วิเคราะห์เจาะลึก: ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 – ใครแกร่ง ใครร่วง?
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้ามองการเปลี่ยนแปลงของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยมาอย่างใกล้ชิด ปี 2566 ที่ผ่านมา เป็นอีกหนึ่งปีที่ท้าทายอย่างยิ่งยวด เกินกว่าที่หลายฝ่ายจะคาดเดาได้ จากแรงส่งเชิงบวกที่เคยสัมผัสได้ในช่วงปลายปี 2565 ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างรวดเร็วก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ฤดูกาลทองของการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่อาจจุดประกายให้ตลาดกลับมาคึกคักได้อย่างที่หวัง และภาพรวมของปี 2567 ที่เริ่มต้นขึ้น ก็ยังคงแสดงแนวโน้มที่ไม่แตกต่างจากปีที่ผ่านมามากนัก
เพื่อทำความเข้าใจสถานการณ์นี้ให้ลึกซึ้งยิ่งขึ้น Property Mentor ได้ทำการรววบรวมข้อมูลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับความท้าทายของปี 2566 ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดเป็น “ตัวจริง” ในตลาดที่ผันผวนนี้ได้
รายได้รวม: การหดตัวที่ชัดเจน แต่มีผู้แข็งแกร่ง
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาทในปี 2565 อย่างไรก็ตาม เมื่อเจาะลึกในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทหลายแห่งประสบปัญหาการลดลงของรายได้ในระดับเลขสองหลัก ตัวอย่างที่เห็นได้ชัดคือ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงถึงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่รายได้ลดลง 26%, Lalin Property (LPH) ที่ 23%, Major Development (MJD) ที่ 22% และ Siamese Asset (SA) ที่ 21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงแรงกดดันนี้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% ตามมาด้วย Supalai (SPALI) ที่ 10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ 9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงราว 4%
ผู้ชนะในศึกรายได้รวม: Sansiri ผงาดนำ
ในขณะที่หลายบริษัทกำลังเผชิญกับความท้าทาย Sansiri (SIRI) กลับทำผลงานได้อย่างโดดเด่น สามารถก้าวขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่งในด้านรายได้รวม ด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท พร้อมการเติบโต 12% แซงหน้า AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างสูสี ตามมาด้วย Supalai (SPALI) ในอันดับ 3 ที่ 31,818 ล้านบาท, Land and Houses (LH) ในอันดับ 4 ที่ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ในอันดับ 5 ที่ 26,132 ล้านบาท
ในส่วนของอันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 คือ U City Public Company Limited (U) หรือในชื่อเดิมคือ U City ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของศักยภาพ
อย่างไรก็ตาม การวัดผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง ควรพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจรวมถึงรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม การพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายจะสะท้อนถึงประสิทธิภาพในการพัฒนาและส่งมอบโครงการที่แท้จริง
จากการรวบรวมข้อมูลของทั้ง 41 บริษัท พบว่ารายได้จากการขายรวมกันอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
สถานการณ์รายได้จากการขายที่น่าเป็นห่วงเห็นได้จาก Raimon Land (RML) ที่รายได้ลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ 40% ที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นบริษัทขนาดใหญ่ มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
AP (Thailand) นำทัพรายได้จากการขาย, Sansiri ไล่ตามติด
สำหรับ 10 อันดับแรกในด้านรายได้จากการขาย AP (Thailand) (AP) กลับมาทวงบัลลังก์ผู้นำอีกครั้ง ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท ตามมาด้วย Sansiri (SIRI) ที่ 32,829 ล้านบาท ซึ่ง Sansiri เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7% Supalai (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งอันดับ 3 ไว้ได้อย่างเหนียวแน่นด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้จะประสบปัญหาการลดลงของรายได้จากการขาย Land and Houses (LH) ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้รวม 18,966 ล้านบาท ในอันดับ 6 Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้รายได้จะลดลงถึง 24% ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท ในอันดับ 8 Quality House (QH) ที่มักจะทำผลงานได้ดี สม่ำเสมอ อยู่ในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
บริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์จำนวนมาก โดยในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท คิดเป็นการเติบโตถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: บทสรุปที่แท้จริงของความสำเร็จ
ท้ายที่สุดแล้ว การวัดความสำเร็จที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไม่ใช่เพียงแค่การสร้างยอดขาย แต่คือการสร้าง “กำไรสุทธิ” ที่สามารถนำเข้ากระเป๋าได้ ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท นอกจากนี้ ยังมีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางรายขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงโควิด และกว่า 20 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ผงาดครองแชมป์กำไร, Supalai และ AP ไล่ติด
Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่ง “แชมป์” ในด้านกำไรสุทธิไว้ได้ โดยสามารถทำกำไรได้ถึง 7,495 ล้านบาท แม้ว่ารายได้จะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ เหตุผลหลักมาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งสามารถสร้างกำไรได้ถึง 2,500 ล้านบาท หากไม่นับรายการพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ที่ 6,083 ล้านบาท จะก้าวขึ้นเป็นอันดับ 1 แทน โดยเฉือน AP (Thailand) (AP) ที่ 6,054 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด
Sansiri (SIRI) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท แสดงถึงการเติบโตที่ก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้ว่ากำไรจะลดลง 25% จากปีก่อนหน้า
SC Asset Corporation (SC) อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท ตามมาด้วย Quality House (QH) ที่ 2,503 ล้านบาท Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้าย Top 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ปี 2567 ยังคงท้าทาย
ผลประกอบการของ 41 บริษัทที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ ชี้ให้เห็นถึงความท้าทายอย่างแท้จริงของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ซึ่งมีแนวโน้มที่จะต่อเนื่องไปถึงปี 2567 การปรับตัว ความแข็งแกร่งทางการเงิน และกลยุทธ์ที่เฉียบคม จะเป็นกุญแจสำคัญในการก้าวผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้
หากท่านเป็นนักลงทุน นักพัฒนา หรือผู้ที่สนใจในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ การทำความเข้าใจภาพรวมนี้เป็นสิ่งสำคัญยิ่งยวด เพื่อเตรียมพร้อมรับมือกับโอกาสและความท้าทายที่กำลังจะมาถึง การวิเคราะห์เจาะลึกรายบริษัท และการจับตาดูแนวโน้มตลาดอย่างใกล้ชิด จะช่วยให้ท่านสามารถตัดสินใจได้อย่างแม่นยำและประสบความสำเร็จในอนาคต
อย่าพลาดโอกาสในการคว้าชัยในสนามอสังหาริมทรัพย์! ติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาเชิงลึกและกลยุทธ์ที่เหมาะสมกับเป้าหมายของคุณ สู่การเติบโตที่ยั่งยืนในตลาดที่เปลี่ยนแปลงตลอดเวลา
