บทวิเคราะห์เจาะลึก: ภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 และแนวโน้มอนาคต – ความท้าทายที่แท้จริงของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมากมาย แต่ปี 2566 ถือเป็นปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับผู้ประกอบการไทย หลังจากการคาดการณ์ที่สดใสจากโมเมนตัมเชิงบวกของปี 2565 ที่หลายคนเชื่อว่าจะเป็นจุดเริ่มต้นของการฟื้นตัวอย่างเต็มรูปแบบ กลับต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัวที่น่าผิดหวัง ซึ่งลากยาวมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ฤดูไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายความหวังได้เท่าที่ควร และแนวโน้มที่น่ากังวลนี้ยังคงส่งต่อไปยังปี 2567
เพื่อทำความเข้าใจสถานการณ์อย่างถ่องแท้ Property Mentor ได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยจำนวน 41 แห่ง ครอบคลุมผลการดำเนินงานตลอดปี 2566 เพื่อประเมินศักยภาพในการปรับตัวและระบุผู้เล่นที่แข็งแกร่งที่สุดในสมรภูมิอสังหาริมทรัพย์ไทย
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวที่ส่งสัญญาณเตือน
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท แม้จะดูเป็นตัวเลขที่สูง แต่เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไป 376,141 ล้านบาท ถือเป็นการลดลงประมาณ 1.2% ซึ่งอาจดูไม่มากนักในภาพรวม แต่เมื่อเจาะลึกลงไป พบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท หรือคิดเป็นกว่า 60% ที่มีรายได้รวมลดลง สะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นในวงกว้าง
บริษัทที่เผชิญกับการหดตัวของรายได้อย่างมีนัยสำคัญ เช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงในระดับ 20% หรือมากกว่านั้น นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็ประสบปัญหาการลดลงถึง 26% ขณะที่ Lalin Property (LPH) (-23%), Major Development (MJD) (-22%), และ Siamese Asset (SA) (-21%) ก็อยู่ในสถานการณ์ที่น่าเป็นห่วง
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่ยอมรับในเรื่องความแข็งแกร่ง ก็ยังไม่สามารถหลีกหนีแรงกดดันนี้ได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยแต่ก็ติดลบ (-1%), Supalai (SPALI) (-10%), Pruksa Holding (PPH) (-9%), และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงราว 4%
Sansiri ผงาดขึ้นแท่นผู้นำรายได้รวม 39,082 ล้านบาท
สำหรับการจัดอันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า Sansiri (SIRI) ครองอันดับ 1 ด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท เบียด AP (Thailand) ซึ่งอยู่ในอันดับ 2 ด้วยรายได้ 38,399 ล้านบาท อย่างฉิวเฉียด ตามมาด้วย Supalai ในอันดับ 3 ด้วยรายได้ 31,818 ล้านบาท Land and Houses อยู่ในอันดับ 4 ด้วยรายได้ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding ในอันดับ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC) รั้งอันดับ 6 ด้วยรายได้ 24,487 ล้านบาท โดยมี Unit Venture (UV) ในอันดับ 7 ด้วยรายได้ 17,672 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยรายได้ 16,169 ล้านบาท Origin Property คว้าอันดับ 9 ด้วยรายได้ 15,157 ล้านบาท และ Singha Estate (S) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: มาตรวัดที่แท้จริงของศักยภาพ
อย่างไรก็ตาม ในโลกธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ซับซ้อน การวัดผลสำเร็จที่แท้จริงควรพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งอาจมีรายได้อื่น ๆ เช่น ดอกเบี้ยรับ หรือรายได้จากการบริหารจัดการสินทรัพย์ ซึ่งช่วยเสริมตัวเลขรายได้รวม แต่ไม่ได้สะท้อนถึงความสามารถในการสร้างยอดขายจากผลิตภัณฑ์หลักของตนเอง
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่าสามารถสร้างยอดขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มียอดขายรวม 299,979 ล้านบาท สัญญาณนี้ยิ่งน่ากังวล เมื่อมีถึง 30 จาก 41 บริษัท (หรือกว่า 73%) ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้จากการขายอย่างรุนแรง เช่น Raimon Land ที่ลดลงถึง 78% L.P.N. Development ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจยิ่งกว่าคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในตลาด ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทใหญ่เท่านั้นที่เผชิญปัญหานี้ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) โชว์ฟอร์มยอดเยี่ยม คว้าผู้นำรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) กลับมาผงาดขึ้นเป็นอันดับ 1 อีกครั้ง ด้วยยอดขาย 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri ที่อยู่ในอันดับ 2 ด้วยยอดขาย 32,829 ล้านบาท แต่ Sansiri ก็เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7%
Supalai ยังคงรักษาอันดับ 3 ได้อย่างแข็งแกร่ง ด้วยยอดขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation ขยับขึ้นมาติด Top 5 ด้วยยอดขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตเชิงบวกถึง 13% Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 5 ด้วยยอดขาย 22,357 ล้านบาท
Land and Houses แม้จะมีรายได้จากการขายลดลง แต่ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ได้ที่อันดับ 6 ด้วยยอดขาย 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยยอดขาย 10,019 ล้านบาท Origin Property แม้จะมียอดขายลดลงถึง 24% ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยยอดขาย 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) มาเงียบๆ แต่มีผลงานคงเส้นคงวา อยู่ในอันดับ 9 ด้วยยอดขาย 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยยอดขาย 7,171 ล้านบาท
อีกบริษัทที่โดดเด่นและควรกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างเต็มที่ ในปี 2566 CPN ทำยอดขายได้ 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มียอดขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: มาตรวัดความยั่งยืนที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่ายอดขายจะสูงเพียงใด หากมีกำไรสุทธิที่น้อย หรือไม่สามารถเปลี่ยนเป็นเงินสดเข้ากระเป๋าได้อย่างมีประสิทธิภาพ ก็ไม่อาจถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริงได้ ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัท (หรือมากกว่า 48%) มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses ยืนหนึ่งเจ้าแห่งกำไรสูงสุด 7,495 ล้านบาท
สำหรับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 Land and Houses ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์ไว้ได้ แม้รายได้จะลดลง แต่สามารถทำกำไรได้ถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยสำคัญมาจากกำไร 2,500 ล้านบาทจากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทุน หากไม่รวมรายการพิเศษนี้ Supalai ซึ่งอยู่ในอันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท น่าจะเป็นผู้ชนะอันดับ 1 ไปอย่างเฉียดฉิว AP (Thailand) คว้าอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท
Sansiri ทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างน่าประทับใจถึง 42% คว้าอันดับ 4 Origin Property อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง 25% จากปีก่อน
SC Asset ทำกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เบียด Quality House ซึ่งมีกำไร 2,503 ล้านบาท ไปอย่างสูสีในอันดับ 6 และ 7 Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) ติดอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana คว้าอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2567: ความท้าทายที่ไม่สิ้นสุด
ข้อมูลที่ได้รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นภาพผลการดำเนินงานของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 อย่างชัดเจน ซึ่งชี้ให้เห็นว่าปี 2567 น่าจะเป็นอีกปีที่เต็มไปด้วยความท้าทายสำหรับผู้ประกอบการในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย ผู้เล่นที่สามารถปรับตัวได้อย่างรวดเร็ว มีการบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ และเข้าใจความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปเท่านั้น ที่จะสามารถก้าวข้ามผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญในอุตสาหกรรม ผมมองว่าปัจจัยสำคัญที่จะส่งผลต่อทิศทางของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2567 จะมาจากหลายมิติ ไม่ว่าจะเป็นทิศทางของอัตราดอกเบี้ย นโยบายของรัฐบาลที่สนับสนุนภาคอสังหาริมทรัพย์ กำลังซื้อของผู้บริโภค รวมถึงการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมของผู้บริโภคที่ให้ความสำคัญกับเรื่องของทำเลที่ตั้ง สิ่งอำนวยความสะดวก และความคุ้มค่าในการลงทุน
การวิเคราะห์เชิงลึกนี้จัดทำโดย Property Mentor เพื่อเป็นข้อมูลประกอบการตัดสินใจสำหรับนักลงทุน และผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการคำปรึกษาเกี่ยวกับกลยุทธ์การตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะสมกับสถานการณ์ปัจจุบัน หรือต้องการทราบถึงศักยภาพของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในแต่ละพื้นที่ของประเทศไทย ไม่ว่าจะเป็นกรุงเทพฯ หรือเมืองท่องเที่ยวอย่างภูเก็ต พัทยา หรือเชียงใหม่ เพื่อการลงทุนคอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว หรืออสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์มืออาชีพ จะช่วยให้คุณสามารถวางแผนและตัดสินใจได้อย่างมีประสิทธิภาพสูงสุด
อย่ารอช้า! การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ชาญฉลาดเริ่มต้นจากการเข้าใจตลาดอย่างลึกซึ้ง ติดต่อเราวันนี้ เพื่อรับคำปรึกษาเชิงกลยุทธ์และค้นหาโอกาสการลงทุนที่ใช่สำหรับคุณในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่กำลังพลิกโฉม
