ปี 2566: พลิกมุมมอง ‘ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย’ – ใครคือผู้เล่นที่แกร่งจริง ในยุคแห่งความผันผวน?
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดที่ขึ้นลงมาหลายครั้ง แต่ปี 2566 ถือเป็นอีกปีหนึ่งที่ท้าทายและเต็มไปด้วยความซับซ้อน จากความคาดหวังที่จะเห็นการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งต่อเนื่องจากโมเมนตัมที่ดีในปี 2565 สู่ความเป็นจริงที่ตลาดกลับสู่ภาวะชะลอตัวอย่างชัดเจน โดยเฉพาะอย่างยิ่งก่อนช่วงการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซาต่อเนื่องจนถึงปลายปี แม้กระทั่งช่วงเวลาที่ปกติจะเป็นไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นการเติบโตได้ตามที่คาดหวัง จนหลายคนมองว่าแนวโน้มในปี 2567 ก็ยังคงมีความไม่แน่นอนสูง
เพื่อไขข้อข้องใจและประเมินสถานการณ์อย่างเป็นรูปธรรม Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยทั้งสิ้น 41 แห่งตลอดปี 2566 การวิเคราะห์เชิงลึกนี้ จะช่วยให้เราเห็นภาพว่าบริษัทใดสามารถปรับตัวและรับมือกับความท้าทายนี้ได้อย่างมีประสิทธิภาพ และใครคือผู้ที่พิสูจน์ตัวเองว่าเป็น “ผู้ชนะตัวจริง” ในสนามแข่งที่ไม่ง่ายนี้
ภาพรวมรายได้รวม: สัญญาณเตือนที่ไม่อาจมองข้าม
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่เราได้ทำการสำรวจ สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งแม้จะดูเป็นตัวเลขที่สูง แต่เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท กลับพบว่ามีการปรับลดลงเล็กน้อยราว 1.2% อย่างไรก็ตาม ตัวเลขภาพรวมนี้อาจปิดบังความจริงที่น่าตกใจกว่านั้น เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามากถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมที่ลดลง ซึ่งสะท้อนถึงความยากลำบากที่หลายองค์กรต้องเผชิญ
กลุ่มบริษัทที่เผชิญกับรายได้รวมที่ติดลบในระดับเลขสองหลักสูง ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่ติดลบถึงราว -28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ก็อยู่ในกลุ่มเดียวกัน ขณะที่ Raimon Land (RML) มีรายได้ลดลง -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MJD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21% ตัวเลขเหล่านี้บ่งชี้ถึงแรงกดดันที่ค่อนข้างรุนแรงในกลุ่มผู้ประกอบการ
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในเรื่องความแข็งแกร่ง ก็ยังไม่สามารถหลีกหนีภาวะดังกล่าวได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่สร้างรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท กลับมีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงราว -4% การชะลอตัวในกลุ่มบริษัทชั้นนำเหล่านี้ ยิ่งตอกย้ำให้เห็นถึงภาพรวมของตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย ที่กำลังเผชิญความท้าทายอย่างแท้จริง
แสนสิริ ผงาดผู้นำรายได้รวม – AP (Thailand) ท้าชิงตำแหน่ง
เมื่อพิจารณา 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า Sansiri (SIRI) ก้าวขึ้นมาเป็นผู้นำด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท โดยเฉือน AP (Thailand) ที่มีรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด ตามมาด้วย Supalai ที่ 31,818 ล้านบาทในอันดับ 3 และ Land and Houses ที่ 30,170 ล้านบาทในอันดับ 4 ตามด้วย Pruksa Holding ที่ 26,132 ล้านบาทในอันดับ 5
อันดับ 6 เป็นของ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 คือ Unicorn Ventures (UNIV) ที่ 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท ตัวเลขเหล่านี้สะท้อนถึงขนาดของธุรกิจและส่วนแบ่งการตลาดของแต่ละบริษัทในภาพรวม
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดผลงานหลักที่สะท้อนความแข็งแกร่งที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของนักวิเคราะห์และผู้ที่มีประสบการณ์ การพิจารณาเฉพาะรายได้รวมอาจไม่เพียงพอ เพราะบางบริษัทอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นมาเสริม การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง จำเป็นต้องพิจารณา “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก ซึ่งสะท้อนถึงความสามารถในการผลิตและส่งมอบผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์สู่ตลาด
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีมูลค่ารวม 268,460 ล้านบาท ลดลงถึงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือมากถึง 30 จาก 41 บริษัท มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
กลุ่มที่ได้รับผลกระทบอย่างหนัก ได้แก่ Raimon Land ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development รายได้ขายลดลงเกือบ -40% ที่น่าตกใจคือ Land and Houses มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ผู้นำในด้านนี้ ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่แค่บริษัทใหญ่ๆ เท่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลง
AP (Thailand) ครองแชมป์ยอดขาย – Sansiri เติบโตโดดเด่น
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) สามารถกลับมาทวงบัลลังก์ผู้นำด้วยยอดขาย 36,927 ล้านบาท นำหน้า Sansiri ที่ 32,829 ล้านบาท ซึ่ง Sansiri เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7% ในปีนี้ Supalai รักษาอันดับ 3 ได้อย่างเหนียวแน่นด้วยยอดขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation ที่ 23,370 ล้านบาท ขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จ และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 5 ด้วยยอดขาย 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ Land and Houses ยังคงรักษาที่ยืนใน Top 10 ได้ที่อันดับ 6 ด้วยยอดขาย 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยยอดขาย 10,019 ล้านบาท Origin Property อยู่ในอันดับ 8 แม้จะมียอดขายลดลงถึง -24% แต่ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยยอดขาย 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) มาอย่างเงียบๆ แต่สม่ำเสมอในอันดับ 9 ด้วยยอดขาย 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยยอดขาย 7,171 ล้านบาท
บริษัทที่ต้องกล่าวถึงเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างจริงจัง โดยในปี 2566 CPN สร้างยอดขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท สะท้อนถึงศักยภาพในการขยายธุรกิจเข้าสู่ตลาดพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เต็มตัว
กำไรสุทธิ: บทสรุปของผู้ชนะที่แท้จริงใน ‘ตลาดอสังหาริมทรัพย์’
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะมียอดขายเท่าใด หากไม่สามารถทำกำไรได้อย่างมีนัยสำคัญ ก็ไม่อาจถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่งทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่รายงานผลประกอบการขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงโควิดจนถึงปัจจุบัน และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงจากปี 2565
Land and Houses ครองแชมป์กำไร – Supalai และ AP (Thailand) จี้ติด
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 Land and Houses ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์ไว้ได้ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้จะมีรายได้รวมลดลงมาก เหตุผลหลักมาจากกำไรจำนวน 2,500 ล้านบาทจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนรวม หากไม่รวมรายการพิเศษนี้ Supalai ที่ทำกำไร 6,083 ล้านบาท จะขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน โดยปีนี้ Supalai เฉือน AP (Thailand) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาทไปอย่างฉิวเฉียด
Sansiri ติดอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท และมีการเติบโตอย่างน่าประทับใจถึง 42% Origin Property อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง -25% จากปีก่อนหน้า
SC Asset Corporation อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท ตามมาด้วย Quality House ที่ 2,503 ล้านบาท Pruksa Holding ทำกำไร 2,339 ล้านบาทในอันดับ 8 Frasers Property (Thailand) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (คำนวณจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและทิศทางในอนาคต
การวิเคราะห์ผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์นี้ สะท้อนให้เห็นถึงพลวัตของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ได้อย่างชัดเจน ปี 2566 เป็นปีแห่งความท้าทาย ที่ทดสอบความสามารถในการปรับตัวและบริหารจัดการของแต่ละองค์กร แม้ภาพรวมจะดูชะลอตัว แต่ก็ยังมีผู้เล่นที่สามารถสร้างผลงานได้อย่างน่าประทับใจ โดยเฉพาะในด้านการบริหารจัดการต้นทุนและสร้างผลกำไร
สำหรับปี 2567 แนวโน้มยังคงมีความไม่แน่นอนสูง ปัจจัยเศรษฐกิจมหภาค เช่น อัตราดอกเบี้ย เงินเฟ้อ และกำลังซื้อของผู้บริโภค รวมถึงนโยบายภาครัฐ จะเป็นตัวแปรสำคัญที่กำหนดทิศทางของตลาด ผู้ประกอบการที่สามารถบริหารความเสี่ยงได้อย่างมีประสิทธิภาพ ปรับกลยุทธ์การตลาดให้เข้ากับสถานการณ์ และนำเสนอนวัตกรรมผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้าที่เปลี่ยนแปลงไป จะเป็นผู้ที่สามารถเติบโตต่อไปได้
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีในวงการนี้ ผมเชื่อว่า ความแข็งแกร่งที่แท้จริงไม่ได้วัดกันที่ขนาดของรายได้เพียงอย่างเดียว แต่คือความสามารถในการสร้างผลกำไรที่ยั่งยืน และการปรับตัวให้เข้ากับการเปลี่ยนแปลงของตลาด ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ทุกรายจำเป็นต้องเร่งปรับกลยุทธ์เพื่อรับมือกับปีที่ยากลำบากนี้
หากคุณเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ หรือเป็นผู้ประกอบการที่ต้องการยกระดับการดำเนินงาน การทำความเข้าใจภาพรวมและเจาะลึกในรายละเอียดเช่นนี้ คือก้าวแรกที่สำคัญ หากคุณต้องการทราบข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติม หรือปรึกษาแนวทางการลงทุนและบริหารจัดการในสถานการณ์ปัจจุบัน โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เพื่อร่วมกันก้าวข้ามความท้าทาย และคว้าโอกาสใหม่ๆ ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยไปด้วยกัน
