วิกฤตอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: บทวิเคราะห์เชิงลึกจากผู้เชี่ยวชาญ สู่โอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ และเมืองท่องเที่ยว
ปี 2566 เป็นอีกหนึ่งปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับวงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย หลังจากการคาดการณ์เชิงบวกจากโมเมนตัมที่ต่อเนื่องมาจากปี 2565 กลับต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ ปัจจัยลบหลายประการ ทั้งความไม่แน่นอนทางการเมืองก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความผันผวนทางเศรษฐกิจ ได้ส่งผลกระทบต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาที่ปกติจะเป็น “ไฮซีซั่น” ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง และสัญญาณดังกล่าวก็ยังคงส่งต่อมายังปี 2567 สร้างความกังวลใจให้กับนักลงทุนและผู้ประกอบการใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ และทั่วประเทศ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ มากว่า 10 ปี ผมได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย จำนวน 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสถานการณ์ที่ซับซ้อนนี้ได้ดีเพียงใด และใครคือผู้ที่สามารถรักษาตำแหน่งผู้นำใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ท่ามกลางกระแสลมที่พัดแรงนี้
ภาพรวมรายได้รวม: ความท้าทายที่กระจายตัวในวงกว้าง
จากการรวบรวมข้อมูล พบว่าในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง มีรายได้รวมกันประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ในปี 2565 ตัวเลขนี้อาจดูไม่สูงมากนัก แต่เมื่อพิจารณาในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่เกิดขึ้นในวงกว้าง ไม่ได้จำกัดอยู่เพียงผู้ประกอบการรายย่อย
วิกฤตการณ์รายได้ที่น่ากังวล: บริษัทที่เผชิญการถดถอยครั้งใหญ่
มีหลายบริษัทที่ประสบปัญหาการลดลงของรายได้ในอัตราที่น่าเป็นห่วง โดยเฉพาะบริษัทที่เผชิญกับรายได้ติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป ซึ่งบ่งชี้ถึงความยากลำบากในการดำเนินธุรกิจ ตัวอย่างที่ชัดเจนคือ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงประมาณ -28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึง -26%, Lalin Property (LL) -23%, Major Development (MD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่ใน วงการอสังหาริมทรัพย์ อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท ประสบกับรายได้รวมที่ลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
Sand Siri ครองแชมป์รายได้รวม: ความแข็งแกร่งที่ยังคงอยู่
ท่ามกลางความท้าทายนี้ Sansiri (SIRI) สามารถรักษาตำแหน่งผู้นำด้านรายได้รวมไว้ได้ ด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท และมีการเติบโตถึง 12% ซึ่งเป็นผลงานที่โดดเด่นอย่างยิ่งในปีที่ผ่านมา
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
U City Public Company Limited (U): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดความสามารถในการแข่งขันที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม ในการประเมินผลการดำเนินงานที่แท้จริงของ บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ สิ่งสำคัญที่ต้องพิจารณาคือ “รายได้จากการขาย” เนื่องจากรายได้รวมอาจมีการบวกจากแหล่งอื่น ๆ ที่ไม่ใช่การขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง การวิเคราะห์นี้จะสะท้อนถึงความสามารถในการขายโครงการจริง ๆ
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย พบว่า 41 บริษัทที่ทำการสำรวจ มีรายได้จากการขายรวมกัน 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และน่าตกใจกว่านั้นคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
การทรุดตัวของรายได้จากการขาย: สัญญาณอันตรายในตลาด
การลดลงของรายได้จากการขายเป็นสัญญาณเตือนที่สำคัญสำหรับ อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ หลายบริษัทประสบปัญหาอย่างหนัก เช่น Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) -40%, และ Land and Houses (LH) ที่น่าตกใจคือ -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในด้านนี้ ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2%
ความน่าเป็นห่วงคือ แม้แต่ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่ประสบกับรายได้จากการขายที่ลดลง สะท้อนถึงความท้าทายที่กระจายตัวอย่างกว้างขวางใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
AP (Thailand) ผงาดผู้นำรายได้จากการขาย: ความสามารถในการบริหารจัดการวิกฤต
AP (Thailand) (AP) สามารถกลับมาทวงตำแหน่งผู้นำด้านรายได้จากการขายได้สำเร็จ ด้วยยอดขาย 36,927 ล้านบาท ซึ่งเฉือนอันดับ 2 อย่าง Sansiri (SIRI) ที่ทำได้ 32,829 ล้านบาท Sansiri เป็นหนึ่งใน 2 บริษัทที่สามารถรักษาการเติบโตของรายได้จากการขายได้ที่ 7%
Supalai (SPALI) ยังคงรักษาอันดับ 3 ไว้ได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) ทำผลงานได้ดีเยี่ยม ขึ้นมาติด Top 5 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขาย 22,357 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท
Quality House (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
Central Pattana: ส่องสว่างในยามวิกฤต
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งได้เริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้ 2,870 ล้านบาท เป็นสัญญาณที่ดีต่อ ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความอยู่รอดที่แท้จริง
แม้ว่ารายได้จะเป็นปัจจัยสำคัญ แต่ปัจจัยที่จะชี้ขาดความสำเร็จที่แท้จริงของ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ คือ “กำไรสุทธิ” หรือความสามารถในการทำกำไรที่จับต้องได้
ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท ที่น่าเป็นห่วงคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของ COVID-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ ขณะที่อีกกว่า 20 บริษัท มีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสูงสุด: บทพิสูจน์กลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง
Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสุทธิไว้ได้ ด้วยตัวเลข 7,495 ล้านบาท แม้ว่ารายได้รวมจะลดลงมาก แต่ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ LH สามารถทำกำไรได้สูงในปีนี้ คือการมีกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน เป็นจำนวน 2,500 ล้านบาท หากไม่มีรายการนี้ Supalai (SPALI) ซึ่งมีกำไร 6,083 ล้านบาท อาจจะได้ขึ้นเป็นอันดับ 1 ไป
AP (Thailand) (AP) ตามมาติดๆ ในอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท Sansiri (SIRI) แสดงให้เห็นถึงการฟื้นตัวที่แข็งแกร่ง ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง -25% จากปีก่อน
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality House (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: โอกาสในความท้าทายของตลาดอสังหาริมทรัพย์ 2567
ข้อมูลข้างต้นแสดงให้เห็นถึงภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2566 ซึ่งเป็นปีที่เต็มไปด้วยความท้าทายอย่างแท้จริง คาดการณ์ว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกหนึ่งปีที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญกับความยากลำบากในการดำเนินธุรกิจ
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการเป็นส่วนหนึ่งของ การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ในช่วงเวลาเช่นนี้ การศึกษาข้อมูลเชิงลึก วิเคราะห์แนวโน้ม และทำความเข้าใจปัจจัยที่มีผลต่อ ราคาอสังหาริมทรัพย์ จึงเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง
หากคุณกำลังมองหา คอนโดมิเนียมพร้อมอยู่ ใน กรุงเทพฯ มองหา บ้านเดี่ยวทำเลดี ใน จังหวัดท่องเที่ยว ชั้นนำ หรือสนใจ ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ที่ให้ผลตอบแทนที่ดี โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเรา ทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราพร้อมให้คำปรึกษาและนำเสนอทางเลือกที่ดีที่สุดที่ตอบโจทย์ความต้องการและเป้าหมายทางการเงินของคุณใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ที่กำลังเปลี่ยนแปลงนี้.
