เจาะลึกสมรภูมิอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: บทสรุปภาพรวมและผู้ท้าชิงบัลลังก์แห่งปี 2567
ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นช่วงเวลาแห่งการท้าทายอย่างแท้จริงสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย หลังจากการคาดหวังถึงโมเมนตัมที่ต่อเนื่องจากปี 2565 ที่เริ่มส่งสัญญาณของการฟื้นตัว ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างชัดเจนตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซานั้นก็ยืดเยื้อมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ฤดูกาลขายทองคำ (High Season) ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายให้ตลาดกลับมาคึกคักได้ ส่งผลให้ภาพรวมตลาดในปี 2567 ยังคงมีความไม่แน่นอนอยู่มาก
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย จำนวน 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวรับมือกับสภาพตลาดที่ผันผวนได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดเป็น “ผู้ชนะตัวจริง” ท่ามกลางความท้าทายเหล่านี้
ภาพรวมรายได้รวม: การปรับตัวลดลงแต่ยังคงมูลค่ามหาศาล
สำหรับปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท แม้จะลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไว้ที่ 376,141 ล้านบาท แต่หากพิจารณาในรายละเอียดรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นในตลาด
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับที่สูง ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมติดลบไปถึงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถต้านทานกระแสลมได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่สร้างรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัทกลับมีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% ตามมาด้วย Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงราว 4%
Sansiri ผงาดขึ้นครองแชมป์รายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโต 12%
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
U City (U): 17,672 ล้านบาท (เดิมคือ U City, ต่อมาคือ Unique Investments, เป็นส่วนหนึ่งของกลุ่ม BTS Group Holdings)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ดัชนีชี้วัดสุขภาพธุรกิจที่แท้จริง
หากจะวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนถึงศักยภาพหลักของธุรกิจอย่างแท้จริง เราจำเป็นต้องพิจารณารายได้จากการขาย (Sales Revenue) เป็นหลัก เนื่องจากบริษัท Top 10 ในแง่รายได้รวมอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม แต่เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย จะเห็นภาพที่แตกต่างออกไป
โดยรวมแล้ว บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งมีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และน่ากังวลว่ามีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้จากการขายในระดับที่น่าตกใจ ได้แก่ Raimon Land ที่ -78%, L.P.N. Development ที่เกือบ -40%, และ Land and Houses ที่ -38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นเบอร์ต้นๆ ของตลาด ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% ไม่เพียงแต่บริษัทใหญ่เท่านั้นที่ประสบปัญหา ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) นำทัพรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท (เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต)
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24% แต่ยังคงอยู่ใน Top 10)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ มีอีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองอย่าง Central Pattana (CPN) ซึ่งได้เริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างจริงจัง ในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายได้ 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565
กำไรสุทธิ: บทสรุปสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว แม้จะสามารถสร้างรายได้ได้มากเพียงใด แต่หากกำไรสุทธิที่เข้ากระเป๋าไม่มากพอ ก็ไม่อาจถือว่าเป็นผู้ชนะได้อย่างเต็มภาคภูมิ ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่การระบาดของโควิด-19 และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงจากปี 2565
Land and Houses ผงาดขึ้นเป็นที่หนึ่งด้านกำไรสูงสุด 7,495 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้รวมลดลง แต่กำไรพุ่งสูงจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโตอย่างก้าวกระโดด 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรจะลดลง -25% จากปีก่อน)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ความท้าทายและการปรับตัวในสมรภูมิอสังหาริมทรัพย์ไทย
ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor รวบรวมมานี้ ชี้ให้เห็นถึงภาพรวมที่ท้าทายของตลาดในปี 2566 แม้ว่าจะมีบริษัทที่สามารถรักษาผลประกอบการให้อยู่ในเกณฑ์ดี หรือเติบโตได้ แต่ก็มีอีกหลายบริษัทที่ต้องเผชิญกับแรงกดดันมหาศาล
สำหรับปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบากเช่นกัน ซึ่งจะผลักดันให้ผู้ประกอบการต้องงัดกลยุทธ์ที่เฉียบคมขึ้นในการบริหารจัดการต้นทุน การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป รวมถึงการสร้างสรรค์นวัตกรรมทางการเงินและการตลาด เพื่อให้สามารถยืนหยัดและเติบโตได้อย่างยั่งยืน
ในฐานะผู้ที่มีประสบการณ์ตรงในอุตสาหกรรมนี้ ผมเชื่อมั่นว่า การทำความเข้าใจแนวโน้มของตลาดอย่างลึกซึ้ง การปรับตัวให้ทันต่อการเปลี่ยนแปลง และการมุ่งเน้นการสร้างคุณค่าที่แท้จริงให้กับลูกค้า คือกุญแจสำคัญที่จะนำพาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยให้ผ่านพ้นช่วงเวลาแห่งความท้าทายนี้ไปได้
หากท่านกำลังมองหาโอกาสการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่น่าสนใจ หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับการบริหารจัดการโครงการอสังหาริมทรัพย์ให้ประสบความสำเร็จในสภาวะตลาดปัจจุบัน อย่าลังเลที่จะติดต่อเรา ผู้เชี่ยวชาญของเราพร้อมที่จะร่วมมือกับท่านเพื่อสร้างอนาคตที่แข็งแกร่งและยั่งยืนให้กับธุรกิจของท่าน.
