ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: การวิเคราะห์เชิงลึกจาก 41 บริษัทมหาชน
ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นช่วงเวลาที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับภาพรวมของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้จะมีความคาดหวังถึงการฟื้นตัวต่อเนื่องจากโมเมนตัมเชิงบวกของปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับปรากฏภาพการชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องไปจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นของไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการเติบโตที่ชัดเจนได้ ส่งผลให้สภาวะตลาดในปี 2567 ยังคงเผชิญกับความไม่แน่นอนจากปัจจัยเดิม
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ข้าพเจ้าได้ติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด และเพื่อทำความเข้าใจถึงผลกระทบที่เกิดขึ้นกับผู้เล่นหลักในอุตสาหกรรม Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย รวมทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ประสิทธิภาพการดำเนินงานในปี 2566 และค้นหา “ผู้ชนะที่แท้จริง” ที่สามารถยืนหยัดฝ่าฟันสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้
ภาพรวมรายได้รวม: ตัวเลขภาพใหญ่ที่ซ่อนรายละเอียด
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับ 376,141 ล้านบาทในปี 2565 อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาในรายละเอียดรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นในภาพรวม
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้รวมในระดับที่น่ากังวล ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ติดลบถึงราว -28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) ที่ -28%, และ Country Group Development (CGD) ที่ -28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็ประสบปัญหา -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MJD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่ยอมรับในความแข็งแกร่ง ก็ยังมีรายได้รวมลดลงถึง -18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่สร้างรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่ามีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อน นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP Thailand (AP) ที่รายได้รวมลดลงเล็กน้อยกว่า -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PSH) -9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงราว -4%
แสนสิริ ผงาดแชมป์รายได้รวมสูงสุด ท่ามกลางการแข่งขันที่ดุเดือด
เมื่อพิจารณาบริษัทที่สร้างรายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566 แสนสิริ (SIRI) สามารถครองตำแหน่งอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท ตามมาอย่างใกล้ชิดด้วย AP Thailand (AP) ที่ 38,399 ล้านบาท ในอันดับ 2 และ Supalai (SPALI) ที่ 31,818 ล้านบาท ในอันดับ 3
Land and Houses (LH) รั้งอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท ตามมาด้วย Pruksa Holding (PSH) ที่ 26,132 ล้านบาท ในอันดับ 5
SC Asset Corporation (SC) อยู่ในอันดับ 6 ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, U City (U) ในอันดับ 7 ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท, Frasers Property (Thailand) (FPT) ในอันดับ 8 ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท, Origin Property (ORI) ในอันดับ 9 ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท, และ Singha Estate (S) ในอันดับ 10 ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
เจาะลึกรายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนการดำเนินงานหลัก
การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ ควรพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากแหล่งอื่นที่ไม่ใช่การขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง การวิเคราะห์รายได้จากการขายจะช่วยให้เห็นภาพการบริหารจัดการโครงการและการสร้างยอดขายที่เป็นหัวใจสำคัญของธุรกิจ
ภาพรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัทในปี 2566 อยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับ 299,979 ล้านบาทในปี 2565 โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
สถานการณ์ที่น่าจับตาคือ Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายลดลงอย่างมีนัยสำคัญถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้จากการขายลดลงเกือบ -40%, และ Land and Houses (LH) ที่น่าตกใจคือมีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP Thailand (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในหลายด้าน ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2%
สิ่งที่น่าสนใจคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน ซึ่งบ่งชี้ถึงสภาวะตลาดที่ท้าทายอย่างแท้จริง
AP Thailand กลับมาผงาด คว้าตำแหน่งผู้นำด้านรายได้จากการขาย
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP Thailand (AP) กลับขึ้นมาครองตำแหน่งอันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริ (SIRI) ที่ 32,829 ล้านบาทในอันดับ 2 อย่างฉิวเฉียด อย่างไรก็ตาม แสนสิริเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตถึง 7%
Supalai (SPALI) ยังคงรักษาความแข็งแกร่งไว้ได้ในอันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) ก้าวขึ้นมาติด Top 5 สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงการเติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding (PSH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH) แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ก็ยังประคองตัวอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้รวม 18,966 ล้านบาทในอันดับ 6 Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI) แม้รายได้จะลดลง -24% ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาทในอันดับ 8 Quality House (QH) อันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) อันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
Central Pattana: ดาวรุ่งพุ่งแรงแห่งวงการอสังหาริมทรัพย์
อีกบริษัทที่โดดเด่นและน่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565 การเติบโตนี้แสดงให้เห็นถึงศักยภาพและกลยุทธ์ที่ประสบความสำเร็จของบริษัท
กำไรสุทธิ: มาตรวัดสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว การวัดผลความสำเร็จที่สำคัญที่สุดคือ “กำไรสุทธิ” เพราะแม้จะสร้างยอดขายได้สูง แต่หากมีกำไรน้อย หรือติดลบ ก็ย่อมไม่ใช่ผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จาก 49,602 ล้านบาทในปี 2565
สถานการณ์ที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุนสุทธิ บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ อีกทั้งกว่า 20 บริษัท จาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses ผงาดแชมป์กำไรสูงสุด ด้วยปัจจัยพิเศษ
สำหรับ Top 10 บริษัทที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 Land and Houses (LH) ยังคงครองตำแหน่งอันดับ 1 ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้จะมีรายได้รวมลดลง แต่กำไรที่โดดเด่นนี้ส่วนหนึ่งมาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งสร้างกำไรถึง 2,500 ล้านบาท หากไม่มีปัจจัยพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ซึ่งอยู่ในอันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท ก็อาจจะขึ้นเป็นอันดับ 1 ไปแล้ว
AP Thailand (AP) มาในอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท เฉือนอันดับ 4 อย่างแสนสิริ (SIRI) ที่ทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง -25% จากปีก่อน
SC Asset (SC) อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ในอันดับ 7 ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างสูสี Pruksa Holding (PSH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ประเมินจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567
ข้อมูลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor รวบรวมมา สะท้อนให้เห็นภาพรวมของอุตสาหกรรมในปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทาย การลดลงของรายได้รวม รายได้จากการขาย และกำไรสุทธิ เป็นสัญญาณบ่งชี้ถึงสภาวะตลาดที่ยังคงอ่อนแรง
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังคงต้องเผชิญกับแรงกดดันจากปัจจัยต่างๆ ทั้งภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่, อัตราดอกเบี้ยที่ยังอยู่ในระดับสูง, และความไม่แน่นอนทางภูมิรัฐศาสตร์ อย่างไรก็ตาม บริษัทที่มีกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง, มีการบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ, และสามารถปรับตัวให้เข้ากับความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป จะเป็นผู้ที่สามารถก้าวผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้
ในฐานะผู้ที่ติดตามตลาดอสังหาริมทรัพย์มาอย่างยาวนาน ข้าพเจ้าเชื่อว่าการวิเคราะห์เชิงลึกเช่นนี้ จะเป็นประโยชน์อย่างยิ่งต่อผู้ที่อยู่ในอุตสาหกรรม, นักลงทุน, และผู้ที่กำลังพิจารณาการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์
หากท่านต้องการทำความเข้าใจถึงโอกาสและความท้าทายที่รออยู่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย หรือต้องการคำปรึกษาเชิงกลยุทธ์สำหรับการลงทุนและการดำเนินธุรกิจในสภาวะตลาดปัจจุบัน โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เพื่อร่วมกันสร้างสรรค์อนาคตที่สดใสให้กับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย.
