วงการอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: ท่ามกลางความท้าทาย ใครคือผู้ยืนหยัด?
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ การวิเคราะห์ทิศทางและผลประกอบการของภาคธุรกิจนี้คือหัวใจหลักในการวางกลยุทธ์และการตัดสินใจเชิงธุรกิจ ปี 2566 เป็นอีกหนึ่งปีที่บทพิสูจน์ความแข็งแกร่งของ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทย หลายแห่ง จากความคาดหวังอันสดใสที่ต่อยอดมาจากโมเมนตัมในปี 2565 กลับกลายเป็นปีแห่งการชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ ปรากฏการณ์นี้ไม่ใช่เพียงกระแสลมที่พัดผ่าน แต่เป็นสัญญาณที่ชี้ให้เห็นถึงพลวัตของตลาดที่ซับซ้อนยิ่งขึ้น และการปรับตัวที่จำเป็นอย่างยิ่งของผู้ประกอบการ
การวิเคราะห์เชิงลึกถึงผลการดำเนินงานของ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์ จำนวน 41 แห่ง สะท้อนให้เห็นภาพรวมที่ชัดเจนถึงความสามารถในการรับมือกับสภาวะเศรษฐกิจที่ผันผวน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ที่ส่งผลให้ตลาดเข้าสู่ช่วงชะลอตัวต่อเนื่องยาวนาน แม้กระทั่งช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอย หรือ “ไฮซีซั่น” ในไตรมาสสุดท้ายของปี ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง ภาพรวมนี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงช่วงต้นปี 2567 ตอกย้ำความท้าทายที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญ
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวที่ต้องจับตามอง
การประเมินรายได้รวมของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ พบว่าในปี 2566 มีรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ลดลงประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งมียอดรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูเหมือนไม่มากนัก แต่หากพิจารณาในรายละเอียด จะพบว่ามีมากถึง 25 บริษัท จากทั้งหมด 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงแนวโน้มการหดตัวที่กระจายตัวในวงกว้าง
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนัก จนมีรายได้รวมติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป ประกอบด้วย L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงประมาณ 28% ขณะที่ Raimon Land (RML) ก็ไม่น้อยหน้า ติดลบไปถึง 26% ตามมาด้วย Lalin Property (LPH) ที่ 23%, Major Development (MD) ที่ 22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ 21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งถือเป็นเสาหลักของวงการ พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไทย ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% และเป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ 10%, Pruksa Holding (PSH) ที่ 9%, และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ผงาดแชมป์รายได้รวม 39,082 ล้านบาท โต 12%
แม้ภาพรวมจะดูชะลอตัว แต่ก็ยังมีผู้ที่สามารถรักษาการเติบโตไว้ได้ ในกลุ่ม 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ได้แก่:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: มาตรวัดความแข็งแกร่งที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของ บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ จำเป็นต้องพิจารณาจากรายได้จากการขายเป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากส่วนอื่นที่ไม่ใช่การดำเนินงานหลัก การวิเคราะห์รายได้จากการขายจะช่วยให้เห็นภาพความสามารถในการแข่งขันและความแข็งแกร่งของธุรกิจในระยะยาว
ในภาพรวม 41 บริษัท สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มียอดขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 บริษัท จาก 41 บริษัท ที่รายได้จากการขายลดลง
บริษัทที่ประสบปัญหาอย่างหนักในส่วนของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land ที่ลดลงถึง 78%, L.P.N. Development ที่เกือบ 40%, และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ที่เป็นผู้นำในตลาด ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่รายได้จากการขายลดลง สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ครอบคลุมในวงกว้าง
เอพี (ไทยแลนด์) ยึดตำแหน่งผู้นำรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองและมีผลงานโดดเด่นคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างจริงจัง โดยในปี 2566 มีรายได้จากการขายถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มียอดขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: มาตรวัดสุดท้ายของความสำเร็จ
แม้ว่าการสร้างรายได้จะเป็นสิ่งสำคัญ แต่การสร้างกำไรสุทธิที่แท้จริงคือบทพิสูจน์สุดท้ายของความสำเร็จของผู้ประกอบการ ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท โดยมีกว่า 12 บริษัท ที่ประสบปัญหาขาดทุน ซึ่งบางบริษัทประสบปัญหาขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และกว่า 20 บริษัท มีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ผงาดแชมป์กำไรสูงสุด 7,495 ล้านบาท
ในกลุ่ม 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 ได้แก่:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท
หมายเหตุ: กำไรส่วนใหญ่มาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ความท้าทายและโอกาสในปี 2567
ผลการดำเนินงานของ อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2566 สะท้อนให้เห็นถึงสภาวะตลาดที่เต็มไปด้วยความท้าทาย อันเป็นผลมาจากปัจจัยทางเศรษฐกิจมหภาคที่ซับซ้อน การวิเคราะห์นี้ถือเป็นเพียงส่วนหนึ่งของการประเมินภาพรวมทั้งหมด ยังคงต้องติดตามกลยุทธ์และผลประกอบการของแต่ละบริษัทอย่างใกล้ชิดต่อไป ในปี 2567 นี้ คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ผู้ประกอบการ อสังหาฯ กรุงเทพ และทั่วประเทศ จะต้องเผชิญกับความยากลำบากในการดำเนินธุรกิจ
หากท่านเป็นหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาส หรือต้องการทำความเข้าใจตลาด อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน หรือ ซื้อบ้าน คอนโด ในสภาวะเช่นนี้ การได้รับคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญที่เข้าใจพลวัตของตลาดอย่างถ่องแท้ จะเป็นกุญแจสำคัญในการตัดสินใจที่ชาญฉลาด เราพร้อมที่จะเป็นส่วนหนึ่งในการนำพาคุณไปสู่ความสำเร็จในโลกของอสังหาริมทรัพย์ที่เปลี่ยนแปลงอยู่เสมอ
