พลิกโฉมวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: บทวิเคราะห์เจาะลึกรายได้ กำไร และกลยุทธ์ผู้ชนะที่แท้จริง
ปี 2566 ถือเป็นอีกบททดสอบครั้งสำคัญสำหรับแวดวงอสังหาริมทรัพย์ไทย หลังจากการคาดการณ์ที่สดใสจากโมเมนตัมของปี 2565 กลับต้องเผชิญกับความชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 สะท้อนให้เห็นถึงความเปราะบางและความท้าทายที่ซับซ้อน ตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ต่อเนื่องมาจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง ส่งผลให้ภาพรวมตลาดในปี 2567 ยังคงเผชิญกับความไม่แน่นอน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้าสังเกตการณ์และวิเคราะห์การดำเนินงานของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ อย่างใกล้ชิด การศึกษาข้อมูลเชิงลึกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งในปี 2566 ไม่เพียงแต่เป็นการประเมินผลการดำเนินงานรายบริษัท แต่ยังเป็นการมองหา “ผู้ชนะตัวจริง” ที่สามารถปรับตัวและเติบโตได้ท่ามกลางสภาวะตลาดที่ผันผวนอย่างยิ่งยวด
ภาพรวมรายได้: การหดตัวเล็กน้อยแต่กระจายตัวอย่างมีนัยสำคัญ
ภาพรวมรายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่ถูกรวบรวมข้อมูลในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท การลดลงนี้อาจดูผิวเผิน แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท กลับพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างน่าสังเกต
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างรุนแรง ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมติดลบสูงถึงประมาณ -28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็เผชิญกับการลดลง -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MJD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้นำตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยมาอย่างยาวนาน ก็ยังคงมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าจับตาคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท กลับมีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1% ขณะที่ Supalai (SPALI) อยู่ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) -9%, และ Origin Property (ORI) รายได้รวมลดลงประมาณ -4%
สถิติรายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรก ปี 2566:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
Univentures (UV): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของผลการดำเนินงาน
หากจะวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ การพิจารณา “รายได้จากการขาย” ถือเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญที่สุด เนื่องจากรายได้รวมอาจได้รับผลกระทบจากการรับรู้รายได้ประเภทอื่นที่ไม่ใช่การขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง มีรายได้จากการขายรวมกัน 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทยักษ์ใหญ่หลายแห่งเผชิญกับความท้าทายอย่างหนักในส่วนของรายได้จากการขาย เช่น Raimon Land ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development ลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในตลาด ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2%
ความท้าทายนี้ไม่ได้จำกัดอยู่แค่บริษัทขนาดใหญ่ เพราะในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า สะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันรอบด้านที่ส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ผู้นำรายได้จากการขาย: AP (Thailand) แซงหน้า Sansiri
แม้จะเผชิญกับรายได้รวมที่ลดลงเล็กน้อย แต่ AP (Thailand) ก็สามารถกลับมาทวงคืนตำแหน่งผู้นำในด้านรายได้จากการขายได้สำเร็จ ด้วยยอดขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri ที่มียอดขาย 32,829 ล้านบาท แต่ Sansiri ก็ยังคงเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถรักษาการเติบโตของรายได้จากการขายได้ถึง 7%
Supalai ยังคงรักษาตำแหน่งอันดับ 3 ได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation ที่ขึ้นมาอยู่ใน Top 5 ได้สำเร็จด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกหนึ่งบริษัทที่สามารถเติบโตได้อย่างแข็งแกร่งถึง 13% Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทย (รายได้จากการขาย) ปี 2566:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24%)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมี Central Pattana (CPN) ที่เป็นอีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามอง ด้วยรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท ซึ่งสะท้อนถึงความสำเร็จของกลยุทธ์การพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายที่เริ่มออกดอกออกผล
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง
แม้ว่ารายได้จะสำคัญ แต่หากไม่มีกำไรที่จับต้องได้ ก็ยังไม่อาจถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์ที่น่าเป็นห่วงคือ มีกว่า 12 บริษัท ที่ประสบภาวะขาดทุนต่อเนื่องมาถึง 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงวิกฤตโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท จาก 41 แห่ง มีผลกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสูงสุด ด้วยกลยุทธ์การบริหารจัดการสินทรัพย์
Land and Houses ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำในด้านกำไรสุทธิไว้ได้ ด้วยกำไรถึง 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลง แต่ปัจจัยหลักที่ทำให้ Land and Houses ยังคงแข็งแกร่ง คือการมีกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนเป็นจำนวน 2,500 ล้านบาท ซึ่งเป็นรายได้พิเศษที่เข้ามาช่วยเสริมผลประกอบการให้โดดเด่น หากไม่มีรายการนี้ Supalai ซึ่งเป็นอันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท อาจก้าวขึ้นมาเป็นผู้นำได้
AP (Thailand) ตามมาในอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท โดยมีกำไรเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% ในขณะที่ Sansiri ทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ติดอันดับ 4 Origin Property อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อน -25% ก็ตาม
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทย (กำไรสุทธิ) ปี 2566:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง -25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ความท้าทายและโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2567
ข้อมูลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งในปี 2566 ได้เผยให้เห็นภาพรวมที่สะท้อนถึงความท้าทายของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย อย่างไรก็ตาม ในวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ สำหรับผู้ประกอบการที่สามารถบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ ปรับกลยุทธ์การตลาดให้เข้ากับเทรนด์ผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป และมีนวัตกรรมในการพัฒนาโครงการ จะเป็นผู้ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตต่อไปได้
ปี 2567 นี้ คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ทดสอบความสามารถในการแข่งขันและความยืดหยุ่นของทุกภาคส่วนในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ และปริมณฑล อาจยังคงเผชิญกับความไม่แน่นอน ขณะที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ต่างจังหวัด หรือโครงการที่เน้นกลุ่มลูกค้าเฉพาะ อาจมีโอกาสในการเติบโตที่แตกต่างกันไป
ในฐานะนักวิเคราะห์และที่ปรึกษาในวงการอสังหาริมทรัพย์ ผมเชื่อมั่นว่าด้วยการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึก การวางแผนกลยุทธ์ที่แม่นยำ และการปรับตัวให้ทันต่อการเปลี่ยนแปลงของตลาดและพฤติกรรมผู้บริโภค จะเป็นกุญแจสำคัญในการคว้าชัยชนะในสมรภูมิอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2567 นี้
หากท่านเป็นหนึ่งในผู้ประกอบการ นักลงทุน หรือผู้สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ และต้องการเจาะลึกข้อมูลเชิงกลยุทธ์ หรือมองหาโอกาสในการลงทุนและพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ตอบโจทย์ตลาดปัจจุบัน โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เพื่อร่วมกันวางแผนและสร้างความสำเร็จที่ยั่งยืนในอนาคต
