เจาะลึกตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: วิกฤตซ่อนโอกาส ใครคือผู้แข็งแกร่งที่แท้จริง?
ภายหลังการคาดการณ์อันสดใสที่สืบเนื่องมาจากโมเมนตัมเชิงบวกของปี 2565 ปี 2566 กลับกลายเป็นปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ตลาดที่เคยมีสัญญาณของการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่ง กลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ ก่อนหน้าการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานตลอดปี จนถึงช่วงไตรมาสสุดท้ายซึ่งปกติเป็นฤดูไฮซีซั่น กลับไม่แสดงทีท่าของการกลับมาคึกคักเท่าที่ควร สถานการณ์นี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมายังต้นปี 2567 ทำให้ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงเผชิญกับความไม่แน่นอน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มาเป็นระยะเวลามากกว่าหนึ่งทศวรรษ ผมได้ติดตามการเปลี่ยนแปลงและผลการดำเนินงานของบริษัทมหาชนในตลาดหลักทรัพย์ฯ อย่างใกล้ชิด เพื่อวิเคราะห์ว่า ผู้เล่นรายใดสามารถปรับตัวและรับมือกับความผันผวนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยได้อย่างมีประสิทธิภาพสูงสุด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทาย
ภาพรวมรายได้รวม: การชะลอตัวที่ต้องจับตา
จากการรวบรวมข้อมูลบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยจำนวน 41 แห่ง พบว่ารายได้รวมของบริษัทเหล่านี้ในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับ 376,141 ล้านบาท ในปี 2565 ที่น่าสังเกตคือ 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนถึงสภาวะตลาดโดยรวมที่กำลังเผชิญแรงกดดัน
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้รวมติดลบในระดับสูงถึงประมาณ 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้เล่นรายใหญ่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ก็ยังรายงานรายได้รวมติดลบถึง 18% ยิ่งไปกว่านั้น ในกลุ่ม 10 บริษัทแรกที่มีรายได้รวมสูงสุดถึง 5 บริษัท มีรายได้ลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PSH) -9%, และ Origin Property (ORI) รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดสำคัญที่สะท้อนความแข็งแกร่งจริง
การพิจารณาเพียงรายได้รวมอาจไม่สะท้อนภาพที่สมบูรณ์ของการดำเนินงาน เพราะบริษัทบางแห่งอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นที่ไม่ใช่การขายอสังหาริมทรัพย์เข้ามาสนับสนุน ในทางตรงกันข้าม รายได้จากการขายโครงการโดยตรงเป็นตัวชี้วัดสำคัญที่สะท้อนถึงศักยภาพและความสามารถในการแข่งขันที่แท้จริงของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำรายได้รวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% จาก 299,979 ล้านบาท ในปี 2565 และน่ากังวลยิ่งกว่าคือ 30 จาก 41 บริษัท มีรายได้จากการขายลดลง
บริษัทที่ประสบปัญหาหนักในส่วนนี้ ได้แก่ Raimon Land ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development ที่ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ได้มีเพียงแค่ผู้เล่นรายใหญ่นี้เท่านั้นที่เผชิญปัญหา เพราะในกลุ่ม 10 บริษัทแรกที่มีรายได้จากการขายสูงสุดถึง 8 บริษัท มียอดขายลดลง
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์: การจัดอันดับรายได้จากการขาย
อันดับ 1: AP (Thailand) (AP) – 36,927 ล้านบาท (ยอดขายเติบโต 7%)
อันดับ 2: Sansiri (SIRI) – 32,829 ล้านบาท (ยอดขายเติบโต 7%)
อันดับ 3: Supalai (SPALI) – 30,836 ล้านบาท
อันดับ 4: SC Asset Corporation (SC) – 23,370 ล้านบาท (ยอดขายเติบโต 13%)
อันดับ 5: Pruksa Holding (PSH) – 22,357 ล้านบาท
อันดับ 6: Land and Houses (LH) – 18,966 ล้านบาท
อันดับ 7: Frasers Property (Thailand) (FPT) – 10,019 ล้านบาท
อันดับ 8: Origin Property (ORI) – 8,840 ล้านบาท (ยอดขายลดลง 24%)
อันดับ 9: Quality House (QH) – 7,619 ล้านบาท
อันดับ 10: Property Perfect (PF) – 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ Central Pattana (CPN) เป็นอีกบริษัทที่น่าจับตามอง ด้วยการเติบโตของรายได้จากการขายที่ก้าวกระโดดถึง 103% เป็น 5,835 ล้านบาท ในปี 2566 จาก 2,870 ล้านบาท ในปี 2565 ซึ่งสะท้อนถึงความสำเร็จของกลยุทธ์การพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายที่กำลังเริ่มเก็บเกี่ยวผล
กำไรสุทธิ: บทสรุปของผู้ชนะที่แท้จริง
แม้ว่ายอดขายจะเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญ แต่การบริหารจัดการต้นทุนและประสิทธิภาพในการดำเนินงานเพื่อสร้างผลกำไรสุทธิเป็นหัวใจสำคัญของการวัดผลความสำเร็จที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จาก 49,602 ล้านบาท ในปี 2565
สถานการณ์ที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน โดยบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์: การจัดอันดับกำไรสุทธิ
อันดับ 1: Land and Houses (LH) – 7,495 ล้านบาท (มีกำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งมูลค่า 2,500 ล้านบาท)
อันดับ 2: Supalai (SPALI) – 6,083 ล้านบาท
อันดับ 3: AP (Thailand) (AP) – 6,054 ล้านบาท
อันดับ 4: Sansiri (SIRI) – 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
อันดับ 5: Origin Property (ORI) – 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง 25%)
อันดับ 6: SC Asset Corporation (SC) – 2,525 ล้านบาท
อันดับ 7: Quality House (QH) – 2,503 ล้านบาท
อันดับ 8: Pruksa Holding (PSH) – 2,339 ล้านบาท
อันดับ 9: Frasers Property (Thailand) (FPT) – 1,865 ล้านบาท
อันดับ 10: Central Pattana (CPN) – 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: ความท้าทายที่มาพร้อมโอกาส
ข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำในปี 2566 ชี้ให้เห็นถึงความท้าทายรอบด้าน ทั้งจากภาวะเศรษฐกิจมหภาค ความไม่แน่นอนทางการเมือง และการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภค ทำให้ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงอยู่ในช่วงของการปรับตัว
อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางความยากลำบากนี้ มีบริษัทที่สามารถแสดงให้เห็นถึงความแข็งแกร่งทางธุรกิจ การบริหารจัดการที่ดี และความสามารถในการปรับตัวที่เหนือชั้น บริษัทเหล่านี้ไม่เพียงแต่สามารถรักษาฐานรายได้ไว้ได้ แต่ยังสามารถสร้างการเติบโตและผลกำไรที่น่าพอใจ ซึ่งบ่งชี้ถึงศักยภาพในการเติบโตระยะยาว
สำหรับผู้ประกอบการและนักลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้เป็นสิ่งสำคัญยิ่ง การเข้าใจถึงปัจจัยที่ขับเคลื่อนความสำเร็จและอุปสรรคที่เผชิญ จะช่วยให้สามารถวางแผนกลยุทธ์ได้อย่างมีประสิทธิภาพ และคว้าโอกาสในการเติบโตในตลาดที่กำลังพัฒนา
หากคุณกำลังมองหาคำแนะนำเชิงลึก หรือต้องการที่ปรึกษาด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถนำพาคุณผ่านความผันผวนของตลาดได้อย่างมั่นคง เราพร้อมที่จะเป็นพันธมิตรในการสร้างความสำเร็จของคุณ โปรดติดต่อเราเพื่อหารือเกี่ยวกับกลยุทธ์ที่เหมาะสมกับเป้าหมายของคุณในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่กำลังเปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็วนี้
