับให้เหมาะกับเป้าหมายของคุณโดยเฉพาะ
